Землеустроительные работы, необходимые для проведения государственного кадастра недвижимости

В Федеральном законе "О землеустройстве" прописано, что основная цель землеустройства как одной из функций государственного управления землями — реализация решений государства в сфере регулирования земельных отношений, опосредованных правовыми нормами.

В рамках этой основной цели перед землеустройством поставлен государством ряд конкретных задач. Они определены ст. 68 ЗК РФ, где сказано, что задачами землеустройства являются:

      упорядочение границ существующих земельных участков;

      образование (установление границ) новых земельных участков, в том числе путем выдела части участка или раздела участка, объедине­ния земельных участков;

      закрепление границ земельных участков в натуре (на местности);

      подготовка материалов к принятию решений об установлении гра­ниц административно-территориальных образований и вынос их гра­ниц в натуру после принятия соответствующего решения;

      подготовка материалов для принятия решений об установлении обременении земельного участка и ограничений прав в его использова­нии, техническое обеспечение исполнения указанных решений на местности;

      подготовка материалов для разрешения земельных споров, техни­ческое обеспечение исполнения решений по земельным спорам;

      техническое обеспечение разграничения государственной соб­ственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность;

      техническое осуществление мероприятий по использованию и ох­ране земель, в том числе внутрихозяйственная организация земель сель­скохозяйственного назначения;

      подготовка землеустроительной документации, необходимой для принятия органами государственной власти Российской Федерации, субъектов РФ, органами местного самоуправления решений по управ­лению земельными ресурсами[18].

Конкретные задачи землеустройства приведенным перечнем не ис­черпываются. В рамках выполнения указанных задач осуществляются конкретные землеустроительные действия и мероприятия, о которых более подробно будет сказано ниже.

2.3. Основания для проведения землеустройства

Землеустроитель­ные мероприятия осуществляются тогда и постольку, когда и поскольку в этом возникает объективная необходимость. Обычно такая необходи­мость, а также форма и сроки проведения землеустройства определяются:

      органами государственной исполнительной власти или органами местного самоуправления, когда осуществляются мероприятия обще­государственного, регионального или местного значения;

      отдельными юридическими или физическими лицами или их объе­динениями по их усмотрению.

Однако в ряде предусмотренных законом случаев, проведение зем­леустройства носит обязательный характер. К ним относятся:

      изменение границ землевладений и землепользований как объек­тов землеустройства;

      предоставление и изъятие земельных участков;

      определение границ ограниченных в использовании частей объек­тов землеустройства;

      перераспределение используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственно­го производства;

      выявление нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вто­ричному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веще­ствами, заражению и другим негативным воздействиям;

      проведение мероприятий по восстановлению и консервации зе­мель, рекультивации нарушенных земель, защите земель от эрозии, се­лей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радио­активными и химическими веществами, заражения и других негатив­ных воздействий[19].

Во всех указанных выше случаях землеустройство затронутых вы­шеперечисленными признаками территорий обязательно.

Правовые основания для проведения землеустройства:

1) решения федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов и органов местного самоуправления. В качестве таковых, могут быть постановления Правительства РФ или решения исполнительных органов субъектов РФ или органов местного самоуправления, обязывающие соответствующие органы землеустрои­тельной службы произвести определенные землеустроительные действия. Содержание и объем указанных действий определяется специ­альными техническими заданиями, а финансирование осуществляется за счет государственного или местного бюджета;

2) ходатайства юридических и физических лиц о проведении тех или иных видов землеустроительных работ. В этих случаях землеустрой­ство осуществляется на договорной основе и за счет заявителя;

3) землеустроительные действия могут также осуществляться во ис­полнение решений судов по земельным вопросам, относящимся, чаще всего, к земельным спорам, связанным с отказом в предоставлении зе­мельных участков гражданам или юридическим лицам, разделом земель при наследовании, совершении иных сделок с землей и т.п.

3. Землеустроительные мероприятия, необходимые для проведения государственного кадастра недвижимости

3.1. Виды землеустроительных действий

Содержание землеустройства в обобщенном и генерализированном виде дается в форме перечня основных землеустроительных действий, приведенного в гл. III Федерального закона «О землеустройстве». Указанный перечень включает в себя следующие виды землеустроительных действий:

                       изучение состояния земель;

                       планирование и организация рационального использования зе­мель;

                       территориальное землеустройство;

                       образование новых и упорядочение существующих объектов зем­леустройства;

                       межевые работы[20].

Хотя указанные землеустроительные действия вполне самостоятель­ные, т.е. включают в себя определенные виды работ, выполняемых с определенной конечной целью, все они технологически взаимосвяза­ны, являясь элементами одного землеустроительного процесса. Так, изучение состояния земель включает в себя совокупность работ, обес­печивающих исходный материал для последующих проектных, орга­низационных, экономических и иных действий.

Планирование и организация рационального использования земель предполагает разработку целевых программ, прогнозов и иных предпроектных документов, которые основываются на материалах изучения состояния земель и в то же время служат исходной основой для территориального землеустройства и образования или упорядочения существующих землевладений.

Наконец, межевые работы, т.е. работы на местности по разграничению земель, закреплению элементов землеустроительного проектирования в натуре завершают все предыдущие стадии землеустроительных действий.

3.2. Изучение состояния земель

В соответствии со ст. 9 Федерального закона «О землеустройстве» изучение состояния земель включает в себя следующие виды работ:

                  геодезические и картографические работы;

                  почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания;

                  оценка качества земель;

                  инвентаризация земель.

1)     Геодезические и картографические работы осуществляются с це­лью подготовки необходимой планово-картографической основы для проведения специальных обследований (почвенных, геоботанических, агрохозяйственных и др.), а также для землеустроительного проекти­рования при территориальном землеустройстве, предоставлении земельных участков и выполнении других работ. Геодезические работы чаще всего выполняются в полевых условиях (съемки местности, изме­рение углов, межей и др.). Картографические (а иногда и геодезичес­кие) работы имеют камеральный характер: изготовление планов, карт, монтаж снимков, подбор масштабов, вычисление координат точек и т.п. Любая землеустроительная работа начинается с подбора, изготовления и изучения планово-картографического материала.

2)     Почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания. Проводятся в целях получения информации о состоянии земель (выяв­ление земель, подверженных эрозии, селям, подтоплению, заболачива­нию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению от­ходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям) для ис­пользования ее при землеустроительном проектировании и проведении других земельно-хозяйственных мероприятий. Эти работы представля­ют особый вид землеустроительных действий, имеющих подготови­тельный характер. Порядок проведения этих работ и условия использо­вания земельных участков для этого установлены ЗК РФ (ст. 23) и Федеральным законом «О землеустройстве». Основанием для проведе­ния указанных работ является решение соответствующего органа мест­ного самоуправления по месту нахождения земель, на которых осуще­ствляются работы. Условия, сроки и режим использования земель для выполнения изыскательских работ устанавливаются специальным до­говором, заключаемым между предприятием, осуществляющим рабо­ты, и собственником земли или землепользователем. При этом участки, на которых проводятся работы, не изымаются.

Сроки и размеры платежей за пользование земельным участком, а также обязанности по возмещению убытков и приведению земель в со­стояние, пригодное для их использования по целевому назначению, определяются органом, принявшим решение о проведении изыскательских работ. Все указанные условия, как и само решение, согласовываются с собственником земли (землепользователем). Предприятия, учреждения и организации, осуществляющие изыскательские работы, обязаны за свой счет и в установленные договором сроки привести земельные учас­тки в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и сдать их по акту собственникам земли или землепользователям под кон­тролем райкомзема.

3)     Оценка качества земель проводится в целях получения информа­ции о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве и установления ее кадастровой стоимости.

В первом случае оценка качества земель представляет собой выра­женную в цифровых показателях сопоставимость продуктивной спо­собности земельных участков. Обычно применяется стобалльная сис­тема оценки земель, когда уровень производительной способности земель выражается в процентах к их максимальной производительнос­ти. Критерием оценки могут служить различные признаки, но чаще все­го в качестве таковых принимается средняя многолетняя урожайность, полученная на однотипных почвах при сравнительно равных затратах. В результате обработки исходной информации составляются оценоч­ные карты с целью практического применения результатов оценки, на которых каждая почвенная разновидность получает балл оценки каче­ства. В дальнейшем на основе полученной оценочной информации разрабатываются шкалы сравнительной оценки земель отдельных хозяйств и административно-территориальных образований. Такая оценка зем­ли получала название экономической.

В отличие от экономической оценки земли оценка кадастровой сто­имости предполагает рыночную оценку, т.е. рыночную стоимость зем­ли как объекта недвижимого имущества, находящегося в гражданском обороте. Земельные участки как объекты сделок в значительно боль­шей мере, чем иные объекты недвижимости, обладают индивидуально­стью свойств и качеств как природного характера (плодородие, размер, местоположение, степень озеленения, водообеспеченность и т.д.), так и антропогенного (наличие на участке различных строений, сооружений, объектов коммуникаций и др.). Именно поэтому здесь недостаточна обычная типизация признаков при установлении цепы сделки, а необ­ходима специальная методика. Критериями оценки могут быть различ­ные признаки и качества земельных участков, в том числе: показатели экономической оценки земель, стоимости строений и сооружений, иных признаков.

Для определения рыночной стоимости земли, как и иного недвижи­мого имущества, применяются три стандартных метода: затратный ме­тод, метод сравнения продаж и доходный метод. Хотя все три метода оценки имеют самостоятельное значение, т.е. каждый может быть использован независимо от других, считается, что наиболее правильный резуль­тат оценки (с наименьшей степенью погрешности) может быть получен только путем сравнения результатов, полученных по всем трем методам, с последующей корректировкой их.

4)     Инвентаризация земель –  вид землеустроительных работ по де­тальному и целенаправленному обследованию земельных участков. Согласно ст. 13 ФЗ "О землеустройстве" от 18 июня 2001 г. ин­вентаризация земель проводится для уточнения или установления мес­тоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, нерационально используемых или используемых не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков. Конкретная цель и содержание инвентаризации определяется решением соответствующе­го органа заданием на ее проведение. На основе инвентаризации земель создается основа для ведения государственного кадастра недвижимости.

Ин­вентаризация земель может проводиться на территории РФ, на территориях субъектов РФ, на территориях муниципальных образований и других административно-территориальных образований, на землях отдельных категорий, в территориальных зонах, в которых существует угроза возникновения процессов, оказывающих негативное воздействие на состояние земель, в отношении групп земельных участков или на отдельных земельных участках.

3.3. Планирование и организация рационального использования земель и их охраны