Определение рыночной стоимости имущественного комплекса» (на примере жилого помещения – квартира, нежилой недвижимости – гараж, транспо

Таким образом, на основании  корректировки стоимости 1 м² общей площади квартиры получилось, что стоимость варьируется от 36,51 до 36,84 тыс. руб.. На основании принципа замещения выберем наименьшую цену, которая будет ровна 36,51 тыс. руб. за 1 м². Так стоимость квартиры составит 1434890,16 рублей.

Проведем согласование результатов, полученных при оценке стоимости  квартиры двумя подходами, методом  средневзвешенной стоимости определением удельных весов (рейтинга) каждого из подходов.

Таблица 3

Согласование результатов

Подход к оценке	Удельный вес,%	Стоимость квартиры, тыс. руб.
Доходный подход	20	664462,8
Сравнительный подход	40	1434890,16
Итого:		1357847,42

 

Таким образом, на основании  двух  подходов к оценке квартиры можно сделать вывод о том, что рыночная стоимость квартиры будет равна 1357847,42 рублей.

 

3. Оценка стоимости нежилого помещения

Объект оценки – гараж, находящийся по адресу, республика Марий Эл, город Йошкар-Ола, улица Прохорова, дом 45. Потребительский автогаражный кооператив «Седан-2» 2002 года постройки. Общая площадь объекта 23,4 кв. м.

Таблица 4

Характеристики гаража

№ п/п	Наименование	Характеристика
Нежилое помещение
1.	Назначение	Гараж
2.	Класс капитальности	III
3.	Высота помещений, м	3,3
4.	Количество этажей	1
5.	Общая полезная площадь, кв.м.	23,4
7.	Год ввода в эксплуатацию	2002
	Строительные конструкции
	Фундаменты	ж/б блоки
	Стены	Кирпичные
	Перекрытия и покрытия	ж/б
	Кровля	Совмещенная
	Дверные проемы	Металлические ворота
	Окна	Нет
	Полы	Бетонные
	Внутренняя отделка	Покраска/штукатурка
	Коммуникации	Электричество

 

Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении  затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с  учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной  полезности.

При применении этого подхода  учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.

В основе этого подхода  лежит принцип замещения.

Информация, необходимая  для применения затратного подхода:

-уровень заработной платы;

-величина накладных расходов;

-затраты на оборудование;

-нормы прибыли строителей в данном регионе;

-рыночные цены на строительные материалы.

Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный  подход:

-когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

-когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

-когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

-для оценки объектов незавершенного строительства;

-для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

-для оценки в целях страхования;

-для итогового согласования стоимости.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие  этапы:

1. Оценка восстановительной  стоимости оцениваемого здания.

2. Оценка величины предпринимательской  прибыли (прибыли инвестора).

3. Расчет выявленных видов  износа.

4. Оценка рыночной стоимости  земельного участка.

5. Расчет итоговой стоимости  объекта оценки путем корректировки  восстановительной стоимости на  износ с последующим увеличением  полученной величины на стоимость  земельного участка.

Необходимо помнить также  и о том, что во многих случаях  затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку  существуют понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость". Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы  в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив - создаваемая  стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

Восстановительная стоимость (ВС) - рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки. Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. При этом перед оценщиком стоит проблема обоснованного выбора расчета указанных стоимостей и, как следствие, соответствующих методик их определения.

Под стоимостью воспроизводства  подразумевают затраты на строительство  в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Полная восстановительная  стоимость (ПВС) - восстановительная  стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых  для начала эксплуатации активов  и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для  активной части основных фондов). Согласно теории оценочных стоимостей ПВС  относится к блоку оценочных  стоимостей "в пользовании".

В основе определения восстановительной  стоимости лежит расчет затрат, связанных  со строительством объекта и сдачей его заказчику. В зависимости  от порядка учета этих затрат в  себестоимости строительства принято  выделять прямые и косвенные затраты.

В зависимости от цели оценки и, как следствие, закладываемой  точности расчетных процедур, существует несколько способов определения  восстановительной стоимости:

• Метод сравнительной единицы.
• Метод разбивки по компонентам.
• Метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы.

Данный метод предполагает расчет стоимости строительства  сравнительной единицы (1 кв. метр, 1 куб. метр) аналогичного здания. Для  расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость  единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно применяются различные  справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).

Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости может быть произведен по следующей формуле:

С_восст = С_ед*К_п*V_стр*(К_69-84*К_84-91*К_тек)*К_пп*1,18,

где: С_ед – восстановительная стоимость (ВС) 1 куб. м. здания (или другой единицы измерения) в базисных цена 1969 г. Принимается из соответствующего сборника УПВС, в руб.;

К_п – суммарный поправочный коэффициент к ВС единицы измерения, который определяется из рекомендаций в общей части сборника УПВС, технической части и т.п.;

V_стр – строительный объем здания (куб. м.) . Принимается по техническому паспорту бюро технической инвентаризации или рассчитывается по рабочим чертежам здания;

К_69-84 – коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1969 г. К уровню цен 1984 г.;

К_89-94 – коэффициент пересчета ВС от уровня цен 1984 г. К уровню цен 1991 г.;

К_тек – коэффициент удорожания сметных цен от уровня 1991 г. К текущему уровню цен (на дату оценки);

К_пп- коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;

1,18 – налог на добавленную  стоимость (НДС), который необходимо  учитывать в случае купли-продажи  объекта.

Важным этапом при использовании  этого метода является выбор типичного  объекта (аналога). При отборе аналога  необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик (класс конструктивных систем), сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики.

Метод разбивки по компонентам. Отличие данного метода от предыдущего  заключается в том, что стоимость  всего здания рассчитывается как  сумма стоимостей его отдельных  строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость  каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы  объема. Стоимость всего здания рассчитывают по формуле:

 

где С_зд – стоимость строительства здания в целом;

V_i – объем j-ro компонента;

C_i – стоимость единицы объема;

n – количество выделенных компонентов здания;

Кн – коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением.

Определение износа объекта  недвижимости

Износ характеризуется уменьшением  полезности объекта недвижимости, его  потребительской привлекательности  с точки зрения потенциального инвестора  и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов. Износ (И) обычно измеряют в процентах, а стоимостным  выражением износа является обесценение (О).

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта  недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и  внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ – это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных  видов износа – это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Совокупный накопленный  износ является функцией времени  жизни объекта. Рассмотрим основные оценочные понятия, характеризующие  этот показатель.

Физическая жизнь здания (ФЖ) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (ХВ) – период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение  которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая  жизнь объекта заканчивается, когда  эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей  ставкой по сопоставимым объектам в  данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже  не вносят вклад в стоимость объекта  вследствие его общего износа.

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Оставшийся срок экономической  жизни (ОСЭЖ) здания – период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Износ в оценочной практике необходимо отличать по смыслу от подобного  термина, используемого в бухгалтерском  учете (начисление износа). Оценочный  износ – один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.