Определение рыночной стоимости имущественного комплекса» (на примере жилого помещения – квартира, нежилой недвижимости – гараж, транспо

Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического  износа зданий следующие:

• нормативный (для жилых зданий);
• стоимостной;
• метод срока жизни.

Нормативный метод расчета  физического износа предполагает использование  различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов  зданий и их оценка.

Физический износ здания следует определять по формуле:

 

где Иф – физический износ здания, %;

Иi – физический износ i-го конструктивного элемента, %;

Li – коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п – количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной  стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей  восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной  стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для  конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

• взвешивания конструктивных элементов.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых  ремонтных мероприятий, устраняющих  повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и  их восстановительной стоимости.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Определение физического  износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической  жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И=(ЭВ/ФЖ)*100=[ЭВ/(ЭВ+ОСФЖ)]*100

где И – износ;

ЭВ – эффективный возраст;

ФЖ – типичный срок физической жизни;

ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

Физический износ можно  рассчитать как для отдельных  элементов здания с последующим  суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом. Для  приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

Применение данной формулы  также актуально при расчете  процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов. Рассчитанный таким образом процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

На практике элементы сооружения, имеющие устранимый и неустранимый физический износ, делят на «долгоживущие» и «короткоживущие».

«Короткоживущие элементы» - элементы, имеющие меньший срок жизни, чем здание в целом (кровля, сантехническое оборудование и т.п.).

«Долгоживущие элементы» - элементы, у которых ожидаемый срок жизни  сопоставим со сроком жизни здания (фундамент, несущие стены и т. Д.).

Устранимый физический износ  «короткоживущих элементов» возникает  вследствие естественного изнашивания  элементов здания со временем, а  также небрежной эксплуатации. В  этом случае цена продажи здания снижена  на соответствующее обесценение, поскольку  будущему собственнику необходимо будет  произвести «ранее отложенный ремонт», чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (текущий  ремонт внутренних помещений, восстановление участков протекающей кровли и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до «практически нового» состояния. Устранимый физический износ в денежном выражении определен  как «стоимость отложенного ремонта», т.е. затрат по доведению объекта  до состояния, «эквивалентного» первоначальному.

Неустранимый физический износ компонентов с коротким сроком жизни – это затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяются разницей между восстановительной стоимостью и величиной устранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни этих элементов.

Устранимый физический износ  элементов с долгим сроком жизни  определяется разумными затратами  на его устранение, подобно устранимому  физическому износу элементов с  коротким сроком жизни.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница  между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого  и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом  здании – несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Определим стоимость оцениваемого гаража при помощи затратного подхода. Исходя из вышесказанного, можно сказать, что суть затратного подхода в  оценке недвижимости заключается в  определении стоимости восстановления и приобретения земельного участка  за вычетом физического износа.  При выполнении данной работы определение  стоимости земельного участка не производится. При выполнении расчетов принимается, что участок арендуется.

Таким образом, для определения  стоимости гаража необходимо определить восстановительную стоимость и  физический износ данного объекта, формулы для расчета указаны  выше.

С_восст=59,1*77*1,22*1,55*39,97*1,2*1,18=487042,81 рублей.

 

Определяем физический износ объекта оценки.

Таблица 5

Физический износ конструктивного  элемента

Здание гаража	Удельный вес в общей  стоимости	ВС конструктивного элемента	Срок жизни		Износ,%	Износ, руб.
Фундаменты	20	97408,56	100	10	10,00	9740,86
Стены	32	155853,70	100	10	10,00	15585,37
Перекрытия	8	38963,42	60	10	16,67	6493,90
Кровля	16	77926,85	55	10	18,18	14168,52
Полы	13	63315,57	40	10	25,00	15828,89
Ворота	2	9740,86	40	10	25,00	2435,21
Внутренняя отделка	2	9740,86	40	10	25,00	2435,21
Электроосвещение	3	14611,28	35	10	28,57	4174,65
Разные работы	4	19481,71	15	10	66,67	12987,81
Итого	100	487042,81				83850,43

 

С_затр = 487042,81 – 83850,43 = 403192,38 рублей.

Таким образом, стоимость  износа составила 83850,43 рубля, а стоимость объекта недвижимости – 403192,38 рублей.

Теперь рассчитаем стоимость  гаража сравнительным подходом.

Таблица 6

Характеристики объектов-аналогов

№ п/п	Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Уровни	1	2	2
2	Площадь общая, кв.м.	20	19	21
3	Цена, руб.	400 000	600 000	550 000
4	Цена за 1 кв.м., руб.	20000	31578	26190

Расчет рыночной стоимости  с учетом корректировок представлен в таблице 7.

 

Таблица 7

Расчет рыночной стоимости  с учетом корректировок

Элемент сравнения	Ед. изм	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи	руб.	400000	600 000	550 000
Право собственности		Полное
Корректировка	%	-	-	-
Скорректированная цена	руб.	400 000	600 000	550000
Условия финансирования		Рыночное
Корректировка	%	-	-	-
Скорректированная цена	руб.	400000	600 000	550000
Условия продажи	Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.
Корректировка	%	-	-	-
Местоположение		9-ый микрорайон	9-ый микрорайон	9-ый микрорайон
Корректировка	%	-	-	-
Скорректированная цена	руб.	400000	600 000	550000
Площадь общая	кв. м.	20	19	21
Цена 1 кв. м	руб.	20000	31578	26190
Сред. Цена 1 кв. м	руб.	25923,14
Цена объекта недвижимости	руб.	606601,5

 

Таким образом,  рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом равна 606601,5 рублей.

При использовании  метода прямой капитализации дохода в стоимость объекта недвижимости преобразуется доход за один временной период. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД/К_кап

С - стоимость объекта оценки;

ЧОД - чистый операционный доход;

К_кап- коэффициент капитализации.

Таким образом, метод  прямой капитализация доходов основан  на прямом преобразовании наиболее типичного годового (среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.

Итак, рассчитаем потенциальный  валовой доход (ПВД), который можно  получить от сдачи в аренду оцениваемого объекта. Доход прогнозируется на основе арендной платы для оцениваемого объекта в расчете на год.

ПВД зависит от площади  оцениваемого объекта и принятой арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД = S*С_а

S - площадь, сдаваемая  в аренду, кв. м;

С_а - арендная ставка за 1 кв. м. площади в год.

Анализ рынка показал, что арендная ставка за 1 кв. м. площади в месяц составляет 48 рублей. Таким образом, потенциальный валовой доход в год составляет:

ПВД =23,4*48*12 = 13478,4 рублей

Определим операционный доход  по следующей формуле:

ОД = ПВД –ПВД*(НДС +Прибыль предпринимателя)

Таким образом, ОД = 13478,4-13478,4*(0,18+0,15)= 9030,53 рублей.

Рассчитаем чистый операционный доход (ЧОД) = ОД * (1-налог на прибыль) = 9030,53*(1-0,2) = 7224,42 рублей.

Необходимо определить коэффициент  капитализации по следующей формуле:

К_кап = ставка возврата на капитал + безрисковая ставка

Безрисковая ставка равна  средней ставке по депозитам в Сбербанке 9%.

Ставка возврата на капитал = 1/срок оставшейся жизни * 100%

Срок оставшейся жизни = экономический  срок жизни – эффективный срок жизни

К_кап = 9+1/(100-10)= 10,11%

Рассчитаем рыночную стоимость  гаража:

С=7224,42 /0,1011= 71458,16 рублей

Таким образом, итоговая рыночная стоимость гаража, полученная на основе доходного подхода равна 71458,16  рублей.

Проведем согласование результатов.

 

Таблица 8

Согласование результатов

Наименование подхода	Удельный вес,%	Рыночная стоимость гаража, руб.	Итоговая рыночная стоимость, руб.
Затратный подход	60	403192,38	214915,43
Доходный подход	5	71458,16	3572,91
Сравнительный подход	35	606601,5	212310,52
Итого:	100		457798,86