Статистический анализ ипотечного кредитования в России

 

Продажа заложенного  жилого дома на публичных торгах обычно не является основанием для выселения  покупателем проживающих в этом жилом доме залогодателя и его  членов семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом, и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Функционирование  ипотеки обусловлено наличием объектов и субъектов ипотечной схемы [10.С.2].

Объектами ипотечного кредитования являются:

- земельные  участки;

- жилые помещения,  то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий,  занятых в социальной сфере;

- офисные помещения,  торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты  сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

- производственные  помещения - склады, заводские здания  и научно-исследовательские институты,  объекты энергетики, гаражи и  другие помещения производственного  назначения.

 Субъекты  в свою очередь могут подразделяться на основных и второстепенных (вспомогательных).

К основным субъектам  ипотечной схемы относятся:

Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20-30% от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа  кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги - закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой  системы ипотечного кредитования. Агентство  выкупает у банка закладные и  выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

- выкуп у  кредиторов закладных или прав  требования по ипотечным кредитам;

- формирование  первичных ипотечных активов;

- эмиссия и  размещение ипотечных ценных  бумаг на финансовых рынках;

Инвесторы - которые  вкладывают средства в ипотечные  кредиты (не обязательно банк, выдавший ссуды).

Правительство - позволяет банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без  неоправданных рисков.

Вспомогательные участники ипотечной схемы следующие:

Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке  недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания - необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания - выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих  видов страхования:

- страхование  риска повреждения и уничтожения  объекта;

- страхование  риска утраты права собственности  на предмет ипотеки

- страхование  риска потери жизни и трудоспособности  заемщика;

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Ипотечный брокер – посредник между банком и  заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок.

Государственный регистратор - орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Органы опеки  и попечительства - обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Нужно отметить, что перечисленные выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные  цели. Рассмотрим цели некоторых субъектов  ипотечного кредитования. Например, основной целью заемщика является максимизация объема привлечения дешевых финансовых ресурсов для организации или реконструкции действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Задача банка, то есть кредитора, заключается в  максимизации прибыли и дивидендов своих акционеров. Таким образом, целями банка при ипотечном кредитовании являются максимизация доходности активных операций и ограничение рисков, и обеспечение возвратности ссудного капитала.

Инвестор также  стремится получить наибольшую прибыль, вкладывая свои средства в закладные  или ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора при использовании механизма залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

Одним из субъектов  кредитования является правительство. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются: капитализация недвижимого имущества и обеспечение его оборотноспособности; неинфляционная поддержка сферы материального производства; уменьшение разрыва между производительным и финансовым капиталом; пополнение доходной части бюджета и обслуживание внутреннего долга; создание условий для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

Сравнение целей  основных субъектов рынка ипотечного кредита позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.

Рассмотрим основные особенности  ипотеки.

Во-первых, ипотечный кредит представляет собой ссуду под  строго определенный залог. В отличие  от него, банковская ссуда может  и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.

Во-вторых, большинство ипотечных  ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков.

В-третьих, ипотечные кредиты  предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет, что позволяет  уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени.

Итак, ипотека представляет собой разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором - залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель. Объектами ипотечного кредитования являются земельные участки, жилые и нежилые помещения. Субъектами ипотечного кредитования являются заемщик, кредитор, инвестор, правительство. Для ипотечного кредита характерны некоторые отличительные черты - долгосрочный характер, выдача под залог недвижимого имущества. Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

 

1.2 Система статистических  показателей ипотечного кредитования

Так как ипотека  – это в первую очередь кредит, то система статистических показателей одинакова. Для характеристики кредитных отношений статистика кредита использует показатели размера, состава, динамики кредитных ресурсов, кредитных вложений, изучает взаимосвязи кредитных вложений с показателями объема производства, капитальных вложений, размера товарно-материальных ценностей.

В качестве показателей  динамики при сравнении используются цепные, базисные и среднегодовые  темпы роста и прироста, коэффициенты опережения и эластичности. Изучение показателей удельного веса отдельных  видов кредитных ресурсов, в общем, их объеме за несколько периодов позволяет установить структурные сдвиги в ресурсах, тенденции их развития.

Сравнительный анализ кредитных ресурсов можно  проводить в разрезе отраслей, областей, а также по коммерческим банкам.

Для характеристики объема кредитных вложений используются следующие показатели: остатки задолженности и размер выданных и погашенных ссуд (оборот по погашению и выдаче), средний размер ссуды, средний размер задолженности по кредиту, средний срок ссуды, средняя процентная ставка (доходность кредита) и др [14.C.220].

Средний размер кредита (ссуды) определяется по формуле:

                           (5)

где – средний размер ссуды;

 – размер i-й ссуды;

 – срок i-й ссуды.

Средний срок пользования  ссудами t определяется по формуле:

   

                          (6)

Средняя процентная годовая  ставка кредита   определяется по формуле:

                           (7)

где i – годовая ставка i-й ссуды;

t_i – срок i-й ссуды (в годах).

Безнадежные кредиты  списываются в соответствии действующими нормативными и законодательными документами. По этой операции рассчитывается коэффициент убытков от списания кредитов. Этот коэффициент изучается в динамике и определяется по формуле:

                       (8)

Где – сумма списанных кредитов

На ряду со средними величинами выявляется доля просроченной задолженности в общей задолженности  – доля несвоевременно возвращенных ссуд.

Для анализа  и прогноза кредитных вложений статистика кредита  рассматривает тенденции изменения, интенсивность изменений кредита во времени с использованием показателей анализа динамики, а также трендовых и факторных динамических моделей.

Особое внимание уделяется эффективности кредитных вложений,  
т. е. анализу оборачиваемости кредитов, оценке влияния отдельных факторов на изменение оборачиваемости ссуд и др. Уровень оборачиваемости кредита измеряется двумя показателями:

1) количеством  оборотов, совершенных кредитом за период:

                                   (9)

где Q_n – оборот кредита по погашению;

К – средние остатки кредита.

Число оборотов ссуд относится к прямым характеристикам  оборачиваемости кредита;

2) длительностью  пользования кредитом

                            (10)

где Д – число календарных дней в периоде.

Этот показатель характеризует среднее число  дней пользования кредитом.

Особое значение в статистике кредита придается  изучению просроченных ссуд. Рассчитываются показатели оборачиваемости просроченных ссуд, доли несвоевременно возвращенных ссуд и доли просроченной задолженности в общей сумме задолженности по ссудам. Уровень оборачиваемости долгосрочных ссуд исчисляется по методике краткосрочных ссуд.

Для анализа  динамики средней скорости оборачиваемости  кредита используется индексный метод; рассчитываются индексы переменного состава, постоянного состава, структурных сдвигов:

                         (11)

где m – однодневный оборот по погашению кредита.

Изменение средней  длительности пользования кредитом под влиянием ее изменения по отдельным единицам совокупности (индекс постоянного состава) определяется по формуле:

.                         (12)

Изменение средней  длительности пользования кредитом под влиянием изменения удельного  веса однодневного оборота по погашению отдельных единиц совокупности в общей величине всей совокупности (индекс структурных сдвигов) определяется по формуле:

                           (13)

Абсолютный  прирост средней длительности пользования  кредитом, в том числе за счет отдельных факторов, определяется по формулам:

;                                         (14)

;                                      (15)

.                                     (16)

Следовательно,

                                                              (17)

Иногда возникают  ситуации, когда один заемщик берет  несколько различных по размеру, срокам погашения и уровню процента ссуд. Для определения оптимального срока уплаты процентных платежей с  учетом интересов кредитора и  заемщика рассчитывают средний срок погашения ссуд для одного кредитора. При этом сумма процентных платежей, начисленных на n ссуд на начальных условиях, равна одному процентному платежу, начисленному на сумму ссуд при средней процентной ставке `t . Исходя из этого, определения рассматривается несколько ситуаций: