Актуальные проблемы гражданского права

2. Какие формы собственности признаются и защищаются в РФ?

Согласно  ч. 2 ст. 8 Конституции РФ в Российской Федерации признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная  и иные формы собственности.Данная формулировка о формах собственности дословно воспроизводится и в п. 1 ст. 212 ГК. Следует считать, что в Конституции РФ и в ГК понятие формысобственности употребляется в экономическом смысловом значении. Под формой собственности понимаются экономические отношения, характеризуемые двумя основными признаками: индивидуализацией собственника, выступающего в качестве субъекта данных отношений, и разновидностью имущества, принадлежащего собственнику. 
Каждой форме собственности должен быть присущ свой правовой режим, касающийся как самого права собственности, так и способов его осуществления. 
Чем больше форм собственности существует в обществе, тем более разнообразными становятся различия в формах собственности, что не может не вести к закреплению практического и юридического неравенства между ними, иначе теряется смысл использования в законе самого понятия "форма собственности".Поэтому идеальным было бы иметь в обществе одну форму собственности, что, однако, на практике недостижимо. В каждом цивилизованном обществе, как минимум, предполагается существование двух видов имущества и соответственно двух форм собственности. 
Один вид имущества должен служить общим интересам всего общества и быть доступен для каждого его члена.

3. Какие правомочия осуществляет собственник имущества?

Статья 92. Правомочия собственника

Собственнику принадлежат права  владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных  законом. 
 
1. Право собственности представляет собой важнейший правовой институт, поскольку материальные потребности удовлетворяются в конечном счете с помощью вещей, составляющих объект права собственности. Нормы о праве собственности содержатся не только в гражданском праве. В состав гражданского законодательства входят лишь те из них, которые обусловлены использованием товарно-денежной формы в социалистическом строительстве. 
Право собственности является важнейшим институтом гражданского права, составляя основу регулируемых им имущественных отношений. Но есть нормы о праве собственности, которые относятся к другим отраслям права и потому выражают право собственности не через гражданско-правовые правомочия, названные в ст. 92, а с помощью иных, главным образом властных категорий. 
2. Из гражданских правомочий собственника первым ст. 92 называет правомочие владения. Владение имуществом является, как правило, предпосылкой осуществления в отношении его остальных правомочий собственника. Владение можно определить как физическое и хозяйственное господство лиц над вещью. Однако следует различать фактическое владение и право владения. 
Советский закон охраняет лишь право владения. Фактическое владение не есть основание возникновения ни права владения, ни какого-либо другого права. Правомочие владения не существует как самостоятельное, оно всегда является элементом какого-либо другого права (собственника, нанимателя, хранителя, залогодержателя и т. п.). 
Иначе говоря, по советскому законодательству право владения должно опираться на какое-либо более широкое юридическое основание. Право владения принадлежит прежде всего собственнику, право владения других лиц в конечном счете производно от прав собственника. Различается законное владение (когда основание владения соответствует закону) и незаконное владение. Законное владение защищается в принудительном порядке особым вещным иском — виндикационным (см. комментарии к ст. ст. 151 и 15 7). Право владения — это гражданско-правовое правомочие, и если право собственности принадлежит юридическому лицу, право владения осуществляется им, а не его работником, который фактически обладает вещью. 
3. Правомочие пользования можно определить как право извлекать из вещи ее полезные свойства. Этот процесс по-разному протекает для разных вещей — непотребляемых и потребляемых. Непотребляемые вещи не утрачивают свою первоначальную натуральную форму в процессе однократного использования, они лишь подвергаются амортизации. Потребляемые вещи, напротив, утрачивают свою первоначальную натуральную форму при однократном использовании, в процессе потребления они уничтожаются (сырье, топливо и т. п.). 
В обоих случаях речь идет о реализации правомочия пользования. Это правомочие тоже имеет юридический, а не фактический характер, поэтому если собственником является юридическое лицо, оно принадлежит последнему и осуществляется им, а не тем работником, который осуществляет эксплуатацию объекта. 
Правомочие пользования непотребляемой вещью может осуществлять и несобственник, например, по договору имущественного найма. Однако такое правомочие несобственника имеет производный от прав собственника характер. Как правило, пользование связано с владением. 
4. Правомочие распоряжения есть право определять правовую судьбу вещи. Осуществление права распоряжения может быть связано с переходом права собственности на вещь (купля-продажа, дарение, мена), с передачей вещи в пользование, на хранение, в залог и т. п. Правомочие распоряжения — это гражданско-правовое правомочие, связанное с вещью, используемой в экономическом обороте. 
От гражданско-правового распоряжения следует отличать распоряжение имуществом, осуществляемое органом управления, имеющее административно-правовой характер. Так, указание министерства о передаче здания от одного предприятия к другому не является „распоряжением" в смысле ст. 92 ГК. Право распоряжения принадлежит, как правило, собственнику, но иногда оно переходит к другому лицу. 
Так, право распоряжения принадлежит комиссионеру, хотя его право производно от права собственника. Аналогичны права нанимателя при поднайме. В некоторых случаях право распоряжения может осуществляться несобственником в принудительном порядке как санкция по отношению к собственнику, например реализация заложенного имущества при неисправности залогодателя (см. комментарий к ст. 200). 
5. Право собственности характеризуется совокупностью правомочий, перечисленных в ст. 92 ГК. Если отдельные из них закреплены за другим лицом, это не прекращает права собственности, поскольку для последнего они имеют производный, временный характер. В исключительных случаях может оказаться, что собственник лишен всех трех правомочий (арест имущества). Это само по себе не прекращает права собственности, поскольку такая ситуация имеет временный характер — собственник будет либо восстановлен в своих правомочиях, либо последуют юридические факты, являющиеся основанием прекращения права собственности. 
6. Собственник может осуществлять закрепленные за ним правомочия „в пределах, установленных законом". Эти пределы могут иметь общий и специальный характер. Общие пределы для граждан определены назначением личной собственности (см. п. 3 комментария к ст. 93). Если собственником является социалистическая организация, пределы осуществления правомочий определяются специальной правоспособностью юридического лица. Вместе с тем нормативные акты в отдельных случаях устанавливают и специальные пределы осуществления правомочий собственника. Такие пределы установлены, например, ст. 238 ГК, Положением о кустарно-ремесленных промыслах граждан, утвержденным постановлением Совета Министров СССР от 3 мая 1976 г. (СП СССР, 1976, № 7, ст. 39). 
7. Объектом права собственности являются вещи. Статья 92 в качестве такого объекта называет имущество. Термин „имущество" употребляется в гражданском праве в разных смыслах, в широком и узком (см. комментарий к ст. 1 ГК). В ст. 92 „имущество" понимается в узком смысле, как вещи. Существует тенденция признавать объектом права собственности или именовать „собственностью" не только вещи, но и другие виды имущества, имущественные права, прежде всего такие нематериальные объекты, как продукты творческой деятельности (произведения, составляющие объект авторского права, изобретения, товарные знаки и т. п.). 
Такая тенденция является ошибочной, права на эти объекты определяются правомочиями, входящими в содержание других институтов. Объектом права собственности, содержание которого составляют определенные правомочия, могут быть только материальные объекты, вещи. Кроме того, объектом права собственности могут быть ценные бумаги. 
Объектом права собственности могут быть только индивидуально-определенные вещи. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут быть объектом права собственности конкретного лица, для того чтобы стать объектом права собственности они должны быть выделены из общей массы однородных вещей, обособлены, индивидуализированы. 
8. Правомочия собственника могут принадлежать только субъектам гражданского права — гражданам, юридическим лицам или государству (право собственности последнего чаще всего реализуется не через гражданско-правовые правомочия). Субъектом права собственности является, как правило, одно лицо. 
Когда право собственности на одну вещь принадлежит нескольким лицам (общая собственность), возникает вопрос о порядке осуществления правомочий собственника (см. комментарий к гл. 12 ГК). Если использование имущества осуществляется в интересах образования, не являющегося юридическим лицом, реализация этих интересов обеспечивается не с помощью гражданско-правовых правомочий собственника. 
9. Право собственности представляет собой одно из абсолютных прав. Это значит, что все третьи лица должны воздерживаться от нарушения прав, принадлежащих собственнику. Собственник может не только требовать от третьих лиц воздержания от нарушения его прав, принадлежащие ему правомочия предполагают возможность совершения им положительных действий в отношении принадлежащего ему имущества. Субъективному праву собственности иногда сопутствуют обязанности по другим правоотношениям, например бережно обращаться с некоторыми видами имущества. 
Право собственности представляет собой вещное право, т. е. такое абсолютное право, при котором его носитель может осуществить свои права на вещи непосредственно своими действиями, не прибегая к положительным действиям других лиц. Это значит, что права, принадлежащие собственнику, могут быть защищены вещным иском, путем истребования вещи в натуре или путем устранения помех, не связанных с лишением владения (ст. ст. 151 и 156 ГК). 

4. Каковы способы приобретения права собственности?

Способы приобретения права собственности

Способы приобретения права собственности - это те юридические факты, на основании  которых лицо приобретало законное право владеть, пользоваться и распоряжаться  вещью. Римское право уделяло  много внимания анализу и систематизации таких юридических фактов в зависимости  от того, приобреталась ли собственность  на основании естественного (naturales или iuris gentium) либо цивильного права (civilis). Об этом свидетельствует следующий фрагмент из Книги второй Институций Юстиниана: "Предметом обладания отдельных лиц вещи делаются многими способами: в одних мы получаем право собственности по естественному праву, которое, как мы сказали, называется общенародным; в других - по законам цивильного права".  
К цивильным причислялись манципация (mancipatio), уступка по суду (in iure cessio), приобретательная давность (usucapio). Долгое время этими способами приобретения могли пользоваться только римские граждане и только в отношении имуществ, находящихся в метрополии. 
К натуральным способам приобретения права относились, прежде всего, традиция (traditio) и завладение (захват - occupatio). Эти способы приобретения были доступны как для граждан, так и для перегринов и распространялись на те имущества, которые находились в провинциях. 
В последующей обработке римского наследия такая систематика потеряла практическое значение и было выработано деление оснований возникновения права на две группы: первоначальные (acquisutio originaria) и производные (acquisitio derivativa) способы приобретения права собственности. К первоначальным относятся такие способы, при которых право собственности приобретателя не основано на праве другого лица, предыдущего собственника. Производными являются такие способы, при которых право собственности у лица возникает благодаря воле предшествующего собственника, следовательно, вытекает из его права, является результатом правопреемства.  
К первоначальным способам относят: приобретение плодов вещи, приобретение никому не принадлежащих (бесхозяйных) вещей, приобретение права в результате соединения, смешения, ссыпки; приобретение права в результате переработки (спецификации) и возникновение собственности истечением срока приобретательной давности.  
К производным способам относят: традицию, адъюдикацию, приобретение права в порядке наследования или посредством наследственного отказа. 
Рассмотрение аспектов приобретения права собственности в результате универсального правопреемства в случае смерти лица (mortis causa), то есть в порядке наследования по закону либо по завещанию, а также в результате сингулярного правопреемства, то есть посредством наследственного отказа, занимает особый раздел римского частного права - права наследственного. 
Адъюдикация (adiudicatio) как производный способ приобретения права не вполне отвечает соответствующим признакам, так как представляет собой приобретение в результате судебного решения в делах о разделе вещи. По такому решению один из сособственников лишается своего права на вещь в пользу другого сособственника; при этом первый получает пропорциональное стоимости утраченного права вознаграждение. 
Наибольшее практическое значение имеет рассмотрение традиции, как самого универсального основания для производного приобретения права собственности. 
Традиция (traditio). 
В Книге второй Институций Юстиниана, в Титуле первом, содержится следующий фрагмент: "40. По законам естественного права мы приобретаем вещи также посредством традиции. Ничто так не гармонирует с естественной справедливостью, как то, что воля хозяина-собственника, желающего передать свою вещь другому, считается ясно выраженной. Поэтому телесная вещь, какого бы рода она ни была, может быть передаваема, и переданная хозяином - отчуждается... " 
Традиция есть универсальное основание передачи права собственности посредством самых различных сделок: купли-продажи, дарения, мены и т.д. Традиция - это такой способ перехода права собственности от одного лица к другому между живыми (inter vivos), при котором имеют место как волеизъявление отчуждателя и приобретателя, так и фактическая передача владения вещью. 
В связи с этим, условия действительности традиции суть следующие: отчуждатель должен быть собственником вещи либо действовать по его поручению; приобретатель должен иметь право приобрести вещь, то есть быть правоспособным; отчуждатель должен иметь намерение перенести право собственности на приобретателя (animus transferendi dominii), а приобретатель - намерение стать собственником (animus acquirendi dominii).  
Если намерение приобрести и передать право собственности опорочено ошибкой в контрагенте (error in persona) или в правовом основании (error in dominio), либо в самом предмете (error in corpore), то традиция оказывается юридически недействительной, следовательно, право собственности не переносится. 
Существуют такие сделки, которые по самой своей конструкции (eo ipso - по своему существу, сами по себе) направлены на передачу права собственности: купля-продажа, мена, дарение. Поэтому, если осуществляется передача вещи на основании подобной сделки, то предполагается (презюмируется), что произведена именно традиция - перенос права собственности. Однако отчуждатель и приобретатель могут придать традиции условный характер, то есть договориться, что, например, право собственности перейдет не в момент передачи вещи, а после полной уплаты покупной цены либо при наступлении какого-либо другого условия (реализуется право удержания собственности). 

5. Каковы способы прекращения права собственности?

1. Основания и  способы прекращения права собственности

Право собственности является не только наиболее широким, но и наиболее устойчивым вещным правом, составляя основную юридическую  предпосылку и результат нормального  имущественного оборота. Поэтому закон  специально регулирует не только основания  приобретения права собственности, но и основания его прекращения (правопрекращающие юридические факты). Эти последние подлежат особо тщательной регламентации с тем, чтобы сохранить и поддержать "прочность" права собственности в соответствии с провозглашенным в п. 1 ст. 1 ГК принципом неприкосновенности собственности. 
Вместе с тем гражданско-правовая регламентация оснований прекращения права собственности в основном направлена на обеспечение неприкосновенности частной собственности граждан и юридических лиц. Ведь многие основания прекращения права собственности, по сути, устанавливают возможности перехода имущества лишь из частной в публичную собственность, но не наоборот. Прежде всего это относится к возможностям принудительного прекращения права собственности (помимо воли собственника). Универсальный характер, касающийся всех собственников, имеют основания прекращения права собственности по воле самого собственника (в добровольном порядке) либо в связи с гибелью или уничтожением вещи, а также прекращение этого права при обращении кредиторами взыскания на имущество собственника по его обязательствам. 
Прекращение права собственности происходит лишь в случаях, прямо предусмотренных законом. Прежде всего, это случаи прекращения данного права по воле собственника. Такие случаи охватывают две группы ситуаций: отчуждение собственником своего имущества другим лицам и добровольный отказ собственника от своего права. В первой ситуации речь идет о различных сделках по отчуждению своего имущества, совершаемых его собственником (купля-продажа во всех ее разновидностях, мена, дарение, аренда с выкупом и т.д.). Порядок прекращения права собственности отчуждателя (и возникновения права собственности у приобретателя) регулируется главным образом нормами о сделках и договорах. 
Отказ от права собственности (ст. 236 ГК) формально представляет собой новое для нашего законодательства основание прекращения этого права, хотя, по существу, оно и ранее могло использоваться в имущественных отношениях. В соответствии с этим правилом допускается добровольный отказ собственника от принадлежащего ему права (а по сути - его отказ от конкретной вещи или вещей) путем либо публичного объявления об этом, либо совершения реальных действий, бесспорно свидетельствующих об этом его намерении (например, выброс имущества). 
Важно иметь в виду, что до приобретения права собственности на вещь, от которой отказался ее прежний владелец, другим лицом права и обязанности первоначального собственника не прекращаются. Это означает не только возможность "возврата" данной вещи прежнему собственнику (поскольку он и так не утратил на нее своего права), но и возможность возложения на него ответственности, например, за причиненный данной вещью вред (если выброшенная собственником вещь обладала какими-либо вредоносными свойствами, как, например, старый телевизионный кинескоп). 
Особый случай прекращения права собственности представляет собой приватизация государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК). Она распространяется только на имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, т.е. мыслима лишь для публичных, а не частных собственников, и уже в силу этого не может рассматриваться в качестве общего основания прекращения права собственности. Вместе с тем она всегда становится основанием возникновения права частной собственности (граждан и юридических лиц). Приватизация проводится по решению самого публичного собственника и предполагает получение им определенной платы за приватизированное имущество. Ее объектами является имущество, в основном недвижимое, прямо указанное в этом качестве в законе. Наконец, она может производиться только в порядке, предусмотренном законами о приватизации, а не общим гражданским законодательством (подробнее см. гл. 16 настоящего учебника). 
Право собственности на вещь прекращается также с ее гибелью или уничтожением, поскольку при этом исчезает сам объект данного права. Иное дело причины, по которым это произошло. В случае гибели вещи подразумевается, что это произошло при отсутствии чьей-либо вины, в силу случайных причин или действия непреодолимой силы, за результаты которых никто, как правило, не отвечает. Тогда риск утраты имущества по общему правилу лежит на самом собственнике (ст. 211 ГК). Если же вещь уничтожена по вине иных (третьих) лиц, они несут перед собственником имущественную ответственность за причинение вреда.

6. В каких случаях может возникать право общей совместной собственности?

• Статья 344. Общая собственность. Основания ее возникновения

• (1) Собственность является общей в случае, когда право собственности на вещь принадлежит двум или более лицам.
• (2) Общая собственность может возникать на основании закона или сделки. 
• Следует напомнить, что согласно ст.285 ГК, под вещью, помимо предметов, понимаются и имущественные права, т.е. возможно существование сособственников не только, например жилого дома, но и права требования. В последнем случае это возможно, когда, к примеру, заключается многосторонний договор, в котором исполнения того или иного материального обязательства может требовать любая из нескольких  установленных в договоре сторон.
• Обращает на себя внимание тот факт, что п.2 данной статьи дал исчерпывающий список возникновения общей собственности, а именно – на основании закона или сделки. В отличие от возникновения собственности вообще (указанной в ст.320 ГК РМ), отсутствуют такие основания как административный акт или судебное решение. Подобная ситуация, думается, приводит к определенной коллизии со ст. 320 ГК РМ и выявляет ошибку законодателя. С одной стороны, исходя из принципа права, специальная норма имеет приоритет над общей (что отражает сам смысл существования специальной нормы), а с другой стороны, рассматриваемая нами статья  – не дает возможности возникнуть общей собственности на основании решения суда.  В данном случае, мыконечно же не может говорить о запрете для суда признавать право общей собственности за теми или иными гражданами (суд по своему усмотрению будет учитывать положения ст.320 ГК), но налицо необходимость внести соответствующие изменения в п.2 рассматриваемой нами статьи, либо в ст.320 ГК РМ. 
• Статья 345. Формы общей собственности
• (1) Общая собственность может характеризоваться с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) либо без определения таких долей (совместная собственность).
• (2) Если имущество является общим, долевая собственность предполагается до тех пор, пока не будет доказано обратное.
• (3) Участники совместной собственности могут придать общему имуществу режим общей долевой собственности. 
• Определение доли означает, что то или иное лицо будет являться лишь собственником части права собственности на конкретное имущество. Отсутствие такового – говорит о том, что сособственники владеют имуществом совместно, но исключаются самостоятельные операции в отношении его части. Как правило, общая совместная собственность присутствует при доверительных отношениях между сособственниками, например – общая собственность супругов.
• Выбор той или иной формы общей собственности (как это будет продемонстрировано далее) влечет за собой определенные различия реализации прав и исполнения обязанностей сособственников и не является формальным.
• Следует особо отметить презумпцию долевой собственности, т.е. если законом, договором или в рамках судебного разбирательства не будет установлено/доказано обратное, любое приобретенное имущество в общую собственность будет считаться приобретенным именно в долевую собственность. Это делает возможным избежание применения (что достаточно удобно) п.3 данной статьи, а именно процедуры «перевода» общей совместной собственности в долевую, для возможного последующего отчуждения доли. Однако в любом случае, необходимо соответствующее документальное оформление прав собственности, включая законность ее приобретения, наличие государственной регистрации (в случае необходимости) и т.д. 

6. Что такое право преимущественной  покупки при продаже доли в  праве общей долевой собственности? 

Преимущественное  право покупки доли в праве  общей собственности на недвижимое имущество по российскому законодательству. Теория и практика.

 
 1. Преимущественное право покупки  доли в праве общей собственности  на недвижимое имущество: понятие,  правовое регулирование, порядок  реализации

2. Нужно ли соблюдать  преимущественное право покупки  при продаже комнат в коммунальных  квартирах, на которые оформлены  отдельные свидетельства о регистрации  права собственности (с учетом  норм нового Жилищного кодекса  и последних изменений в судебной  практике).

3. Последствия несоблюдения  преимущественного права покупки.  Какой иск подавать в суд.  Сроки.

Очень часто возникает  ситуация, когда необходимо продать  долю в праве собственности на квартиру или комнату в коммунальной квартире. При этом встает вопрос о  соблюдении преимущественного права  покупки. Причем вопрос о наличии  этого права у собственников  комнат в квартирах коммунального  заселения является спорным. Рассмотрим как на практике соблюсти это право и какие проблемы существуют.

1. Преимущественное  право покупки доли в праве  общей собственности на недвижимое  имущество: понятие, правовое  регулирование, порядок реализации

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса “При продаже  доли в праве общей собственности  постороннему лицу остальные участники  долевой собственности имеют  преимущественное право покупки  продаваемой доли по цене, за которую  она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с  публичных торгов.” Устанавливая это ограничение права собственника на свободное распоряжение своим  имуществом, законодатель исходил из того, что реализация гражданами этого права не должна нарушать права других лиц – а именно – других сособственников, ведь они могут быть заинтересованы в приращении своих долей и им может быть не все равно кому продать свою долю. Кроме того, таким образом происходит согласование интересов всех владельцев долевой собственности. Для соблюдения этого права продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой непосредственно продавцом. Уведомление через нотариуса может занять достаточно много времени, поэтому я бы рекомендовал направить телеграмму. Телеграмма должна быть заказной с уведомлением и необходимо получить на почте ее заверенную копию и дождаться получения уведомления о вручении. Так же возможно личное уведомление с составлением расписки (надписью, сделанной сособственником на втором экземпляре уведомления “с уведомлением ознакомлен, дата, ФИО, подпись”). Часто сособственник уклоняется от получения телеграммы с целью воспрепятствовать продаже доли. При этом необходимо добиться того, чтобы почтовый работник написал, что адресат от получения телеграммы отказался. Тогда будет считаться, что сособственник уведомлен. Существуют и другие способы уведомления. В уведомлении необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию имя и отчество сособственника, а так же указать цену, за которую предлагается выкупить долю и другие условия сделки (например, что будет предоставлена рассрочка платежа и т.п.). Если другие сособственники изначально не хотят выкупать долю, то можно их не уведомлять телеграммой, а просто взять у них нотариально заверенные заявления о том, что они уведомлены Вами и отказываются от права преимущественной покупки. Если таких заявлений не будет, то необходимо подождать месяц со дня получения уведомления другими сособственниками и после этого уже заключать договор купли-продажи. Нередки ситуации, когда для того, чтобы затянуть время, второй сособственник заявляет о своем согласии выкупить долю, но реально этого делать не собирается. В этом случае рекомендуется направить ему повторное извещение о том, что ему надлежит явиться к определенному нотариусу в определенное время для заключения договора, имея при себе денежную сумму, т.к. Вашим условием договора является передача денег через депозит нотариуса (банковский сейф), закладка в который осуществляется до заключения договора. Если он не явится, можно заключать договор с другим покупателем. Если будет подан иск в суд, Вы сможете доказать, что в течение месяца второй сособственник не выкупил у Вас долю, хотя у него была для этого возможность. Доказательства соблюдения права преимущественной покупки у Вас потребуют при регистрации сделки (в Мосрегистрации, регистрационной палате). Так же возможно такое требование со стороны органов опеки и попечительства.