Земельные участки

4. Аренда земельных участков.

В основе аренды лежит договор. По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется передать другой стороне (арендатору) земельный участок во временное владение или/и пользование за плату.

В соответствии со ст. 22 ЗК арендодателем  может быть собственник земельного участка, а также законные представители несовершеннолетних лиц. получивших земельный участок по наследству. А также в силу ст. 608 ГК арендодателями являются иные лица, указанные в федеральных законах или уполномоченные собственником земельного участка. Арендатором могут быть любые физические и юридические лица.

Заключается договор аренды в простой  письменной форме. Договор аренды и  субаренды, заключенные на 1 год и  более, подлежат регистрации, за исключением  случаев, предусмотренных федеральными законами.

Различают срочный договор аренды и договор аренды, заключенный на неопределённый срок.

По общему правилу, изменение сторон договора аренды не влечет прекращения договора аренды. Договор аренды прекращается, только если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора.

Возможно заключение договора аренды со множественностью лиц, как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора.

Законодательство предусматривает  множественность лиц на стороне  арендатора в следующих случаях:

1. при приватизации частей зданий, строений, сооружений, являющихся самостоятельными объектами недвижимости;
2. если здания или помещения в нём принадлежат нескольким разным лицам на праве собственности, либо на праве хозяйственного ведения, или всем лицам помещения принадлежат на праве хозяйственного ведения.

Существует 2 существенных условия:

1. предмет договора – т.е. в договоре должны быть указаны площадь, местоположение категория земли, целевое назначение, кадастровый (учетный) номер земельного участка (могут быть иные характеристики; прилагается кадастровый паспорт)
2. арендная плата – является одной из форм платы за землю. Она бывает трёх форм: денежная; натуральная; комбинированная.

По действующему законодательству срок существенным условием не является.

В то же время в федеральном законе могут устанавливаться предельные сроки договоров аренды земельных участков. Максимальный срок – до 49 лет (аренда лесных участков, земель сельскохозяйственного назначения, на которые распространяется ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). Если в договоре нарушены сроки аренды, то считается, что он заключен на предельный максимальный срок.

Для договора аренды для изыскательских нужд максимальный срок 1 год. В данный срок входит время, необходимое для  восстановления земельного участка, для  приведения его в состояние, пригодное для использовании.

Максимальный срок дл лесных участков, находящихся в государственной  и муниципальной собственности, составляет 49 лет. Земли сельскохозяйственного  назначения – не более 49 лет.

Собственнику приватизируемого объекта  недвижимости, расположенного на государственном или муниципальном земельном участке, земельные участки предоставляются в аренду на срок до 49 лет, а если такой объект находится на зарезервированном для государственных и муниципальных нужд земельном участке, максимальный срок аренды – срок резервирования, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Если земельные участки зарезервированы  для государственных и муниципальных  нужд, находящиеся в государственной  и муниципальной собственности, могут быть переданы по договору аренды на срок, не более срока резервирования.

Арендатор земельного участка по истечению срока договора аренды имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, за исключением случаев, когда:

• договор аренды подлежит прекращению;
• если на этом земельном участке находится здание, строение, сооружение, принадлежащее третьему лицу.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, арендатор имеет  преимущественное право покупки  земельного участка, за исключением случаев, когда на земельном участке находится объект недвижимости (здание, строение, сооружение), принадлежащий на вещном праве другому лицу.

Права и обязанности  арендаторов и арендодателей.

Права и обязанности по договору аренды определяются статьями 22, 40-42, 30.2 ЗК, главой 34 Гражданского Кодекса.

Арендаторы земельных участков, за исключением резидентов (арендаторов) особых экономических зон, вправе без согласия арендодателя (собственника земельного участка) при условии его  письменного уведомления передать все права и обязанности по договору третьему лицу, если иное не предусмотрено договором аренды. Обязанным по такому договору является арендатор. Арендные права передать в залог можно только с письменного согласия собственника земельного участка. Исключение: такое согласие не требуется, если заключен договор аренды государственных и муниципальных земельных участков сроком более 5 лет.

Если договор аренды государственных  или муниципальных земельных  участков заключен на срок более 5 лет, арендатор вправе передавать свои права и обязанности третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его письменного уведомления. Данное право не может быть ограничено в договоре. Если заключен такой договор, то изменение условий договора без согласия арендатора не допускается, а так же расторжение такого договора по требованию арендодателя возможно только в судебном порядке при существенном нарушении со стороны арендатора.

Такие сделки не могут изменяться без согласия арендатора, а также не допускается ограничение прав арендатора

Арендатор также вправе передавать земельный участок в субаренду  при условии письменного уведомления  арендодателя, если договором аренды не предусмотрено иного. При этом обязанным по договору остается арендатор.

Основания прекращения (расторжения) договора аренды:

1. соглашение сторон;
2. истечение срока, если договор не считается возобновлённым, продленным на неопределенный срок;
3. судебное решение о расторжении срочного договора аренды;

Основания для расторжения содержатся в ст.ст. 619, 620 ГК, ст. 46 ЗК и условиями договора аренды.

4. требование одной из сторон о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (для этого нужно известить другую сторону за 3 месяца, однако в договоре может быть определён иной срок).

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, в случае его продажи  обладает правом преимущественной покупки  за исключением случаев, когда на земельном участке находится  объект недвижимости, который принадлежит на вещном праве третьему лицу (ст. 250 ГК).

5. Безвозмездное срочное пользование земельным участком.

Безвозмездное срочное пользование  земельным участком:

1. Земельные участки могут передаваться гражданам и юридическим лицам из состава частных земель на основе договора безвозмездного срочного пользования. По договору безвозмездного срочного пользования одна сторона обязуется передать или передает земельный участок в безвозмездное пользование другой стороне (землепользователю), а другая сторона (землепользователь) обязуется вернуть земельный участок в том состоянии, в котором его получила, или в состоянии, обусловленном договором безвозмездного срочного пользования. Права и обязанности сторон определяются нормами гл.гл. 34, 36 ГК, ст. 24 ЗК.
2. в отношении государственных или муниципальных земель земельные участки предоставляются:

• органам государственной власти и органам местного самоуправления, казенным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям, центрам исторического наследия Президентов, прекратившим исполнение своих полномочий – сроком до 1 года;

• религиозным организациям, собственникам зданий, строений, сооружений для строительства зданий, строений, сооружений религиозного или благотворительного назначения – предоставляется на срок строительства либо на срок эксплуатации здания;
• религиозным организациям, которые используют здание, строение, сооружение религиозного благотворительного назначения по договору безвозмездного пользования – на срок безвозмездного срочного пользования зданий, строений, сооружений;
• в случаях, предусмотренных Лесным кодексом;
• физическим и юридическим лицам, с которыми заключены государственные или муниципальные контракты на строительство объекта недвижимости (зданий, строений, сооружений), осуществляемого полностью за счет средств любого бюджета – на срок строительства здания, строения, сооружения;

3. Земельные участки предоставляются из земель организаций (юридических лиц) гражданам в виде служебных наделов. Служебные наделы – это земельные участки, которые предоставляются отдельным работникам определенных отраслей экономики (организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, национальных парков, природных заповедников, заказников и т.п.). Категории работников, которым могут предоставляться служебные наделы, устанавливаются федеральными законами и законами субъектов РФ. Служебные наделы предоставляются по заявлению работников и оформляются решением организации. По общему правилу с прекращением трудовых отношений право на служебный надел прекращается. При этом работнику предоставляется право снять урожай, т.е. право пользования существует до окончания сельскохозяйственных работ на данном земельном участке (по общему правил – до 1 ноября).

В некоторых случаях право на служебный надел сохраняется даже при прекращении трудовых отношений:

1. за работником, уволившимся на пенсию по старости или по инвалидности;
2. за одним из членов семьи (родителей либо за несовершеннолетними детьми), работника, погибшего при исполнении служебных обязанностей, призванного на действительную военную (альтернативную)  службу, поступившего на учебу, либо работника.

• за несовершеннолетними детьми – до достижения детей совершеннолетия;

• за родителями – пожизненно.

Вопрос 10. Основания возникновения прав на земельные участки.

Основания возникновения прав на земельные  участки:

1. административно-правовой акт или решение о предоставлении земельного участка

Ст.ст. 29-32.2 Земельного кодекса

2. сделки;
3. приватизация;
4. приобретательная давность – действуют общие нормы Гражданского кодекса;
5. судебные решения.

Сделки. Сделки – это действия граждан и юридических лиц, направленные на возникновение прав и обязанностей. Распоряжение земельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, водным, лесным и другим специальным законодательством.

Особенности сделок с земельными участками:

1. сделки совершаются с учётом оборотоспособности земельных участков;
2. многие сделки (особенно на государственных и муниципальных земельных участках) совершаются по результатам торгов;
3. распоряжение земельными участками осуществляется с учётом требований градостроительных, строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических и иных норм и правил;
4. в соответствии с ГК распоряжение земельными участками не должно наносит ущерба окружающей среде, а также нарушать права и законные интересы третьих лиц;
5. существуют особенности в оформлении сделок с земельными участками: для всех требуется письменная форма; в случаях, прямо установленных законом, требуется государственная регистрация;
6. при совершении сделки стороны не вправе изменять категорию земель, целевое назначение, особый режим использования земельного участка.

Виды сделок:

1. договор купли-продажи земельного участка:

Самая распространённая сделка после  аренды. По договору кули продажи одна сторона (продавец) обязуется пережать другой стороне (покупателю) земельный участок за плату.

Продавец должен обладать правом собственности  на момент государственной регистрации  перехода права собственности. Также существуют лица, которые могут продавать чужое имущество: комиссионеры, доверительные управляющие и др.

Форма – простая письменная; регистрации  не требуется (осуществляется государственная  регистрация только перехода права  собственности).

Два существенных условия:

1. предмет – категория земель, целевое назначение, разрешённое использование, площадь, место положения, кадастровый учётный номер (см. ст. 37 ЗК);
2. цена – стороны самостоятельно определяют цену; они могут обратиться к оценщику.

В случаях, установленных федеральным законом, применяется цена, определяемая на основании нормативно-правовых актов. Напр., ст. 2 Закона “О введении в действие земельного кодекса”

2. договор мены:

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность  другой стороне один товар в обмен на другой. Здесь полностью применяются нормы гражданского законодательства.

3. договор дарения:

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать земельный участок другой стороне (одаряемому) в собственность. В отличие от купли-продажи договор дарения требует государственной регистрации.

4. договор ренты:

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) земельный участок  в собственность, а плательщик ренты  обязуется периодически выплачивать ренту. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению и требует государственной регистрации.

Передача земельного участка плательщику  ренты возможна как за определённую плату, так и бесплатно. Рента  обременяет земельный участок, поэтому  в случае смены собственника, рента переходит на нового собственника.

5. залог или ипотека земельных участков:

По договору залога залогодержатель  имеет право получить преимущественно  перед иными кредиторами удовлетворение своих денежных требований за счёт стоимости заложенного земельного участка, за изъятиями, установленными федеральными законами.

Договор ипотеки подлежит государственной  регистрации. По договору может быть выдана закладная как особый вид  именной ценной бумаги, она выдаётся регистратором или специально закладным лицом.