Сравнительный статистический анализ динамики цен на рынке первичного и вторичного жилья в России

Характеристики объекта: 

• Тип дома (класс, материал стен, сроки сдачи, высотность);
• Этаж (первый, последний, не крайний);
• Количество комнат в квартире;
• Характеристики квартиры (площадь кухни, функциональная планировка, высота
• потолков, наличие отделки).

На цену также сильно влияют сроки ввода жилья в эксплуатацию.

Оценка первичного рынка жилья в России является одним из наиболее популярных видов оценочной деятельности и соединяет установление стоимости объекта. В этом случае определяются сразу несколько видов стоимостей. Среди них распространенным являются ликвидационная, рыночная и восстановительная стоимости. Например, рыночная стоимость характеризует стоимость жилья на уже сложившемся рынке, по которой приобретет ее покупатель, который обладает всеми нужными информационными данными.

Как правило, рыночная стоимость используется при совершении сделок купли-продажи, а также при передаче жилья в залог или определении величины арендных платежей. Данная стоимость является наиболее важной по отношению к оценке для обыкновенного человека, потому что воспроизводит реальную сложившуюся стоимость, по которой допустимо проведение сделок. В процессе формирования рыночной цены имеют значение сразу несколько факторов. Например, экономический фактор.

Причина в том, что повышение уровня жизни и возникновение сбережений вызывает всплеск спроса, поскольку именно недвижимость определяют как самый надежный и консервативный метод сбережения. Еще один фактор – развитие банковского кредитования, которое уменьшает планку состоятельности покупателей недвижимости, порождая умножение всеобщей их численности. Это вместе с ограниченным предложением формирует интенсивное давление на стоимость «снизу».

 На формирование рыночной  цены влияют и ограничение  предложения, так как в обстоятельствах  современных городов, трудно отыскивать  место под застройку, отмечаются  низкие темпы строительства, и, одновременно, существует необходимость проведения ряда социальных программ, возникает определенный дефицит предложения. Важным фактором являются традиционные жилищные проблемы граждан Российской Федерации, большое количество которых живет в неблагоприятных жилищных условиях или в арендуемом жилье.

Это вместе с интенсивным развитием банковского кредитования и увеличением уровня жизни вызывает повышение величины спроса и, соответственно, рост цен. Инфраструктурный фактор также ощутимо влияет на формирование стоимости первичного рынка жилья в России. Здесь присуща интенсивная централизация. Значительный уровень жизни возможен лишь в крупных городах. Соответственно, усиливается поток населения и формируется повышенный спрос на такое жилье. Также далекая до совершенства транспортная инфраструктура не дает возможности развиваться сектору строительству первичного рынка жилья вне больших транспортных узлов. Еще один фактор – отсутствие зрелого рынка аренды в России, характерными особенностями которого являются отсутствие четко прописанной законодательной базы, незакрепленной определенными правовыми основаниями.

Таким образом, потребители стараются при первой возможности перейти из разряда арендаторов в разряд собственников, права которых на законодательном уровне защищены на гораздо лучшем уровне. Не следует уменьшать значение психологического фактора. Покупатели, совершая покупку на первичном рынке жилья, сравнивают сразу несколько вариантов, отталкиваясь из текущей величины стоимости. Таким образом, понятие «дорого» или «дешево» основывается под влиянием среднерыночных стоимостей на определенный объект первичного рынка недвижимости. То есть, в случае стоимости данного объекта выше среднерыночной цены за аналогичные объекты, то это считается «дорого», а если меньше, то, соответственно, «дешево». При этом в осуществление расчета принимается относительная, а не абсолютная стоимость недвижимости.

Ликвидационной стоимостью называют стоимость при реализации продажи оцениваемого объекта за ограниченный временной термин. Эта стоимость является всегда ниже или одинаковой с рыночной ценой. Восстановительной стоимостью именуют стоимость строительства нового сооружения или здания. Данная стоимость в основном применяется при оформлении договоров страхования.[4]

Таблица 4 - Индексы цен на первичном рынке жилья по Российской Федеpации (на конец периода, в % к концу предыдущего периода)

1.2 Вторичный рынок жилья: характеристика и факторы

      изменения цен

Вторичный рынок жилья – это сфера, где осуществляются сделки с недвижимостью, у которой прежде уже были собственники. Если приобретаемая квартира прошла не через одни руки, сменяя собственников, то нельзя быть полностью уверенным в юридической чистоте сделки. Чем большее число собственников было у квартиры, тем выше вероятность возможных юридических проблем.

Приобретая квартиру на вторичном рынке жилья, обязательно нужно проверить её историю. Но даже самый опытный специалист по сделкам с недвижимостью, не всегда может собрать достаточно полную информацию, чтобы с уверенностью утверждать, что после покупки квартиры не возникнет никаких проблем с прежними собственниками. Поэтому нужно очень внимательно относиться к вопросу юридической чистоты сделки. Если квартира устраивает по всем параметрам, но есть хотя бы малейшее сомнение в том, что с её историей не всё чисто, то лучше отказаться от сделки.

Вторичный рынок жилья привлекателен, в первую очередь, своим разнообразием и богатством выбора. На нем представлены квартиры разнообразных ценовых категорий и качества. В зависимости от качественного и ценового уровня можно выделить следующие типы вторичного жилья:

• низкокачественное жилье - это квартиры, которые не оснащены всеми удобствами (могут отсутствовать вода, канализация, центральное отопление), в домах, имеющих не более трех этажей;
• стандартное жилье – это квартиры со смежными комнатами и кухнями небольших площадей в типовых домах, имеющих до 16 этажей;
• улучшенное жилье – это квартиры с изолированными комнатами и подсобными помещениями в типовых домах, имеющих более 16 этажей;
• элитное жилье – это квартиры в домах, построенных по специальным проектам, расположенных в центральных районах города и оснащенных дополнительными удобствами (подземные парковки, охрана).

Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества России, а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках - около 30%. Почти 10 млн. семей и одиночек живут в « коммуналках», общежитиях или арендуют площадь у частных лиц, свыше 2 млн. человек проживают в ветхих и аварийных домах, 5 - 6 млн. семей стоят в очереди на улучшение жилищных условий, миллионы людей живут стесненно - на площади5 кв. м на человека. Но только 1,5 - 2% нуждающихся в улучшении жилищных условий могут единовременно оплатить стоимость квартиры или дома.

По оценкам специалистов, стоимость жилья не должна превышать 12 - 15 годовых доходов средне обеспеченной семьи. Если такая семья будет использовать третью часть своих доходов на погашение банковского кредита с процентами, то выкуп квартиры займет более 30 лет.Жилье, предоставляемое на рынке дорогое, немногие семьи могут позволить себе квартиру соответствующую всем нормативам и потребностям. Потребности в улучшении качества жилья постоянно растут.

При совершении покупки на вторичном рынке жилья, следует учитывать особенности ценообразования. Формирование ценового диапазона на рынке вторичного жилья обусловлено многочисленными факторами, как внутреннего, так и внешнего характера. В большей степени влияние оказывает экономическая ситуация в стране, которая обуславливает платежеспособность граждан. В целом недвижимость остается «твердой валютой» даже в моменты кризиса, однако стоимость в большинстве случаев неумолимо падает из-за понижения рентабельности рынка, вызванного падением доходов. С другой стороны, при сильном давлении иностранного капитала рынок невольно поднимает цены в связи со значительным разбросом покупательских способностей.

Стоит отметить, что для рынка недвижимости действуют общеэкономические принципы снижения стоимости. Подчас пересчета стоимости на квадратный метр строго прослеживается тенденция удешевления жилья с ростом площади. Так, например, четырехкомнатная квартира окажется дешевле двух двухкомнатных при одинаковом метраже. Кстати, подобная схема работает и для квартир с улучшенной планировкой, когда площадь заметно увеличена, а количество помещений остается прежним. Только здесь снижение стоимости перекрывается доплатой «за элитность» жилья.

Вполне очевидно, что ценовой диапазон вторичного рынка напрямую зависит от стоимости квадратного метра нового жилья на данный момент и подчас осуществления сделки. Часто случается так, что стоимость квартиры при перепродаже оказывается выше, чем была после постройки, из-за моментного общего скачка цен или курсов валюты. Хотя здесь большое значение приобретают частные факторы, поскольку жилье может не соответствовать своей начальной стоимости из-за строительного брака.

В каждом частном случае формирование стоимости вторичного жилья происходит под давлением архитектурных и географических факторов. Цена жилья заметно падает с увеличением возраста здания, особенно если оно было построено в годы правления Хрущева. Хотя в последнее время эта тенденция была нарушена из-за запуска государственной программы решения жилищной проблемы. Многие за относительно небольшие деньги приобретают квартиры Сталинской эпохи, чтобы через год-другой получить новое жилье в спальном районе.