Актуальные проблемы гражданского права

Как индивидуализированное  право право собственности предопределялось жизненной и правовой судьбой субъекта права, предметом права (вещью). Утратасобственности могла происходить вследствие изменения фактически-физических обстоятельств, связанных с материальной судьбой субъекта и объекта права(влекущих и правовые последствия), так и вследствие изменения чисто правовых обстоятельств, квалифицирующих положение субъекта, объекта права исобственно режим вещного права. 
Право собственности прекращалось вследствие: 
1) исчезновения субъекта права (смерти физического лица, прекращения существования корпорации, прекращения самостоятельного существования государства) – влекло прекращение права собственности на конкретную вещь; 
2) умаления статуса собственника – гражданского или сословного, причем право собственности не сохранялось, даже если в новом статусе лицо имело потенциальную возможность сделаться собственником по нормам другого, неримского права; 
3) ограничения права собственности по содержанию, превращения его в другое вещное право вследствие тех или иных юридических последствий (залога, возникновения совместной собственности); 
4) дереликции – добровольного отказа лица от права собственности на вещь (например, выбросив вещь); 
5) гибели вещи – как физической, так и юридической.

5. В каких случаях может возникать право общей совместной собственности?

Статья 344. Общая собственность. Основания ее возникновения 
(1) Собственность является общей в случае, когда право собственности на вещь принадлежит двум или более лицам. 
(2) Общая собственность может возникать на основании закона или сделки.

Следует напомнить, что согласно ст.285 ГК, под вещью, помимо предметов, понимаются и имущественные права, т.е. возможно существование сособственников  не только, например жилого дома, но и  права требования. В последнем  случае это возможно, когда, к примеру, заключается многосторонний договор, в котором исполнения того или  иного материального обязательства  может требовать любая из нескольких  установленных в договоре сторон. 
Обращает на себя внимание тот факт, что п.2 данной статьи дал исчерпывающий список возникновения общей собственности, а именно – на основании закона или сделки. В отличие от возникновения собственности вообще (указанной в ст.320 ГК РМ), отсутствуют такие основания как административный акт или судебное решение. Подобная ситуация, думается, приводит к определенной коллизии со ст. 320 ГК РМ и выявляет ошибку законодателя. С одной стороны, исходя из принципа права, специальная норма имеет приоритет над общей (что отражает сам смысл существования специальной нормы), а с другой стороны, рассматриваемая нами статья  – не дает возможности возникнуть общей собственности на основании решения суда.  В данном случае, мы конечно же не может говорить о запрете для суда признавать право общей собственности за теми или иными гражданами (суд по своему усмотрению будет учитывать положения ст.320 ГК), но налицо необходимость внести соответствующие изменения в п.2 рассматриваемой нами статьи, либо в ст.320 ГК РМ.

Статья 345. Формы общей собственности 
(1) Общая собственность может характеризоваться с определением доли каждого из собственников (долевая собственность) либо без определения таких долей (совместная собственность). 
(2) Если имущество является общим, долевая собственность предполагается до тех пор, пока не будет доказано обратное. 
(3) Участники совместной собственности могут придать общему имуществу режим общей долевой собственности.

Определение доли означает, что то или иное лицо будет являться лишь собственником части права собственности  на конкретное имущество. Отсутствие такового – говорит о том, что сособственники владеют имуществом совместно, но исключаются  самостоятельные операции в отношении  его части. Как правило, общая  совместная собственность присутствует при доверительных отношениях между  сособственниками, например – общая  собственность супругов. 
Выбор той или иной формы общей собственности (как это будет продемонстрировано далее) влечет за собой определенные различия реализации прав и исполнения обязанностей сособственников и не является формальным. 
Следует особо отметить презумпцию долевой собственности, т.е. если законом, договором или в рамках судебного разбирательства не будет установлено/доказано обратное, любое приобретенное имущество в общую собственность будет считаться приобретенным именно в долевую собственность. Это делает возможным избежание применения (что достаточно удобно) п.3 данной статьи, а именно процедуры «перевода» общей совместной собственности в долевую, для возможного последующего отчуждения доли. Однако в любом случае, необходимо соответствующее документальное оформление прав собственности, включая законность ее приобретения, наличие государственной регистрации (в случае необходимости) и т.д.

6. Что такое право преимущественной  покупки при продаже доли в  праве общей долевой собственности? 

Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество: понятие, правовое регулирование, порядок реализации

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса “При продаже доли в праве  общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой  собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме  случая продажи с публичных торгов.”  Устанавливая это ограничение права  собственника на свободное распоряжение своим имуществом, законодатель исходил  из того, что реализация гражданами этого права не должна нарушать права других лиц – а именно – других сособственников, ведь они могут быть заинтересованы в приращении своих долей и им может быть не все равно кому продать свою долю. Кроме того, таким образом происходит согласование интересов всех владельцев долевой собственности. Для соблюдения этого права продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. На практике уведомление может быть сделано любым способом, позволяющим сделать вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление через нотариуса, который отправляет письма сособственникам, либо телеграммой непосредственно продавцом. Уведомление через нотариуса может занять достаточно много времени, поэтому я бы рекомендовал направить телеграмму. Телеграмма должна быть заказной с уведомлением и необходимо получить на почте ее заверенную копию и дождаться получения уведомления о вручении. Так же возможно личное уведомление с составлением расписки (надписью, сделанной сособственником на втором экземпляре уведомления “с уведомлением ознакомлен, дата, ФИО, подпись”). Часто сособственник уклоняется от получения телеграммы с целью воспрепятствовать продаже доли. При этом необходимо добиться того, чтобы почтовый работник написал, что адресат от получения телеграммы отказался. Тогда будет считаться, что сособственник уведомлен. Существуют и другие способы уведомления. В уведомлении необходимо указать полный адрес объекта недвижимости, фамилию имя и отчество сособственника, а так же указать цену, за которую предлагается выкупить долю и другие условия сделки (например, что будет предоставлена рассрочка платежа и т.п.). Если другие сособственники изначально не хотят выкупать долю, то можно их не уведомлять телеграммой, а просто взять у них нотариально заверенные заявления о том, что они уведомлены Вами и отказываются от права преимущественной покупки. Если таких заявлений не будет, то необходимо подождать месяц со дня получения уведомления другими сособственниками и после этого уже заключать договор купли-продажи. Нередки ситуации, когда для того, чтобы затянуть время, второй сособственник заявляет о своем согласии выкупить долю, но реально этого делать не собирается. В этом случае рекомендуется направить ему повторное извещение о том, что ему надлежит явиться к определенному нотариусу в определенное время для заключения договора, имея при себе денежную сумму, т.к. Вашим условием договора является передача денег через депозит нотариуса (банковский сейф), закладка в который осуществляется до заключения договора. Если он не явится, можно заключать договор с другим покупателем. Если будет подан иск в суд, Вы сможете доказать, что в течение месяца второй сособственник не выкупил у Вас долю, хотя у него была для этого возможность. Доказательства соблюдения права преимущественной покупки у Вас потребуют при регистрации сделки (в Мосрегистрации, регистрационной палате). Так же возможно такое требование со стороны органов опеки и попечительства.

7. Какие вещные права могут  возникнуть в отношении земельного  участка? 

Вещные и иные права на землю» 

1. Понятие вещных прав на землю

Особенности и виды вещных прав на землю  

 Как известно, в гражданском  праве гражданские права делятся  на вещные и обязательственные. Вещные права в земельном праве — одна из правовых форм реализации отношений земельной собственности. Их обладателю они предоставляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок путем господства над ним.  

 Право собственности  на землю является главенствующим  в системе вещных прав на  земельные участки, поскольку  только у собственника содержится  полный набор правомочий по  владению, пользованию и распоряжению  землей. Однако наряду с правами  собственности имеется ряд других правовых форм, составляющих титул прав на землю, которые легализированы в современном российском законодательстве в качестве вещных прав. Вещные права на землю выражаются в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком; в праве постоянного (бессрочного) пользования участком и в праве сервитута (ограниченного пользования соседним земельным участком).  

 Анализ современного  земельного и гражданского законодательства  позволяет сделать следующие  выводы. 

1. Поскольку вещные  права на землю являются производными  от права собственности, то  можно сделать вывод о том,  что другие вещные права всегда уже права собственника. В частности, если собственник обладает полной свободой владения, пользования и распоряжения земельным участком, то землепользователь, к примеру, обязан испрашивать разрешение на аренду или безвозмездную временную передачу используемого земельного участка другому лицу у собственника этого участка.  

2. Вещные права обладают  определенной зависимостью от  правомочий собственника, без согласия которого не может осуществляться часть правомочий, принадлежащих обладателю вещных прав на землю. В частности, согласие собственника необходимо испрашивать на отдельные формы распоряжения земельным участком. 

3. Вещные права на  землю обладают определенной  самостоятельностью, поскольку переход  права собственности на земельный участок к другому лицу не является основанием прекращения вещных прав на этот участок (ч. 3 ст. 216 ГК РФ).  

 Лицо, обладающее вещными правами на земельный участок, не является подчиненным собственнику и имеет право на защиту от вмешательства последнего, осуществляемого с нарушением закона, поскольку земельные правомочия осуществляются субъектами земельных правоотношений своей волей, в своем интересе (ч. 2 ст. 1 ГК РФ) и по своему усмотрению (ч. 1 ст. 9 ГК РФ), а произвольное вмешательство в чьи-либо частные дела недопустимо (ч. 1 ст. 1 ГК РФ) и подлежит судебной или административной защите (ст. 11 ГК РФ). Более того, лицо, обладающее вещными правами на землю, может предъявить иск о взыскании убытков и денежной компенсации морального вреда, причиненных незаконным вмешательством собственника земельного участка в дела лица, обладающего вещными правами на земельный участок.  

4. В отношениях между  отдельными представителями вещных  прав они обладают таким же  абсолютным характером, как и  права собственности на земельный участок. Все лица, попавшие в сферу отношений по использованию земельного участка на основе вещных прав, обязаны соблюдать права лица, обладающего вещным правом на земельный участок: не допускать самовольного прохода или проезда по этому участку, если владелец его ясно не обозначил такой проход; располагаться на этом участке или складировать какие-либо предметы и др.  

 В силу этого вещные  права: 

* вытекают из положений  закона, а не из договорных  и иных обязательств, и не могут быть изменены соглашением сторон; 

* распространяются на  всех лиц, оказавшихся в сфере  правового регулирования вещных  прав, а не только на лиц,  связанных договорными обязательствами, вытекающими из этих вещных прав.  

5. Вещные права можно  классифицировать по различным  основаниям:  

* по видам земель, принадлежащих  тем или иным лицам на основе  вещных прав;  

* по лицам, обладающим  вещными правами на земельный  участок;  

* по интересам, во  исполнение которых предусмотрены  данные вещные права;  

* по основаниям возникновения  вещных прав.  

6. Вещные права, как  и право собственности на земельный  участок, объектом своих правомочий  имеют земельный участок, конкретно  определенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер или статус. Поэтому возникновение, изменение и прекращение вещных прав подлежат такой же государственной регистрации, как и прав собственности на данный участок.

8. Каков порядок выделения доли  в натуре при наличии права  общей долевой собственности  на вещь?

3. Определение долей  в праве долевой собственности

Если размер долей участников долевой  собственности не может быть определен  на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Однако в зависимости от вклада каждого  участника общей долевой собственности  в образование и приращение общего имущества доли эти могут быть и неравными. Порядок определения  и изменения долей в таких  случаях устанавливается соглашением  всех участников долевой собственности.

Если один из участников долевой  собственности осуществит за свой счет с соблюдением установленного порядка  использования общего имущества  неотделимые улучшения, он имеет  право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее  имущество (п. 3 ст. 245 ГК). Так, в случае увеличения одним из сособ-ственников с соблюдением установленных правил за свой счет полезной площади жилого дома доля в праве общей собственности на дом и порядок пользования помещениями подлежат соответствующему изменению по требованию этого сособственника. Но проведение одним из сособственников капитального ремонта жилого дома, не связанного с увеличением полезной площади, не влечет изменения долей; этот сособственник вправе лишь требовать от других сособственников возмещения части понесенных им расходов.

4. Порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК).

Каждый участник долевой собственности  обязан соразмерно со своей долей  участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его  содержанию и сохранению (ст. 249 ГК).

5. Отчуждение доли  в общем имуществе

Каждый участник долевой собственности  вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться  ею иным образом. Однако при этом необходимо соблюдение правил, установленных ст. 250 ГК, которые заключаются в следующем.

При продаже доли в праве общей  собственности постороннему лицу остальные  участники долевой собственности  имеют преимущественное право покупки  продаваемой доли по цене, за которую  она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с  публичных торгов. Публичные торги  для продажи доли в праве общей  собственности должника при обращении  на нее взыскания могут проводиться, если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные  участники долевой собственности.

Продавец доли обязан известить  в письменной форме остальных  участников долевой собственности  о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает  ее. Если остальные участники долевой  собственности откажутся от покупки  или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а  в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать  свою долю любому лицу. Доля в праве  общей собственности переходит  к приобретателю по договору с  момета заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное, а если договор подлежит государственной регистрации - с момента такой регистрации.