Сравнительный статистический анализ динамики цен на рынке первичного и вторичного жилья в России

Сравнительный статистический анализ динамики цен                                                                                                        на рынке первичного и вторичного жилья в России

 

СОДЕРЖАНИЕ

Введение…………………………………………………………………………2

1. Структура и состояние рынка жилья в РФ и основы статистического изучения динамики цен…………………………………………………………….
1. Проблемы формирования первичного рынка жилья и факторы динамики цен на жилье……………………………………………….. …………4
2. Вторичный рынок жилья: характеристика и факторы

 изменения цен……………………………………………………………11

3. Теория статистического анализа динамики цен……………………….15

 

2 Применение статистических методов для анализа динамики развития цен на первичном и на вторичном рынках  жилья РФ за 2000 – 2014 г.г.

2.1  Визуализация данных…………………………………………………22

2.2 Трендовый прогноз цен на жилье и оценка качества прогноза… ….23

2.3 Сравнительный факторный анализ динамики цен на жилье на основе корреляционно-регрессионной модели………………………………………… …………………………………28

 

Заключение………………………………………………………………………33

 

Список использованных источников………………………………………… 35

 

Приложение …………………………………………………………………….36

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Состояние жилищной сферы и рынка жилья является одним из важнейших факторов, оказывающих влияние на уровень и динамику основных демографических показателей.

Социальная стабильности общества, уровень безработицы, мобильность рабочей силы и другие факторы во многом определяются наличием достаточного объема жилого фонда, отвечающего современным требованиям общества, возможностью приобретения жилья представителями самых широких слоев населения.

На протяжении длительного времени одним из самых острых вопросов в социальной политике Российской Федерации остается проблема обеспечения граждан доступным жильем, отвечающим современным требованиям и существующим нормативам.[1]

Уровень обеспеченности жильем населения Российской Федерации в настоящее время значительно отстает от уровня аналогичного показателя экономически развитых стран. Так, в 2011 году он составлял в среднем по России 22,8 кв. м на человека. Для сравнения, на одного жителя Нидерландов приходится около - 74 кв. м, в Германии - 60 кв. м, в Великобритании - 62 кв.м, во Франции - 37 кв. м.

Учитывая географические масштабы Российской Федерации, а также особенности социальных, экономических, климатических условий ее различных субъектов, для объективной оценки ситуации на рынке жилья большое значение имеет анализ качества условий проживания и обеспеченности населения жильем в региональном аспекте с целью выявления наиболее и наименее благополучных субъектов Российской Федерации на основании проведения их многомерной классификации.

Достаточно высокий уровень цен на российскую жилую недвижимость в течении последних лет имел устойчивую тенденцию к росту. В сочетании со значительным снижением объема вводимого жилья, во многом обусловленным мировым финансовым кризисом, это ведет к тому, что недвижимость становится все менее доступной для широких слоев населения. В связи с этим приобретает актуальность вопрос о выявлении факторов, оказывающих влияние на цены на рынке жилья.

Применение комплексных статистических исследований обуславливается необходимостью разработки эффективной системы поддержки жилищного сектора, выявления и анализа факторов, влияющих на изменение жилищных условий населения Российской Федерации.

Необходимо также совершенствование методических подходов к проведению сравнительного статистического анализа состояния и тенденций развития сферы жилищного строительства в регионах, к прогнозированию основных индикаторов ее развития. Всё вышеизложенное определяет актуальность выбранной темы курсовой работы.[2]

Целью данной курсовой работы является выявление факторов, оказывающих влияние на цены вторичного и первичного жилья и получение достоверного прогноза цен на жилье на среднесрочную перспективу.

Для достижения поставленной цели необходимо выполнить ряд задач:

• Изучить основы ценообразования отечественном рынке жилья.
• Изучить факторы, оказывающие влияние на цену на жилья.
• Собрать и провести дескриптивный анализ данных.
• Построить регрессионную модель и выявить значимые факторы.
• Рассмотреть методы прогнозирования данных, такие как скользящая средняя, взвешенная средняя и аналитическое выравнивание.
• Получить прогнозы по обозначенным выше методам и построить на  прогноз на будущую перспективу.

Таким образом, объектом данной работы являются непосредственно сами цены на жилье, а предметом –  динамика цен на жилье.

1 Структура и состояние рынка жилья в РФ и основы

   статистического изучения динамики цен

 

1.1 Проблемы формирования первичного рынка жилья и факторы

     динамики цен на жилье

 

Все многообразие осуществляемых операций с недвижимостью в жилищной сфере можно разделить на две категории: к первой относятся операции на первичном рынке жилья, а ко второй - все остальное. С последней категорией все понятно: если у жилья уже был собственник или оно даже не один раз переходило из рук в руки, значит, мы имеем дело с вторичным рынком. У каждой квартиры или дома на этом рынке уже есть своя история, ее отсчет начинают обычно со дня приватизации, а иногда с момента, когда был выдан первый ордер на вселение. Изучение этой истории самая главная проблема для риэлторов.

На первичном рынке жилья продаются новые дома и квартиры, только что построенные и даже те, что пока существуют только в проекте или лишь начинают строиться (в профессиональном сленге риэлторов есть даже такое выражение: "продать котлован"). Продавцом такого жилья чаще всего является тот, кто его строил или вкладывал деньги в его строительство. Это может быть строительная компания, агентство недвижимости или частное лицо, не желающее дожидаться окончания строительства дома. Главная сложность: от момента уплаты денег до новоселья может пройти много времени, и вообще под вопросом находится само окончание строительства. Впрочем, несмотря ни на какие трудности и существенную разницу в правилах игры, и на первичном, и на вторичном рынках жилья покупателей хватает.[3]

Каждый желающий приобрести новое жилье самостоятельно должен взвесить достоинства и недостатки покупки "квартиры с историей" или в доме-новостройке и, учитывая свои возможности, принять решение.

Положительные стороны покупки жилого помещения в новом доме:

• комиссионные посредникам при покупке новостроек, как правило, минимальны, да и стоимость самих квартир бывает ниже, чем на вторичном рынке;
• деньги за квартиры в строящихся домах можно вносить постепенно;
• цена на жилье, скорее всего, со временем будет расти;
• поскольку дом новый, вряд ли придется в ближайшие годы тратиться на капитальный ремонт;
• нет проблем с "историей" квартиры, поэтому нет необходимости тратить время и силы на ее изучение. Кроме того, при покупке квартиры в новостройке можно внести изменения в ее планировку и сделать отделку по своему вкусу.

Отрицательные стороны:

• могут затянуться сроки завершения строительства;
• дом может быть не достроен по причине банкротства строительной организации;
• получение правоустанавливающих документов растягивается на месяцы, и вы не можете зарегистрироваться по месту жительства;
• здесь не исключены обман и мошенничество. К сожалению, иногда появляются фирмы-однодневки, скрывающиеся в неизвестном направлений после получения денег с клиентов;
• если дом находится в новом микрорайоне, вы можете тер-петь неудобства из-за неразвитой инфраструктуры, ведь магазины, торговые центры, школы и детские сады появ-ляются чуть позднее;

Самым неприятным моментом, связанным с приобретением квартиры в доме-новостройке, может явиться не то, что дом будет стоять не на том месте и ее окончательная цена, стоимость эксплуатации будут превышать те суммы, на которые вы рассчитывали, а то, что он вообще может не появиться на свет.

По этой причине нежелательна покупка квартиры в строящемся доме при условии продажи вашего старого жилья. Иногда новая квартира может приобретаться с "зачетом стоимости старого жилья", но в этом случае не рассчитывайте, что расчет будет произведен по рыночным ценам. Как правило, клиент теряет до 20% рыночной стоимости старой квартиры, но зато избавляется от хлопот, связанных с самостоятельной продажей жилья. Этот вариант приемлем только для тех, у кого есть жилье, в котором можно прожить те несколько месяцев, когда старая квартира уже продана, а новая еще не построена. Главное, чтобы строительство не затянулось сверх установленного срока. По этим причинам приобретают квартиры в новостройках, как правило, "прямые покупатели", т.е. довольно состоятельные люди. При покупке квартиры в новостройке необходимо учесть затраты в связи с отделкой квартиры и установкой телефона. [3]

По этим причинам большинство граждан по-прежнему предпочитают искать себе жилье на вторичном рынке. Но многие специалисты, работающие на рынке недвижимости, все же уверены, что покупка новой квартиры в строящемся доме - наиболее надежный и выигрышный вариант. Ведь не придется проверять юридическую чистоту жилья. Цены на жилье в строящихся домах всегда ниже, чем в готовых, особенно если они сдаются в "стройварианте", т.е. требуют от вас дополнительных затрат на внутреннюю отделку (таблица 1).

 

Таблица 1 - Ввод в действие жилых домов в Российской федерации  (миллионов квадратных метром общей площади)
Годы	Всего построено	В том числе		Удельный вес в общем вводе, (%)
		населением за счет собственных и заемных средств	жилищно-строительными кооперативами	жилых домов населения	жилых домов жилищно-строительных кооперативов
2000	30,3	12,6	0,7	41,6	2,4
2001	31,7	13,1	0,6	41,2	2
2002	33,8	14,2	0,6	41,9	1,7
2003	36,4	15,2	0,5	41,6	1,4
2004	41,0	16,1	0,5	39,2	1,2
2005	43,6	17,5	0,6	40,2	1,4
2006	50,6	20	0,6	39,5	1,2
2007	61,2	26,3	0,9	43,0	1,5
2008	64,1	27,4	0,6	42,7	0,9
2009	59,9	28,5	0,5	47,7	0,8
2010	58,4	25,5	0,3	43,7	0,6
2011	62,3	26,8	0,4	43,0	0,6
2012	65,7	28,4	0,3	43,2	0,4
2013	70,5	30,7	0,5	43,5	0,7

 

Таблица 2 - Число зданий и сооружений, находящихся  в незавершенном строительстве в Российской Федерации (на конец года)

Годы	Число зданий, сооружений, находящихся в незавершенном строительстве, всего	В том числе приостановленные или законсервированные
2000	179667	88379
2001	173362	81502
2002	164586	74886
2003	152256	61994
2004	139151	53467
2005	128496	45810
2006	125832	38549
2007	129716	31026
2008	121169	26340
2009	106451	27425
2010	103107	24796
2011	108138	20602
2012	104772	16880
2013	149101	17360

 

 

Уровень цен на рынке жилья складывается под влиянием общей экономической ситуации, уровня жизни покупателей в регионе и других факторов. Динамика цен на жилье зависит от ряда параметров. Среди них, темпы роста доходов граждан, изменение соотношения спроса и предложения, уровень развития ипотеки, а также динамика изменения цен в предшествующий период.

Основными ценообразующими факторами первичного рынка жилья являются:

Параметры местоположения:

• Район, окружение, инфраструктура, экология;
• Близость к станциям метро;
• Транспортная доступность(маршруты общественного транспорта, хорошие
• транспортные развязки).