Определение рыночной стоимости имущественного комплекса» (на примере жилого помещения – квартира, нежилой недвижимости – гараж, транспо

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного  периода. В международной оценочной  практике средняя величина прогнозного  периода 5-10 лет, для России  типичной величиной будет период  длительностью 3-5 лет. Это реальный  срок, на который можно сделать  обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин  денежных потоков. 

При оценке недвижимости методом  ДДП рассчитывается несколько видов  дохода от объекта:

1)  потенциальный валовой  доход;

2)  действительный валовой  доход;

3)  чистый операционный  доход;

4)  денежный поток до  уплаты налогов;

5)  денежный поток после  уплаты налогов.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),
• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,
• облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что  требуется дисконтировать именно денежный поток, так как:

• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;
• показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств;
• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного  потока при использовании метода ДДП.

1.  Поимущественный налог  (налог на недвижимость), слагающийся  из налога на землю и налога  на имущество, необходимо вычитать  из действительного валового  дохода в составе операционных  расходов.

2.   Экономическая и  налоговая амортизация не является  реальным денежным платежом, поэтому  учет амортизации при прогнозировании  доходов является излишним.

3.   Капитальные вложения  необходимо вычитать из чистого  операционного дохода для получения  величины денежного потока, поскольку  это реальные денежные выплаты,  увеличивающие срок функционирования  объекта и величину стоимости  реверсии.

4.   Платежи по обслуживанию  кредита (выплата процентов и  погашение долга) необходимо вычитать  из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная  стоимость объекта (для конкретного  инвестора). При оценке рыночной  стоимости объекта недвижимости  вычитать платежи по обслуживанию  кредита не надо.

5.   Предпринимательские  расходы владельца недвижимости  необходимо вычитать из действительного  валового дохода, если они направлены

на поддержание необходимых  характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

1.  ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;

2.  ЧОД равен ДВД  за вычетом ОР и предпринимательских  расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;

3.  ДП до уплаты налогов  равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

4.  ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1)  назначения цены  продажи, исходя из анализа  текущего состояния рынка, из  мониторинга стоимости аналогичных  объектов и предположений относительно  будущего состояния объекта;

2)  принятия допущений  относительно изменения стоимости  недвижимости за период владения;

3)  капитализации дохода  за год, следующий за годом  окончания прогнозного периода,  с использованием самостоятельно  рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости  денежной суммы, получаемой или выплачиваемой  в будущем».

Ставка дисконтирования  должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент  капитализации).

Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.

Результаты расчета текущей  стоимости будущих денежных потоков  в номинальном и реальном исчислениях  одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать  друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для  расчета ставки дисконтирования  применяются следующие методы:

1)  метод кумулятивного  построения;

2)  метод сравнения  альтернативных инвестиций;

3)  метод выделения;

4)  метод мониторинга.

Определим стоимость квартиры доходным подходом. Для этого необходимо определить потенциальный валовой  доход с квартиры.

ПВД = арендная плата * 12 мес. = 10000*12 =120000 руб.

Операционный доход = ПВД * (1 - НДС (18%) - Прибыль предпринимателя (15%)) = 120000*0,67 = 80400 руб.

Чистый операционный доход = ОД * (1-налог на прибыль (20%)) = 80400*0,8 = 64320 руб.

Также необходимо определить коэффициент капитализации по след формуле:

К_кап = ставка возврата на капитал + безрисковая ставка

Безрисковую ставку примем равной средней ставке по депозитам в Сбербанке РФ, 9.

Ставка возврата на капитал = 1/срок оставшейся жизни * 100%

Срок оставшейся жизни = экономический  срок жизни – эффективный срок жизни

К_кап = 9 + 1/(150-4)*100= 9+0,68=9,68

Таким образом, рыночная стоимость  квартиры будет равна отношению  ЧОД к коэффициенту капитализации.

С=64320/0,0968=664462,8

Так стоимость квартиры согласно доходному подходу будет равна 664462,8 рублей.

Сравнительный подход основывается на информации о недавних сделках  с аналогичными объектами на рынке  и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Сравнительный подход основывается на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Главный принцип  сравнительного подхода - принцип замещения: при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую  обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Наиболее часто в оценке используется метод анализа продаж ввиду его доступности и небольшой  трудоемкости. Этот метод основывается на внесении поправок в цены сопоставимых объектов и реализуется в следующей  последовательности.

1. Изучение состояния  и тенденции развития рынка  недвижимости, особенно того сегмента, к которому относится объект  оценки. Поиск объектов недвижимости, проданных относительно недавно  - не более шести месяцев со дня даты продажи. Вначале объекты выбираются без строгой сортировки (10-20 шт.), затем они тщательно анализируются по параметрам сопоставимости и для дальнейшей работы отбираются не более 10 и не менее 3 объектов. Оптимальным считается количество сопоставимых объектов равное пяти, так как большее количество объектов увеличивает трудоемкость расчетов.

2. Сбор и проверка дополнительной (уточняющей) информации по объектам-аналогам (С_ан), анализ уточненной информации и сравнение каждого объекта-аналога с объектом оценки.

3. Внесение поправок (K_i) в цены продаж сопоставимых аналогов, 
учитывающих выделенные различия и ценообразующих характеристиках 
сравниваемых объектов.

4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и 
определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки на 
основе сравнительного полхода.

Внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов производится по двум направлениям: элементам сравнения  и единицам сравнения.

Внесение поправок в цену сопоставимых объектов производят в  стоимостном (рублевом) или в процентном выражении. Если сопоставимый объект имеет  лучшие параметры сравнения, чем оцениваемый - то в его цену вносятся отрицательные поправки, если же сопоставимая недвижимость хуже, чем объект оценки то цена увеличивается.

При внесении поправок каждая последующая корректировка  должна осуществляться на основе результата предыдущей корректировки.

Для расчета величины поправок возможно использование следующих  методов.

1. Методы на основе анализа парных продаж.
2. Экспертные методы расчета поправок.
3. Статистические методы.

После отбора подходящих объектов-аналогов и корректировки  стоимости каждого из них для определения стоимости оцениваемого объекта, необходимо согласовать  полученные результаты.

В практике оценки при согласовании используются следующие методы:

1. Метод минимальных поправок. В этом случае стоимость оцениваемого объекта определяется как скорректированная стоимость объекта-аналога с наименьшей величиной абсолютной (валовой) суммы корректировок. Этот метод базируется на суждении - чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе согласования.

2. Метод средневзвешенной  стоимости. Стоимость оцениваемого объекта определяется как средневзвешенная величина скорректированной стоимости всех объектов-аналогов. В этом случае каждому результату присваивается удельный вес в зависимости, например, от валовой суммы корректировок. Метод основывается на предпосылке, что раз подтверждена сопоставимость выбранных объектов, необходимо учитывать результаты всех расчетов. Кроме того, некоторые источники рекомендуют использовать в качестве результата не одно число, а диапазон величин.

Оценим стоимость недвижимости (квартиры) с помощью сравнительного подхода.

На основании анализа  рынка, выберем ряд аналогов по сходным характеристикам (таблица 1).

Таблица 1

Характеристика объектов-аналогов

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местоположение	9-ый микрорайон	9-ый микрорайон	9-ый микрорайон	9-ый микрорайон
Материал стен здания	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Этажность квартиры	2/6	2/6	3/6	2/6
Год постройки	2008	2008	2008	2008
Общая площадь, м2	39,3	47	42	66,7
Лоджия (балкон)	нет	есть	нет	нет
Санузел	раздельный	раздельный	раздельный	раздельный
Транспортная доступность	рядом остановка	рядом остановка	рядом остановка	рядом остановка
Цена квартиры, тыс. руб.	-	1800	1700	2800
Дата продажи		19.12.2012	19.03.2012	26.12.2011

 

Таблица 2

Корректировка цены продаж объектов-аналогов

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена 1 м2, тыс. руб.	38,30	40,48	41,98
Корректировка на дату продажи		-0,09	-0,12
Скорректированная цена	38,3	36,8368	36,5112
Корректировка на наличие лоджии или  балкона	-1,4632
Скорректированная цена	36,8368	36,8368	36,5112