Земельно-кадастровые работы по переводу земель сельскохозяйственного назначения под земли специального назначения в Нижнеомском районе

Перевод земель или земельных участков осуществляется в соответствии с административным регламентом по предоставлению государственной услуги «Перевод земель из одной категории в другую в отношении земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации» [24]. Государственную услугу предоставляет отдел земельных ресурсов Министерства имущественных отношений в соответствии с Приказом Министерства от 9 июля 2012 г. N 38-п «Об утверждении административного регламента». При предоставлении государственной услуги Минимуществом осуществляется межведомственное взаимодействие с:

• Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области;
• Управлением Федеральной налоговой службы по Омской области;
• Управлением Роспотребнадзора по Омской области;
• органами местного самоуправления Омской области.

Результатом предоставления государственной услуги является:

• принятие распоряжения о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;
• отказ в рассмотрении ходатайства о переводе земель из одной категории в другую или ходатайства о переводе земельных участков в составе таких земель из состава земель одной категории в другую;
• принятие распоряжения об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

Перевод земель из одной категории в другую включает в себя следующие административные процедуры (Рисунок 10):

• прием и регистрация ходатайства и прилагаемых документов;
• рассмотрение ходатайства и прилагаемых документов;
• формирование и направление межведомственных запросов;
• принятие распоряжения о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

Специалист отдела земельных ресурсов рассматривает ходатайство и прилагаемые документы на их соответствие (состав, форма, содержание) требованиям законодательства и в течение пяти дней готовит мотивированный отказ в рассмотрении ходатайства, в форме проекта письма Минимущества, при наличии следующих оснований:

• если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
• если к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства;

 

┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│        Прием и регистрация ходатайства и прилагаемых документов         │

└────────────────────────────────────┬────────────────────────────────────┘

                                     \/

┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│            Рассмотрение ходатайства и прилагаемых документов            │

└────────────────┬─────────────────────────────────────────┬──────────────┘

                \/                                        \/

┌─────────────────────────────────┐          ┌────────────────────────────┐

│    Формирование и направление   │          │    отказ в рассмотрении    │

│    межведомственных запросов    │          │  ходатайства, с указанием  │

└────────────────┬────────────────┘          │    причин, послуживших     │

                 │                           │         основанием         │

                 \/                          └────────────────────────────┘

┌──────────────────────────────────┐

│ Принятие распоряжения о переводе │

│ земель или земельных участков в  │

│  составе таких земель из одной   │

│категории в другую либо об отказе │

└──────────────────────────────────┘

 

Рисунок 10 - Последовательность административных процедур по переводу земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель, за исключением земель, находящихся в собственности Российской Федерации

При отсутствии таких оснований специалист отдела земельных ресурсов готовит распоряжение о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую.

Земельный участок относится к зоне южной лесостепи и расположен примерно в 850 метрах по направлению на северо-запад от ориентира деревни Локти Нижнеомского района (Рисунок 11).

Рисунок 11 – Схема расположения деревни Локти в Нижнеомском районе

Так же на северо-западе от деревни располагается озеро Воронино. Озеро овальной формы имеет тонкое илистое дно и пологий заболоченный берег, поросший густыми зарослями тростника и осоки. Почвенный покров земельного участка представлен пойменно-луговыми почвами. В травяном покрове преобладают разнотравно-злаковые растения и луга. Такой земельный участок непригоден для осуществления сельскохозяйственного производства. В связи с нуждами сельского хозяйства было принято решение о переводе данного земельного участка в другую категорию земель.

Так, в Министерство имущественных отношений Омской области поступило обращение от администрации Нижнеомского муниципального района  с ходатайством о переводе земельного участка с кадастровым номером  55:16:170403:77 из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения для размещения свалок. На земельном участке сельскохозяйственного назначения расположен промышленный объект – свалка.

К обращению был приложен пакет документов:

• схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории (Приложение В);
• копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок (Приложение Г);
• кадастровая выписка о земельном участке (Приложение Д);
• акт выбора земельного участка (Приложение Е);
• технико-экономическое обоснование размещения объекта (Приложение Ж).

Отделом земельных ресурсов проводились мероприятия по формированию и направлению межведомственных запросов. В результате чего было принято решение о переводе земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения для размещения свалок в виде подготовки распоряжения Минимущества о переводе земельного участка из состава земель одной категории в другую от 3 августа 2012 года № 1146-Р (Приложение З).

В порядке информационного взаимодействия заверенная копия распоряжения направляется по почте филиалу федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Омской области для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости.

Таким образом, земельный участок, с кадастровым номером  55:16:170403:77   переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель специального назначения для размещения свалок (Приложение И).

 

 

2. Экономические расчеты при переводе земельного участка из одной категории в другую

 

 

Перевод земельного участка с кадастровым номером 55:16:170403:77 из земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности не противоречит требованиям Федерального закона. В связи с изъятием земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения, для  размещения свалки, была произведена его комплексная экономическая оценка.

К показателям экономической оценки относятся:

• кадастровая стоимость;
• нормативная цена.

Кадастровая стоимость – это капитализированный расчётный рентный доход. Для целей налогообложения в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка, которая является интегральным показателем оценки качества земель с учётом состава угодий и их качества, площади, местоположения, степени востребованности, природных свойств. Для земельных участков, которые уже используются уже для сельскохозяйственного производства, наиболее важным являются показатели, свидетельствующие о плодородии, физико-химическом составе почв, наличии питательных веществ.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий определена умножением показателей общей земельной ренты на установленный срок её капитализации. Кадастровая стоимость определяется с учётом индекса технических свойств, удалённости и капитализации расчётного рентного дохода.

Индекс технических свойств является основным показателем плодородия почв. На данном участке величина его составляет 48 баллов. Удельный показатель кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий Соловецкого сельского поселения Нижнеомского муниципального района Омской области равен 2,3661 руб./м2.  Согласно Федеральному закону №172-ФЗ от 21 декабря 2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» кадастровая стоимость участка не должна превышать средний уровень кадастровой стоимости по Нижнеомскому муниципальному району 2,37 руб/м2.

Кадастровая стоимость переводимого земельного участка равна:

, где

УПКСЗ – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./м2;

S – площадь земельного участка, кв.м;

КС – кадастровая стоимость земельного участка, руб.

 

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером составляет 5915,25 рублей.

Нормативная цена земли в соответствии с Приказом Министерства имущественных отношений Омской области от 29 декабря 2012 г. N 78-п "Об определении нормативной цены земли на 2013 год" остается равной нормативной цене земли 2012 года. Нормативная цена земельных участков в Нижнеомском муниципальном районе по видам разрешенного использования представлена в таблице 4 [20].

Таблица 4 - Нормативные цены земельных участков Нижнеомского муниципального района

Вид разрешенного использования		Показатели нормативной цены, руб./кв.м
1	Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки	20,2
2	Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.	3,36
3	Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.	15,8
4	Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений	0,84
5	Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.	8,19
6	Земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.	15,47
7	Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий	19,48
Продолжение таблицы
8	Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.	8,41
9	Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.	6,33
10	Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов	133,5
11	Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.	10,51
12	Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.	20,79
13	Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов	1,31
14	Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами	0,05
15	Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования	1,18
16	Земельные участки улиц, проспектов, плошадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.	5,31
Продолжение таблицы
17	Земельные участки, предназначенные для размещения объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии	19,48