Определение рыночной стоимости имущественного комплекса» (на примере жилого помещения – квартира, нежилой недвижимости – гараж, транспо

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ  И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОВОЛЖСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ  ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ

 

 

кафедра управления в АПК

 

 

 

Курсовая работа

по дисциплине:

Оценка имущества  и недвижимости

на тему:

«Определение  рыночной стоимости имущественного комплекса» 
(на примере жилого помещения – квартира, нежилой недвижимости – гараж, транспортного средства – легковой автомобиль Chevrolet Niva)

 

 

 

 

Выполнил: студ. гр. ЭУПАПК-51,

Шестакова В.С.

Проверил: доцент,

Шакирова Г.Р.

 

 

 

 

 

Йошкар-Ола

2012 

Содержание

Введение…………………………………………………………………….… Краткая характеристика рынков объектов оценки………………….... Оценка стоимости жилого помещения………………………………… Оценка стоимости нежилого помещения……………………………… Оценка стоимости транспортного средства………………………..….. Заключение……………………………………………………….…………… Список используемой литературы………………………….………………. Приложения

3 4 5 18 32 34 35

 

 

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает  основой личного существования  для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности.

Изменилось налоговое  законодательство и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Объект данной курсовой работы – имущественный комплекс.

Целью работы является определение  стоимости объекта оценки.

Задачи:

- дать краткую характеристику  объектов оценки;

- оценить стоимость жилого  и нежилого помещения;

- оценить транспортное  средство.

 

1. Краткая характеристика рынков объектов оценки

Оценивая современный  рынок недвижимости города Йошкар-Олы можно сделать следующие выводы: стоимость 1 кв. м квартиры на вторичном рынке составила за декабрь 2012 года 43288 рублей. За месяц данная цена увеличилась на 0,48%, а с начала 2012 года – на 24,53 %. Так же следует отметить, что за декабрь поступило 96 объявлений. 

Стоимость однокомнатной  квартиры составляет в Йошкар-Оле  от 1300 тыс. рублей, двухкомнатной –  от 1600 тыс. рублей, а трехкомнатной  свыше 1900 тыс. рублей.

На рынке гаражей сложилась  следующая ситуация: средняя стоимость  в декабре 2012 года составила 267243 рублей. С начала 2012 года данная цена снизилась на 51,41 %.

Российский авторынок входит в фазу стагнации, причем без всяких кризисов. Рост прекратился: в ноябре было продано 240322 легковых и легких коммерческих автомобиля – всего на 934 штуки больше, чем в ноябре прошлого года. С января по ноябрь реализовано 2 682 тысячи машин, «накопленная» прибавка – лишь 12%, хотя начинался год с 20-процентного роста.

Среди брендов лидеры – это Лада с падением спроса на 8% (до 494271 автомобиля) и Chevrolet (189227) с ростом продаж на 20%. Самой  популярной моделью по итогам одиннадцати  месяцев стала Лада Приора (115522), хотя Калина (113795) и Гранта (107998) отстают  совсем немного. Среди иномарок впереди  Hyundai Solaris – 103580 машин.

Стоимость Chevrolet Niva с пробегом в Йошкар-Оле составляет от 250 тысяч рублей.

 

 

2. Оценка стоимости жилого помещения.

Жилое помещение - квартира, находящаяся по адресу республика Марий  Эл, город Йошкар-Ола, улица Васильева, дом 4б, квартира 117.

Общая площадь квартиры 39,3 кв. м, в том числе:

-жилая – 14,2 кв. м;

-кухня – 11,9 кв. м;

-коридор – 8,4 кв. м;

-ванная – 3,0 кв. м;

-туалет – 1,8 кв. м.

Постройка здания 2008 года.

 Полные данные о  квартире представлены в приложении 1.

Рассчитаем стоимость  данной квартиры двумя способами, такими как, доходный и сравнительный.

Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящую доход недвижимость с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода.

В основе доходного  подхода лежит принцип ожидания, который гласит о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Основная цель доходного подхода - определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения, эксплуатации объекта недвижимости и дохода от его перепродажи.

При использовании  метода прямой капитализации дохода в стоимость объекта недвижимости преобразуется доход за один временной период. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

   

 С - стоимость объекта оценки;

ЧОД - чистый операционный доход;

К_кап- коэффициент капитализации.= 

Таким образом, метод  прямой капитализация доходов основан  на прямом преобразовании наиболее типичного годового (среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Основные этапы процедуры  оценки методам капитализации

1. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки.
2. Анализ рынка недвижимости с целью получения достоверной информации по реальным сделкам продажи, аренды объектов недвижимости и эксплуатационным расходам.
3. Определение ожидаемого годового (среднегодового) дохода.
4. Расчет  коэффициента капитализации.
5. Определение стоимости объекта оценки путем капитализации ожидаемого годового (среднегодового) дохода в текущую стоимость.

Определение ожидаемого годового дохода

1 этап. Определяется потенциальный валовой доход (ОВД). ПВД - это доход, который можно подучить от недвижимости, при 100%-м ее использовании, без учета возможных потерь и расходов. Доход прогнозируется на основе арендной платы для оцениваемого объекта в расчете на год. На этом этапе необходимо провести исследование рынка, цель которого - установить, среднерыночные арендные ставки по объектам, сопоставимым с оцениваемым. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=S* С_а

где S - площадь, сдаваемая в аренду, кв. м;

С_а - арендная ставка за 1 кв. м. площади в год.

2  этап.   Определяется  действительный  валовой  доход (ДВД)  - это потенциальный валовой доход от рыночного использования объекта оценки за вычетом потерь от недоиспользования площадей и не взысканных арендных платежей:

ДВД = ПВД - Потери       (3.3)

В основе определения рыночного  использования объекта недвижимости лежит принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Наличие  дополнительного дохода от бизнеса, расположенного на территории или внутри объекта недвижимости (в гостиницах - предоставление платных бытовых  услуг, ресторан, спортзал, кинозал; в  многоярусных гаражах - услуги по ремонту  автомашин, продажа запчастей, мойка  и т.д.) может повлиять на рост арендной ставки при расчете ПВД.

Определение возможных потерь осуществляется на базе ретроспективной  и текущей информации по оцениваемому объекту (существующие арендные договора по срокам действия, частота их перезаключения, учет возможной загрузки площадей в  будущем и т.д.). Обычно потери выражаются в процентах по отношению к  ПВД и составляют 10 - 30 % от ПВД.

3 этап. Определение чистого операционного дохода (ЧОД) - это  часть ДВД, которая остается после выплаты операционных расходов (ОР):

ЧОД=ДВД-ОР.      (3.4)

К операционным расходам относятся:

условно-постоянные;

условно-переменные (эксплуатационные);

расходы на замещение (резервы)

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

• налог на имущество (2% от остаточной стоимости);
• налог на землю (годовая ставка налога рассчитана в налоговой декларации);

• страховые взносы (но страхование имущества 0,5 — 1% от остаточной стоимости);

• заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости or загрузки здания) плюс налоги из нее (36%).

К условно-переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:

• коммунальные   платежи    по   обслуживанию    оцениваемого    объекта недвижимости (газ, электричество, вода, тепло, канализация и пр.);
• расходы на содержание территории и автостоянки;
• расходы на текущий ремонт;
• расходы на менеджмент (2- 5 % от ДВД);
• заработная плата обслуживающего персонала и налоги на нее;
• прочие расходы.

К расходам на замещение (резервы) относятся расходы, связанные с периодической заменой быстроизнашивающихся элементов (кровля, покрытие пола, санитарно-техническое оборудование и т.д.). Их величину рекомендуется принимать 1,5-2% от ПВД.

Расчет коэффициента капитализации

Для расчета коэффициента капитализации, в зависимости от объема имеющейся достоверной информации, применяются следующие методы:

• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод связанных инвестиций - земли и здания;
• техника инвестиционной группы;
• метод рыночной экстракции;

Определение коэффициента капитализация  с учетом возмещения капитальных  затрат

Коэффициент капитализации  состоит из двух основных составляющих:

1. Ставка дохода на капитал, которая определяет уровень доходности вложенных в объект недвижимости инвестиций;

2. Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта 
недвижимости.

Коэффициент капитализации  определяется по следующей формуле:

Ккап= ставка дохода на капитал + норма возврата на капитал

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален  и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить  стоимость недвижимости на основе текущей  стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.