Актуальные проблемы гражданского права

2. Нужно ли соблюдать  преимущественное право покупки  при продаже комнат в коммунальных  квартирах, на которые оформлены  отдельные свидетельства о регистрации  права собственности.

Долгое время дискутировался вопрос, необходимо ли было направлять  уведомления с предложением выкупить комнату в коммунальной квартире собственникам других комнат в коммунальной квартире до вступления в действие ЖК РФ. Есть две точки зрения на эту проблему, при этом в связи с нечеткостью законодательства на тот период обе имеют право на существование и суды по аналогичным делам до недавнего времени выносили противоположные решения. Согласно первой точке зрения, преимущественное право покупки существует, т.к. помимо комнат в коммунальной квартире существуют места общего пользования, которые находятся в общей собственности всех собственников комнат в силу прямого указания закона (ст. 3 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Места общего пользования являются неотъемлемой частью квартиры, не менее важной для проживания, чем комната. Продажа комнаты влечет за собой распоряжение местами общего пользования, то есть частью общей собственности. Согласно второй – такого права нет. Ранее нотариусы отказывались заверять договоры, если не было соблюдения преимущественного права покупки в рассматриваемом случае, а Москомрегистарция не регистрировала сделки без предоставления документов о соблюдении преимущественного права покупки. Связано это было с тем, что действовал Закон г. Москвы от 16 июня 1999 г. N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения", прямо предусматривающий наличие такого права. Затем закон был признан несоответствующим федеральному законодательству, а вскоре и отменен Мосгордумой. После этого у нотариусов и регистрирующих органов сложилась точка зрения, что и преимущественное право покупки исчезло. Однако такой вывод, являлся преждевременным. Если внимательно прочитать достаточно длинное определение Верховного суда, станет ясно, что несоответствующими федеральному законодательству признаны только пункт 2 и пункт 4 статьи 7 указанного закона, в которых говорилось о наличии у города преимущественного права покупки комнат в квартирах, в которых у города нет собственности. Наличие же такого права у соседей в суде не оспаривалось (п. 1 ст. 7 не был признан незаконным). А то, что закон был впоследствии отменен, еще не говорит о том, что перестала действовать ст. 250 ГК РФ, предусматривающая преимущественное право покупки, т.к. для ее применения не обязательно принимать акты на уровне г. Москвы. В мае 2002 года в статью 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" были внесены следующие положения: “Доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику”. Однако из этого положения закона прямо не вытекает, что доля следует автоматически, без соблюдения преимущественного права покупки, а так же не следует, что места общего пользования следуют судьбе комнаты согласно ст. 135 ГК РФ (т.е. как основная вещь и принадлежность, в основном сторонники второй точки зрения ссылаются на эту статью). Кроме того, если даже толковать это положение иначе, оно войдет в противоречие со ст. 250 (Преимущественное право покупки). В соответствии со ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу. Таким образом, преждевременным является вывод о том, что изменения в Закон 1541-1 отменяют действующее до этого преимущественное право покупки, предусмотренное ст.250 ГК РФ, так как это противоречит ст. 3 ГК РФ. Другим аргументом тех, кто отрицает наличие преимущественного права покупки, является то, что необходимо применять по аналогии ст. 289 ГК РФ, в которой сказано, что “Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.”, Так же приводится аналогичная норма законодательства о товариществах собственников жилья, из которой следует отсутствие преимущественного права покупки при продаже квартиры в доме ТСЖ, что поскольку уведомления при продаже квартир других сособственников не требуется, то и преимущественное право покупки не применяется в аналогичном случае с продажей комнаты. На это можно возразить, что полная аналогия с квартирой в многоквартирном доме не допустима в соответствии со ст. 6 ГК РФ, поскольку, такая аналогия противоречит требованиям разумности и справедливости. В связи с особенностями пользования коммунальной квартирой места общего пользования имеют существенные и принципиальные отличия от общих мест дома. Кроме того, применять какие-либо нормы по аналогии нет необходимости, т.к. существует норма прямого действия – ст. 250 ГК РФ, а законодатель ввел специальную норму об отсутствии этого права в отношении квартир в целом, тогда как в отношении комнат в коммуналке действует общая норма (ст. 250 ГК). Таким образом, однозначный вывод, существует ли преимущественное право покупки, сложно. У меня есть решения судов, вынесенные уже после принятия всех указанных законов, с прямо противоположными выводами. Но настоящее время точку в споре поставил Верховный суд РФ, Так в Постановлении Президиума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2004 года сказано, что "Из содержания Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закона г. Москвы от 11 марта 1998г, № 6 «Основы жилищной политики города Москвы», а также Постановления Конституционного Суда от 3 ноября 1998г, № 25-П, которым определено, что изолированная комната в квартире коммунального заселения может быть передана в собственность гражданина, следует, что комната является объектом права собственности. В результате приватизации гражданин приобретает все правомочия собственника - пользование, владение и распоряжение. Ни одно из этих правомочий не может быть ограничено иначе, как на основании прямого указания закона. Однако ни в момент заключения договора купли-продажи, ни в настоящее время не существует нормативного правового акта, который бы устанавливал ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности. Так, не установлена и обязанность предупреждать нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности" Хотя теоретически данная позиция является спорной, на практике это означает, что все дела, в которых суды признавали до вступления в силу ЖК РФ наличие преимущественного права покупки, могут быть пересмотрены в порядке надзора по жалобам ответчиков. Срок для такого обжалования - 1 год (но он может быть восстановлен).

Новый Жилищный кодекс вновь  ввел обязанность продавца комнаты  в коммунальной квартире уведомить  собственников других комнат о продаже. Т.е. теперь такая обязанность у  продавца будт в силу прямого указания закона. Таким образом, можно сделать вывод, что до 1 марта 2005 года уведомлять соседей было не нужно (и все дела, в которых были удовлетворены иски о переводе прав покупателей по сделкам, заключенным до 1 марта 2005 года включительно, могут быть пересмотрены в порядке надзора. С 1 марта 2005 года уведовление является обязательным. 

3. Последствия  несоблюдения преимущественного  права покупки. Какой иск подавать  в суд. Сроки.

В соответствии с п.3 ст. 250 ГК РФ “При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки  любой другой участник долевой собственности  имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и  обязанностей покупателя.” Многие начинающие юристы и граждане, обращающиеся в суд самостоятельно, делают ошибку и подают в суд иск о признании  сделки недействительной. Между тем, для этого нет оснований. Сделка недействительной не является, просто покупателем в ней как бы выступает ненадлежащее лицо. Необходимо подавать иск о переводе прав покупателя. Иск подается на основании ст. 250 ГК РФ. Следует отметить, что иск необходимо подать не позднее трех месяцев с того момента как сособственнику стало известно, либо должно было стать известно о продаже доли третьему лицу. При удовлетворении иска покупатель должен получить с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику (с учетом пошлин и сборов), а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в праве (или на комнату). При этом предыдущее свидетельство о регистрации права аннулируется. Т.е. первоначальный продавец доли фактически не несет какой-либо ответственности за несоблюдение преимущественного права покупки, хотя и привлекается в качестве соответчика, как лицо, нарушившее это право. Для гарантированности выполнения решения суда истец должен внести на депозит суда (хотя это фактически сложно, есть судебная практика на этот счет) денежную сумму, уплаченную покупателем с учетом пошлин и сборов. Так же возможно наложение ареста на указанную сумму, находящуюся на счете истца в банке. Если он этого не сделает, у судьи появиться еще одна причина отказать в иске (т.к. считается, что истец не доказал наличие у него денежной суммы, достаточной для выкупа доли) По решению суда эта сумма взыскивается в пользу первоначального покупателя.

7. Какие вещные права могут  возникнуть в отношении земельного  участка?

«Вещные и иные права на землю» 

1. Понятие вещных прав на землю

Особенности и виды вещных прав на землю  

 Как известно, в гражданском  праве гражданские права делятся  на вещные и обязательственные. Вещные права в земельном праве — одна из правовых форм реализации отношений земельной собственности. Их обладателю они предоставляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок путем господства над ним.  

 Право собственности  на землю является главенствующим  в системе вещных прав на  земельные участки, поскольку  только у собственника содержится  полный набор правомочий по  владению, пользованию и распоряжению  землей. Однако наряду с правами  собственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Вещные права на землю выражаются в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком; в праве постоянного (бессрочного) пользования участком и в праве сервитута (ограниченного пользования соседним земельным участком).  

 Анализ современного  земельного и гражданского законодательства  позволяет сделать следующие  выводы. 

1. Поскольку вещные  права на землю являются производными  от права собственности, то  можно сделать вывод о том,  что другие вещные права всегда уже права собственника. В частности, если собственник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь, к примеру, обязан испрашивать разрешение на аренду или безвозмездную временную передачу используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.  

2. Вещные права обладают  определенной зависимостью от  правомочий собственника, без согласия которого не может осуществляться часть правомочий, принадлежащих обладателю вещных прав на землю. В частности, согласие собственника необходимо испрашивать на отдельные формы распоряжения земельным участком. 

3. Вещные права на  землю обладают определенной  самостоятельностью, поскольку переход  права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием прекращения вещных прав на этот участок (ч. 3 ст. 216 ГК РФ).  

 Лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, не является подчиненным собственнику и имеет право на защиту от вмешательства последнего, осуществляемого с нарушением закона, поскольку земельные правомочия осуществляются субъектами земельных правоотношений своей волей, в своем интересе (ч. 2 ст. 1 ГК РФ) и по своему усмотрению (ч. 1 ст. 9 ГК РФ), а произвольное вмешательство в чьи-либо частные дела недопустимо (ч. 1 ст. 1 ГК РФ) и подлежит судебной или административной защите (ст. 11 ГК РФ). Более того, лицо, обладающее вещными правами на землю, может предъявить иск о взыскании убытков и денежной компенсации морального вреда, причиненных незаконным вмешательством собственника земельного участка в дела лица, обладающего вещными правами на земельный участок.  

4. В отношениях между  отдельными представителями вещных  прав они обладают таким же  абсолютным характером, как и  права собственности на земельный участок. Все лица, попавшие в сферу отношений по использованию земельного участка на основе вещных прав, обязаны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок: не допускать самовольного прохода или проезда по этому участку, если владелец его ясно не обозначил такой проход; располагаться на этом участке или складировать какие-либо предметы и др.  

 В силу этого вещные  права: 

* вытекают из положений  закона, а не из договорных  и иных обязательств, и не могут быть изменены соглашением сторон; 

* распространяются на  всех лиц, оказавшихся в сфере  правового регулирования вещных  прав, а не только на лиц,  связанных договорными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав.  

5. Вещные права можно  классифицировать по различным  основаниям:  

* по видам земель, принадлежащих  тем или иным лицам на основе  вещных прав;  

* по лицам, обладающим  вещными правами на земельный  участок;  

* по интересам, во  исполнение которых предусмотрены  данные вещные права;  

* по основаниям возникновения  вещных прав.  

6. Вещные права, как  и право собственности на земельный  участок, объектом своих правомочий  имеют земельный участок, конкретно  определенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер или статус. Поэтому возникновение, изменение и прекращение вещных прав подлежат такой же государственной регистрации, как и прав собственности на данный участок.

8. Каков порядок выделения доли  в натуре при наличии права  общей долевой собственности  на вещь?

Определение порядка пользования квартирой

1. Общие правила определения порядка пользования и выдела доли в натуре. 
2. Порядок пользования жилым помещением. 
3. Прекращение права долевой собственности при незначительности доли.  
4. Заключительные положения.

1. Общие правила определения порядка пользования и выдела доли в натуре.

Участник  долевой собственности имеет  право на предоставление в его  пользование и владение части  общего имущества, соразмерно его доле, при невозможности реализовать  указанное право собственник  может требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей  компенсации. 
Выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых построек к дому либо переоборудованием нежилых помещений, возможен лишь при наличии решения администрации района, которым разрешены указанные пристройки, переоборудование дома. Затраты на проведение указанных работ должны распределяться судом с учетом принадлежащих долей, поскольку согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник общей долевой собственности обязан нести расходы по содержанию имущества соразмерно со своей долей. Вместе с тем в исключительных случаях суд может отступить от этого принципа и распределить расходы с учетом материального положения собственников, состояния здоровья и других заслуживающих внимания обстоятельств (п. 10 Постановления Пленума ВС СССР № 4 от 10.06.80). 
Суд вправе отказать участнику долевой собственности в выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п. 
В соответствии с п. 3 ст. 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. 
В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 Кодекса). 
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. 
Указанные правила в соответствии со ст. 133 ГК применяются судами и при разрешении спора о выделе доли в праве собственности на неделимую вещь (например, автомашину, музыкальный инструмент и т.п.), за исключением раздела имущества крестьянского (фермерского) хозяйства. 
В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли. 
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй п. 4 ст. 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. 
Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

2. Порядок пользования жилым помещением.

Правоотношения, возникающие при установлении порядка  пользования жилыми помещениями  между собственниками регулируются Гражданским кодексом. Статья 247 ГК гласит: владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.  
Участник долевой собственности в жилом помещении имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.  
При этом, прежде всего следует уточнить, что необходимо различать исковые требования о выделе участнику общей собственности принадлежащей ему доли в натуре и требование об установлении порядка пользования имуществом, находящимся в собственности нескольких лиц.  
При выделе участнику общей собственности принадлежащей ему доли истцу передается в собственность определенная изолированная часть жилого помещения, соответствующая его доле, при этом собственник теряет право на остальную часть в общем имуществе (статья 252 ГК). А при установлении порядка пользования каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть жилища, исходя из его доли в общей собственности. При этом право общей собственности не прекращается. И если, например, речь идет о собственном доме, то выделение в нем доли вполне реально, гораздо сложнее выделить такую долю владельцу общей собственности на приватизированную квартиру.  
Верховный суд, рассматривавший эти вопросы, указал, что это допустимо только в тех случаях, когда имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. 
При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Естественно, что выделить долю в квартире в обычном многоэтажном доме невозможно, так как провести перепланировку с оборудованием не только отдельного входа, но и кухонь, коридоров и санузлов для каждого сособственника не сможет ни один архитектор, да к тому же ни одна компетентная организация не даст на это своего согласия. И это необходимо учитывать, предъявляя и уточняя исковые требования. 
ПРИМЕР. Бывшие супруги К. и М. проживали в трехкомнатной квартире, принадлежавшей им на праве общей собственности. Между ними возник спор о разделе данного жилого помещения, в связи с чем К. предъявил иск в суд и просил суд разделить квартиру, определив порядок пользования подсобными помещениями. Решением суда за К. признано право собственности на комнату (размером 19 кв.м) и лоджию, за М. - на две комнаты (размером 14,9 и 11,4 кв. м) в спорной квартире; право совместной собственности признано за К. и М. на подсобные помещения (размером 27,6 кв. м), места общего пользования переданы в совместное пользование сторон. Заместитель генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений и направлении дела на новое рассмотрение. Судебная коллегий по гражданским делам Верховного суда РФ протест удовлетворила, указав следующее: раздел трехкомнатной квартиры на два жилых помещения невозможен, поскольку в ней нет вторых кухни, коридора, санузла, отдельного входа. 
Если нет возможности раздела имущества, находящегося в долевой собственности, то участник долевой собственности вправе заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. При каких же условиях суд удовлетворяет исковые требования об определении порядка пользования имуществом? Требовать установления порядка пользования вправе только сособственник имущества, находящегося в долевой собственности, наниматели жилых помещений в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, таких прав не имеют, как не могут требовать и изменения договора найма.  
ПРИМЕР. Истица в интересах своих несовершеннолетних детей обратилась в суд с иском к ответчику об определении порядка пользования жилым помещением на том основании, что в квартире прописаны их несовершеннолетние дети, и просит выделить им в пользование комнату 19,9 кв.м. Но поскольку несовершеннолетние дети не являются участниками долевой собственности спорной квартиры, требования об определении порядка пользования жилым помещением были признаны судом необоснованными и отклонены. Рассматривая дела донной категории, суд в первую очередь учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом. Квартира состоит из трех комнат. Истец просит выделить ему комнату 18 кв. м. Как установлено судом, порядок пользования в квартире сложился следующим образом: истец пользуется комнатой 19 кв. м., а ответчица комнатой 18 кв. м., что сторонами в суде не оспорено. Судом было установлено, что между сторонами сложились конфликтные отношения. По мнению суда, изменение порядка пользования не разрешит возникшие конфликтные отношения между сторонами, а потому иск об определении порядка пользования в предложенном истцом варианте был отклонен. 
В статье 247 ГК РФ указывается, что владеть и пользоваться имуществом, находящимся в долевой собственности, ее участники (независимо от размера доли в праве на общее имущество) могут по общему соглашению. Каких-либо ограничений относительно содержания такого соглашения законодательством не предусмотрено. Если же сособственники требуют в судебном порядке установления порядка пользования имуществом, то суд вправе только выделить каждому из сособственников жилые помещения, устанавливать иной порядок пользования имуществом судебные органы не могут. 
ПРИМЕР. Истцы обратились в суд с иском об определении порядка пользования квартирой, находящейся в долевой собственности истцов и ответчика, мотивируя свой иск тем, что ответчица захватила всю квартиру, принадлежащую им в равных долях. Истцы пояснили, что более двух лет ответчица пользуется спорной квартирой одна, нарушая их право пользования. Просят определить дальнейший порядок пользования квартирой - по 2,5 года ею будет пользоваться истица Б., далее 2,5 года истица А., далее 2,5 года ответчица Б. и т. д. Суд нашел иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доле, а при невозможности этого - вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.  
Спорная квартира в порядке наследования принадлежит истцам и ответчице в равных долях. Квартира является однокомнатной и не подлежит разделу в натуре (неделимая вещь). Суд не считает возможным ограничить своим решением право пользования квартирой ответчицу Б., поэтому иск не подлежит удовлетворению.  
Сособственникам же при определении порядка пользования помещением мажет быть выделено и неизолированное и не всегда точно соответствующее принадлежащим им долям помещение. 
Верховный суд, предоставляя возможность нижестоящим судам при определении порядка пользования имуществом выделять не соответствующие идеальным долям жилые помещения, тем самым, ущемляя имущественные интересы одной из сторон, указывает, что в случае передачи в пользование сособственника помещения, большего по размеру, чем причитается на его долю, по требованию остальных сособственников с него может быть взыскана плата за пользование частью помещения, превышающей долю. При этом платой за пользование следует понимать обязательные платежи и расходы по содержанию имущества, требовать денежную или иную компенсацию сособственник, чьи жилищные права при определении порядка пользования были ущемлены, не вправе, так как раздел жилого помещения в натуре не производится и доли собственности не меняются и не отчуждаются. 
ПРИМЕР. Истица обратилось в суд с иском об установлении долей собственности в квартире, мотивируя свой иск тем, что отношения с ответчиком испортились. Она с дочерью занимает большую комнату размером 18 кв. м. и просит определить порядок пользования жилой площадью, закрепив за ней с дочерью эту комнату, а за ответчиком комнату размером 14 кв. м. 
Просит обязать ответчика в месячный срок выплатить ей компенсацию за 3,3 кв. м. лишней площади. Суд решил определить доли собственности по 1/3 части квартиры на каждого собственника. Определить порядок пользования, закрепив за истицей с несовершеннолетней дочерью комнату 18 кв. м., за ответчиком - 14,4 кв. м. Суд не видит законных оснований к обязанию ответчика выплатить истице разницу в виде стоимости 3,3 кв. м. жилой площади, к тому же ответчик не изъявил намерения при обрести 3,3 кв. м. у истицы.