Застройка и архитектурные особенности в строительстве крупных городов мира

     Экологические требования в городских и сельских поселениях, обеспечивающие благоприятные  условия проживания населения, устанавливаются  в соответствии с Законом ООС (охрана окружающей среды) и Градостроительным  кодексом РФ (принят 8 апреля 1998 г.). 
Различают два вида поселений: городские (города и поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные). 
В зависимости от численности населения городские и сельские поселения соответственно подразделяются на:

     - сверхкрупные города (численность населения свыше 3 млн. человек);

     - крупнейшие города (от 1 до 3 млн.);

     - крупные города (от 250 тыс. до 1 млн.);

     - большие города (от 100 до 250 тыс.);

     - средние города (от 50 до 100 тыс.);

     - малые города и поселки (до 50 тыс.);

     - крупные сельские поселения (свыше 5 тыс.);

     -большие сельские поселения (от 1 до 5 тыс.);

     -средние сельские поселения (численность населения от 200 до 1 тыс.);

     - малые сельские поселения (менее 200 человек).

     К поселениям, которые являются объектами  градостроительной деятельности особого  регулирования, могут быть отнесены:

     - города федерального значения — Москва и Санкт-Петербург; 
         - города — центры субъектов Федерации;

     - города-курорты;

     -  исторические поселения, а также поселения, на территориях которых имеются памятники истории и культуры;

     - городские и сельские поселения с особым режимом жизнедеятельности (военные городки и другие закрытые административно-территориальные образования, поселения в государственных природных заповедниках, национальных парках, природных парках и т.д.);

     - городские и сельские поселения, которые расположены в регионах с экстремальными природно-климатическими условиями или особо неблагоприятными экологическими условиями вследствие радиоактивного загрязнения, повышенной сейсмичности или подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера [13].

     В России насчитывается 1087 городов и  более 2000 поселков городского типа, различных  по численности населения, природно-климатическим  условиям размещения, экономическому и природноресурсному потенциалу. Практически  во всех городах, особенно в крупных, последние 40 лет зрели неразрешенные  проблемы, связанные с ухудшением качества земель и их охраной. Эти  проблемы обусловлены многими факторами  техногенного и природного свойства, а также синергическим эффектом от их сочетаний.

     В зависимости от степени загрязнения  и способа оздоровления указанных  территорий может быть введен особый режим их использования или установлено  иное функциональное назначение [9].

     На  землях городских и сельских поселений  могут устанавливаться следующие  виды территориальных зон: жилые; общественно-деловые; производственные; инженерной и транспортной инфраструктур; рекреационные; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов, иные зоны режимных территорий. 
В территориальных зонах могут выделяться подзоны, особенности использования территорий которых определяются градостроительным регламентом с учетом ограничений на их использование. В территориальные зоны могут включаться территории общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами, набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами. Территории общего пользования в городских и сельских поселениях предназначены для удовлетворения общественных интересов населения.

     Санитарно-защитные зоны устанавливаются между промышленными  предприятиями и жилыми или общественными  зданиями. Они служат для защиты населения от вредного воздействия производства. Размер санитарно-защитных зон зависит от мощности, условии осуществления технологического процесса, характера и количества выделяемых в окружающую среду вредных и неприятно пахнущих веществ, шума, вибраций, электромагнитных волн, радиочастот, ультразвука и других вредных факторов, а также с учетом предусматриваемых мер по уменьшению неблагоприятного влияния промышленных предприятий на окружающую среду [3].

     Санитарная  охрана земель городов осуществляется с целью обеспечения санитарно-эпидемиологического  благополучия населения, среды обитания человека и обеспечения благоприятных  условий его жизнедеятельности. В этом Законе содержатся санитарно-эпидемиологические требования к планировке и застройке  городов. Санитарные правила включают порядок:

     - сбора твердых, жидких бытовых и пищевых отходов;

     - обезвреживания отходов;

     - уборки населенных мест;

     - уборки объектов с обособленной территорией (пляжи, рынки, парки, лечебно-профилактические учреждения). Утверждение норм проектирования и реконструкции объектов допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам;

     - содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, биологических и микробиологических организмов, соблюдения уровня радиационного фона;

     - соблюдения санитарных норм.

     Контроль  за выполнением данных требований осуществляет Государственная санитарно-эпидемиологическая служба Российской Федерации, входящая в систему органов Минздрава  России. 

     1.3. Ограничения на застройку в крупных городах мира 

     Bся территория (если есть какие-либо ограничения) делится на два типа: запрещены любые строительные и иные постройки, другая же, разрешены при строгом соблюдении всех норм и требований.

     Градостроительное регулирование землепользования заключается  в установлении различных градостроительных  требований к землепользованию в  городах. Эта процедура имеет  общие черты с регулированием застройки методом зонирования  в США. Градостроительное регулирование  закреплено в нормах Земельного и  Градостроительного кодексов РФ. Оно  сводится к проведению зонирования  территории поселений и установлению для земельных участков, находящихся  в границах той или иной зоны определенных требований по их использованию и  застройке. Данные ограничения и  требования влияют на выбор наиболее эффективного использования земельного участка, так как оно может  быть определено только в рамках установленных  градостроительным регулированием норм [8].

     Согласно  статьям Земельного кодекса, порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Процедуру выделения зон обычно называют градостроительным зонированием территории. Так, например, в Москве под градостроительным зонированием понимается установление обязательных требований к функциональному использованию (назначению), застройке и ландшафтной организации территории. Для целей градостроительного зонирования выделяют такие территориальные единицы как планировочный район, квартал и участок территории города.

     В городах выделяют территориальные  зоны, соответствующие следующим  основным видам использования территории: зоны жилой, общественно-деловой и  производственной застройки; зоны инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационные  зоны; зоны сельскохозяйственного использования  и специального назначения; зоны военных  объектов и иных видов использовании  земли.

     Но  деление территории может быть другим в зависимости от исторических особенностей градостроительного развития и освоения территории.

     Зонирование территории утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами органов  местного самоуправления. Основными  нормативными документами, регулирующим использование земли и градостроительный  процесс в городах должны стать  правила землепользования и застройки. Данные правила, а также, разработанные  исходя из этих правил градостроительные  регламенты, определяют виды разрешенного использования земельного участка, в соответствии с которыми может  быть освоен (застроен, использован) каждый земельный участок в городе. Разрешенное использование – это использование земельного участка в соответствии с обязательными требованиями и ограничениями к состоянию и допустимым изменениям состояния земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости, установленными на основании градостроительной документации, сервитутов, и других ограничений, вытекающих из законодательства [9].

     Разрешенное использование может включать ограничения  высоты и плотности застройки, допустимые изменения функционального использования  и параметров земельного участка  и расположенных на нем других объектов недвижимости, сохранение зеленых  насаждений, запрещение видов пользования, оказывающих негативное воздействие  на здоровье человека, ограничения  прав на использование земельного участка  и др. Перечень требований, включаемых в разрешенное использование  земельного участка, устанавливается  вне зависимости от вида прав на данный земельный участок.

     Градостроительный регламент — это совокупность установленных правилами застройки  параметров и видов использования  земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений  объектов недвижимости при осуществлении  градостроительной деятельности в  пределах каждой зоны.

     Земельным кодексом определено, что правилами  землепользования и застройки устанавливается  градостроительный регламент для  каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности  территориального сочетания различных  видов использования земельных  участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и  иных видов использования земельных  участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной  территориальной зоны, устанавливается  единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной  зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как  всего, что находится над и  под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений [10].

     Принцип установления градостроительных регламентов  для территориальных зон может  быть реализован разными способами. Например, для Москвы градостроительные  регламенты (требования к функциональному  использованию, высоте и плотности  застройки) устанавливаются в Генеральном  плане развития города, градостроительных  планах развития территорий административных округов, проектах планировки и иных градостроительных документах.

     Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных  участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и  иных прав на земельные участки. Реализуются  градостроительные регламенты через  разрешенное использование земельных  участков.

     Таким образом, основными правовыми характеристиками земельных участков, которые необходимо учитывать при оценке стоимости, являются: принадлежность к землям определенной категории; установленный  для них вид разрешенного использования, включая все ограничения и  режимы, вытекающие из природоохранного, санитарно-эпидемиологического и  иного законодательства.

     Данные  о градостроительных режимах  и документация градостроительного характера должны содержаться в  Градостроительном кадастре, где  она регистрируется и хранится.

     Иные  ограничения в использовании  земли вытекают из норм земельного, природоохранного, санитарно-эпидемиологического, лесного, водного законодательства, нормативно-правовых актов субъектов  Российской Федерации, актов местного самоуправления. Ограничения устанавливаются  в виде особых правовых режимов использования  земель всех категорий, а также создания охранных, санитарно-защитных и запретных зон определенных объектов, например, водных источников, курортов, линий электропередач, различных оборонных объектов [7].

     Конкретный  состав и содержание ограничений  в использовании земель устанавливается  в зависимости от назначения территории, получивший особый правовой режим или  от параметров режимообразующих объектов, например, промышленных предприятий, дифференцируемых по классу опасности, для установления санитарно-защитной зоны вокруг них. Так, например, санитарно-защитная зона вокруг предприятия 1-го класса опасности составляет 1000 м. В ее границах не допускается  жилая застройка.

     К основным объектам, вокруг которых  или на территории которых, устанавливаются  особые режимы использования земель относятся: особо охраняемые природные  территории, объекты исторического  и культурного наследия, особо  ценные земли сельскохозяйственного  назначения, земли, подлежащие консервации, водные объекты, промышленные предприятия, сельскохозяйственные предприятия, транспортные коммуникации и сооружения, линии  связи, водопроводные и тепловые сети и сооружения и другие объекты