Земельный рынок России

Проект Федерального закона №465407-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию». Этот законопроект направлен на совершенствование и упрощение существующего порядка определения режима использования земель путем зонирования. Также закон отменяет определение разрешенного использования земли через категорию земельного участка. Само понятие «категория земель» исчезает из нашей жизни, а вместе с ним исчезает и необходимость перевода участка из одной категории в другую. Этим наводится порядок в положении об установлении территориальных зон, закрепляется порядок установления видов разрешенного использования земельных участков в соответствии с использованием территории. Кроме того, закон предусматривает использование сельскохозяйственных земель строго по назначению, что приведет к сохранению их площади.

По мнению властей, закон укрепит институт собственности, сделает процесс установления разрешенного использования земель единообразным и приведет к развитию всей системы планирования территорий. Это, во-первых, упростит систему управления земельными ресурсами и строительными комплексами. Во-вторых, сократит количество споров, связанных с противоречиями в определении разрешенного вида использования земельного участка. 

Проект федерального закона №304493-5 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд».

Данный федеральный закон был принят в 2011 году, в нынешнем же году были рассмотрены поправки Правительства РФ. В результате были определены органы, принимающие решение об изъятии земельных участков, лица, уполномоченные ходатайствовать об изъятии. Также в законе оговорены вопросы, связанные с выявлением правообладателей при изъятии участка, вопросы о размере и способе возмещения убытков; порядок подготовки и заключения соглашения об изъятии и особенности регистрации прав на недвижимое имущество при этом. Все новые поправки направлены на совершенствование порядка изъятия. Большое внимание отведено вопросам защиты прав и законных интересов собственников, упрощается порядок и сокращаются сроки изъятия. 

Федеральный закон от 21.07.2014 №234-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».  Закон уточняет понятие земельного надзора, регулирует вопросы организации и проведения проверок по соблюдению земельного законодательства, совершенствует государственный мониторинг земель и т. д. Все это должно привести к комплексному совершенствованию государственного земельного надзора, конкретизации предмета этого надзора, лучшей защите прав граждан и организаций при проведении проверок.

Таким образом, 2014 год был весьма продуктивным с точки зрения земельного законодательства. Все эти перемены направлены на повышение прозрачности земельного рынка, его структуризацию и упрощение. Безусловно, мы уже привыкли к установленным порядкам, многое из нововведений кажется слишком сложным и ненужными, однако многие из этих законов ожидаемы. Реализация же их на практике покажет, оправдаются они или нет.

 

2.2 Анализ земельного  рынка РФ 

 

Рынок земельных участков является особым сегментом рынка недвижимости, обособленным относительно других сегментов. Согласно ЗК РФ на территории Российской Федерации. Земельные участки подразделяются на 7 категорий, однако на рынке, как правило, представлены лишь две из них[2]:

•Земли сельскохозяйственного назначения

•Земли населенных пунктов

Основными характеристиками участков сельскохозяйственной категории является площадь, местоположение и транспортная доступность, состав почв и цена, которая существенно отличается от цен аналогичных участков в составе земель населенных пунктов.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной. Землю можно свободно покупать и продавать, конечно в рамках этих законодательств.

 

 Безусловно, количество земельных участков хорошего качества с удобным местоположением, как правило, ограничено вполне определенным количеством площадей. Это количество может быть несколько увеличено в случае приложения труда и капитала.

 

 По мнению специалистов Роскомзема, земли, представляющие интерес для развития земельного рынка, составляют примерно 50-70млн.га (до 5% территории России). Это, прежде всего земли поселений (38,7 млн. га) и земли индивидуальных землепользователей (20 млн. га). Однако в обороте находится очень небольшая их часть[25].

 

 Сегодня можно выделить четыре сегмента российского земельного рынка[25].

1. Первый и наиболее  значительный представлен рынком  садово-огородных участков. Типичным  объектом купли-продажи здесь  являются земельные участки площадью  не более 0,2 га. Число сделок по  продаже садовых участков составляет 100-120 тыс. в год, а площадь проданных  участков 9-12 тыс. га.

2. Второй сегмент рынка  – приобретение земельных участков  для последующего извлечения  прибыли путем прямой перепродаже  или строительства коттеджей  с последующей перепродажей. Число  сделок – до 2000 тыс. в год, площадь  проданной земли 5 – 5,5 тыс. га.

3. Третий сегмент –  рынок земельных участков для  товарного сельскохозяйственного  производства. Пока он практически  отсутствует. Число этих сделок  не превышает 200 в год, а общая  площадь проданной земли 7 тыс. га. Стоимость сельскохозяйственных  земель в России по расчетам  всемирного банка составляет  один триллион долларов.

4. Четвертый сегмент рынка  – выкуп земли приватизированными  предприятиями.

Если разделить площадь всей купленной земли (33,6 тыс. га.) на площадь, которая может быть предложена к продаже (60 млн. га),то получится ничтожная величина – 0.06 %. Это значит, что пока можно говорить лишь о зарождении земельного рынка в России.  По данным Федерального агентства кадастра объектов недвижимости площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2015 г. составила 168 млн. га[25]. (рис. 1).

Рис. 1. Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель

 

 Даже самый беглый анализ земельного рынка РФ показывает его огромный потенциал. Однако реализовать возможности в полной мере мешает множество факторов, главным из которых является отсутствие четкой комплексной программы развития. К сожалению, необходимые преобразования проводятся пока крайне медленно и непоследовательно.

Проводя анализ рынка земельных участков можно заметить, что в основных сельскохозяйственных районах степень распаханности полей достигает 70%. Это практически максимум. Дополнительный потенциал кроется в освоении территорий, расположенных в северных регионах европейской части, на Дальнем Востоке, в Сибири и южной тайге.

Специалисты прогнозируют, что уже в ближайшее время значительно возрастет количество площадей, у которых поменяется собственник или арендатор. Одной из причин этого называют неспособность многих аграрных холдингов в должной мере осваивать ранее взятые под контроль участки. Анализ земельного рынка показывает, что передел в первую очередь должен коснуться межрегиональных и федеральных компаний.

В числе наиболее активных покупателей, скорее всего, окажутся крупные холдинги, обладающие достаточным резервом свободных средств. Также вполне вероятен приход организаций, занимающихся переработкой и желающих решить вопрос обеспечения себя сырьем. Многие компании, желающие продать землю, не могут сделать этого ввиду взятых кредитных обязательств. Если банки будут готовы давать серьезные дисконты на ссуды аграриев, то процесс купли-продажи значительно ускорится.

На основании анализа рынка земельных участков можно также отметить, что именно проблемы с кредитованием реального сектора являются одной из основных причин ускорения процесса передела. За последние несколько лет процентная ставка выросла до 14%, что естественно никоим образом не способствует развитию интереса к отрасли со стороны малых и средних организаций.

2014 год уже ознаменовался несколькими  достаточно громкими сделками. В  частности, немалую активность проявил  кубанский «Агрокомплекс» (фирма, которую  многие связывают с семьей  Александра Ткачева, губернатора  Краснодарского края) сумевший получить  разрешение ФАС на приобретение  сразу двух крупных хозяйств, расположенных в этом же регионе[25].

Эксперты, занимающиеся анализом земельного рынка, считают, что в ближайшее время серьезное повышение цен ему вряд – ли грозит. Главной причиной подобной убежденности является тот факт, что подавляющее большинство отечественных частных земель находятся в общей собственности пайщиков. Это снижает как текущую стоимость участков, так и рост капитализации.

Еще один момент, тормозящий цены, это отсутствие перспектив реальной прибыли. Сегодня российское сельское хозяйство держится в основном на государственных субсидиях. Естественно, что в такой ситуации инвесторы не видят особого смысла вкладываться. Если нет никаких предпосылок для увеличения спроса на землю, следовательно, нет и оснований для повышения ее стоимости. В общем, в перспективе потенциал роста цен достаточно большой, но не в 2014-м.

Согласно анализу рынка земельных участков за 2014-й, на нем насчитывается примерно 168 млн. га площадей только сельскохозяйственного назначения. Это больше, чем в двадцати пяти европейских странах, вместе взятых. При этом эффективность использования территорий не впечатляет. Урожайность одного гектара в среднем в 7 раз меньше, чем в Европе[25].

Изучив прошлогодний обзор рынка земельных участков, можно увидеть, что потенциал основных сельскохозяйственных районов задействован почти максимально (на 70%). Дополнительные перспективы развития отрасли заключаются в освоении площадей, расположенных в Сибири, на Дальнем Востоке, а также северных областях европейской части страны.

Наиболее перспективным регионом с точки зрения вложения инвестиций считается Подмосковье, где землевладельцам представлен полный спектр возможностей, начиная от строительства коттеджей и заканчивая ведением фермерского хозяйства. В плане инфраструктуры с этим районом не сравнится ни один другой. Достаточно привлекательно также выглядят соседние с Москвой области: Тульская, Калужская, Владимирская и Тверская.

Развитие сельского хозяйства и перспективность данных регионов обусловлено комплексом факторов – плодородием почв, благоприятными климатическими условиями, доступностью, развитой инфраструктурой, политической стабильностью. Однако главным их недостатком является высокая уже на данный момент распаханность территории (выше 50%, в некоторых регионах - 60%).

В целом на 30 субъектов РФ общей площадью 2,5 млн кв. км (15% территории страны) приходится около70% сельхозугодий и пашни и до 90% производства зерновых и другой с/х продукции[25].

Может ли Россия обеспечивать, прежде всего, себя продуктами питания, а также поставлять значительную их часть на экспорт?

Вполне. Даже если отталкиваться от имеющейся площади пашни, то 100 млн га даже в наших условиях способны давать при современных технологиях, например, не менее  200 млн тонн зерна в год, т.е. примерно в 2 раза выше, чем сейчас.

Вопрос в государственной сельскохозяйственной политике, которая, надо отдать должное, в последние годы меняется к лучшему, хотя есть и ряд тревожных тенденций, и о свершившемся переломе к лучшему в сельском хозяйстве пока говорить рано. Но это – предмет отдельного разговора.

3 Глава Тенденции  развития и проблемы рынка  земли в РФ

3.1 Проблемы государственного  регулирования земельных отношений  и сельского хозяйства 

 

За последнее столетие Россия пережила ряд земельных реформ, стремясь создать такие отношения, которые заинтересовали бы крестьянство и все общество сохранять и продуктивно использовать земли, повышая их плодородие, увеличивать производство продуктов питания. Собственно, они продолжаются и сейчас.

Новый период в современной российской истории начался с приходом к власти Владимира Путина. Он стал инициатором разработки и реализации основ современной аграрной политики. С огромной надеждой и верой в возрождение российского села, как начало новой экономической политики государства были встречены инициативы президента о приоритетном развитии сельского хозяйства. Этот смелый поворот в экономическом мышлении можно назвать НЭППом - новой экономической политикой Путина, она опиралась на наш исторический опыт и существующие реалии. Понятно, что этого нельзя сделать в одночасье.

Перед глазами Владимира Путина стоял опыт реформирования аграрного комплекса, в чем-то положительный, в чем-то не оправдавший ожидания, проводимый Столыпиным, Лениным, Сталиным, Хрущевым, Брежневым, Горбачевым. За окном были видны итоги земельных реформ его предшественника Б.Н. Ельцина.