Анализ практики возникновения права собственности

Применяется ли ст. 222 ГК РФ только к отношениям по новому строительству  объектов недвижимости, либо также  для признания права собственности  на дополнительные площади, возникшие  при проведении самовольной реконструкции  объекта (надстройка дополнительных этажей, пристройка к основному зданию)?

Авторы полагают, что термин «постройка» предполагает известную  степень законченности процесса строительства. Другим признаком называют самостоятельность постройки по отношению к уже существующим объектам. Поэтому пристройка части  строения к ранее созданному не подпадает под действие указанной статьи.

Согласно другой позиции  осуществление реконструкции приводит к появлению объекта самовольной  постройки. «В процессе осуществления  самовольной реконструкции в  виде пристройки нарушаются условия  первоначальной проектной документации, по которой выполнялось строительство, актов сдачи - приемки объектов в  эксплуатацию, размеры площадей, определенных в названных документах, поэтому  новые дополнительные площади следует  рассматривать как объекты самовольной постройки»¹³.

Нет единства по данным вопросам и в судебной практике. Так, в одном  случае созданная в процессе реконструкции  пристройка рассматривается как  самостоятельный объект строительства и признается самовольной постройкой. При оценке реконструированного объекта недвижимости суды квалифицируют его как самовольную постройку, ссылаясь на изменение целевого назначения земельного участка, на котором находился первоначальный объект, а также проведение строительных работ без специального разрешения. Создание в процессе реконструкции нового объекта того же назначения либо достройка дополнительного этажа на здании, осуществленные в границах ранее предоставленного земельного участка, тем не менее, означают фактическое изменение целевого назначения земельного участка, что и является основанием рассматривать созданный объект как самовольную постройку. По данному делу заявлен иск о сносе самовольной постройки в виде двухэтажной мансарды над зданием. Решением суда иск удовлетворен, поскольку собственник здания возвел надстройку самовольно и в силу ст. 222 ГК РФ обязан ее снести. Судебные акты по данному делу отменены по процессуальным основаниям, как принятые о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, и с нарушением пределов рассмотрения дела в кассационной инстанции.

В других случаях суды исходят  из того, что к отношениям по самовольной  реконструкции не применяются правила  ст. 222 ГК РФ. Вместе с тем, в рамках данной позиции практика также дифференцируется в зависимости от результата проведенной  реконструкции. Одни суды полагают, что  если в процессе переустройства здания не создано нового объекта недвижимости, то в отношении новых площадей, возникших в здании, не могут быть применены правила ст. 222 ГК РФ. Такое  обоснование сделано кассационной инстанцией при оставлении в силе решения суда об отказе в иске, о сносе самовольной постройки - третьего этажа в здании. Суд исходил из того, «что в результате перепланировки второго этажа путем перекрытия части пространства второго этажа в здании не создано самостоятельного архитектурного объекта, поскольку перепланировка была произведена внутри здания и не повлекла за собой изменения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города, его отдельных элементов»¹⁴.

Существует еще один спорный  и неоднозначный момент. В случае если земельный участок в установленном порядке предоставлен застройщику, а последний начал возводить строение без получения на это необходимых разрешений, вправе ли владелец земельного участка обращаться с иском о признании права собственности на это строение, учитывая, что никто его прав на объект не оспаривает?

В суде достаточно часто  предъявляются и рассматриваются  подобные иски. В литературе справедливо  отмечено, что «судебный порядок  признания права собственности  владельца земельного участка, осуществившего самовольную постройку, приводит к  тому, что суд вместо разрешения спора о праве подменяет собой  органы, на которые возложены обязанности  в выдаче разрешений на строительство и согласовании застройки»¹⁵.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что лица, осуществившие самовольную постройку  на принадлежащем им земельном участке, используют судебный порядок признания  права собственности на самовольную  постройку с целью обойти установленный  порядок получения разрешений на строительство¹⁶.

Поэтому для пресечения такой  замены в ст. 222 ГК РФ необходимо предусмотреть  норму о том, что судебный порядок  признания права на самовольную  постройку, созданную на земельном  участке, принадлежащем лицу на законном основании, допускается в случае отказа застройщику в оформлении прав на строение со стороны уполномоченных органов. Представляется, что в подобном случае застройщик вправе воспользоваться  правом на судебный порядок признания  права собственности на самовольную  постройку и в рамках данного  требования ссылаться на незаконность отказа в оформлении требуемых документов либо обратиться с самостоятельным  заявлением об оспаривании действий органов местного самоуправления в  порядке гл. 24 Арбитражного процессуального  кодекса РФ.

Возможна ситуация, когда  лицо, осуществившее самовольную  постройку на принадлежащем ему  земельном участке, в силу определенных причин не имеет возможности продолжить строительство и в установленном  порядке организовать сдачу объекта  в эксплуатацию, но планирует совершение сделки с таким объектом. Учитывая, что в гражданском законодательстве установлен правовой режим объекта  незавершенного строительства, суд  вправе рассмотреть требование о  признании права собственности  на не завершенный строительством объект. Этому не препятствует определение  понятия самовольной постройки, содержащееся в ст. 222 ГК РФ, так как  в данной правовой норме сделана  ссылка на иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке. Не завершенный строительством объект также относится к числу созданных, так как обладает определенной степенью законченности, позволяющей рассматривать  его как объект гражданских правоотношений. Более того, представляется, что  во всех случаях, когда отсутствует акт сдачи объекта в эксплуатацию, при установлении оснований для применения ст. 222 ГК РФ суд должен признать право собственности не на строение как на законченный объект, а только на не завершенный строительством объект.

Так, по одному из дел в  соответствии с постановлением высшего  Арбитражного суда Северо-Кавказского округа № Ф08-0275/04, предприниматель обратился с иском о признании права собственности на объект самовольного строительства в виде помещений торгового центра. «Судом установлено, что постановлением администрации города истцу предоставлен земельный участок для проектирования и строительства торгового центра, заключен договор аренды земельного участка, согласован проект на строительство торгового центра. Проект разработан на основании архитектурно-планировочного задания в соответствии с техническими условиями городских организаций на инженерное обеспечение объекта. По заключению специалистов построенные объекты не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан, обладают эксплуатационной надежностью, соответствуют СНиП»¹⁷.

Решение суда об удовлетворении иска о признании права собственности  на объект самовольного строительства  обосновано тем, что строительство  осуществлено в соответствии с надлежащим образом оформленными документами  и с учетом того, что объект не сдан в эксплуатацию, а истцом заключен предварительный договор на отчуждение 1/2 доли здания и фактически часть  объекта используется другим лицом.

Кассационная инстанция  отменила судебные акты в части признания  права собственности и в иске в этой части отказала в связи  с неправильным применением ст. 222 ГК РФ. При этом было указано, что  поскольку признаки самовольного строительства  отсутствуют, спорный объект не является самовольной постройкой, поэтому  нет оснований для применения ст. 222 ГК РФ. На иные основания признания  права собственности истец не ссылается.

На практике наиболее проблемные ситуации складываются при определении  оснований возникновения права  собственности за лицом, осуществившем  самовольную постройку.

Нередко иск о признании  права собственности заявляет арендатор  земельного участка, на котором возведено  строение. При выяснении вопроса  о том, соблюден ли установленный  порядок предоставления земли, необходимо выяснять целевое назначение земельного участка, предоставленного в аренду. Судебная практика при этом обоснованно  исходит из того, что если «земельный участок предоставлен в аренду для  возведения временных строений либо из легковозводимых конструкций, то основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют»¹⁸.

Собственник земельного участка  должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление в аренду земельного участка для возведения строений капитального типа. Поэтому  продление ранее заключенного договора аренды, в соответствии с которым  предусматривалось использование  земельного участка для строений нестационарного типа, на новый срок для использования возведенных  строений капитального типа не может  рассматриваться как согласие собственника на изменение целевого назначения земельного участка, переданного по договору аренды. Аналогичным образом постановление  администрации об утверждении акта приемки объекта недвижимости в  эксплуатацию не может служить основанием для вывода о готовности предоставить земельный участок под самовольную  постройку. Иногда для выяснения  действительной воли собственника земельного участка необходимо оценивать в  совокупности многие обстоятельства, предшествовавшие возведению строений. Так, по одному из дел Комитет по управлению имуществом обратился в  суд с иском к обществу «об  освобождении самовольно занятых ответчиком муниципальных земель и сносе  самовольно возведенных строений».

Общество заявило встречный  иск с целью обязать комитет  и администрацию города исполнить  договор о сотрудничестве и предоставить земельный участок, необходимый  для эксплуатации торгового павильона. Решением суда, оставленным без изменения  постановлением апелляционной инстанции, первоначальные исковые требования удовлетворены, во встречном иске отказано. Кассационная инстанция судебные акты отменила и дело направила на новое рассмотрение для дополнительного исследования обстоятельств, связанных с выделением ответчику земельного участка. В материалах дела имелись проект постройки, подготовленный управлением архитектуры города, разрешение инспекции Госархстройнадзора на выполнение строительно-монтажных работ согласно указанному проекту, договор о сотрудничестве с администрацией города, в котором администрация обязалась выдать обществу правоудостоверяющие документы на землю заложенную под строящимся павильоном, после окончания строительства. Суду предложено оценить указанные документы и исследовать вопрос о соответствии построенного объекта проекту постройки.

Согласие выделить земельный  участок под возведенную постройку, выраженное со стороны уполномоченных органов, следует рассматривать  как соблюдение установленного порядка  предоставления земельного участка.

При рассмотрении споров о  признании права собственности  судам нередко приходится сопоставлять нормы ст. 222 и 217 ГК РФ. При этом необходимо учитывать, что ранее действовавшее  гражданское законодательство допускало  признание права собственности  граждан, но не юридических лиц на самовольно построенные объекты. С  учетом этого судебная практика правомерно исходит из того, что если объект недвижимости был построен до введения в действие ч. 1 ГК РФ и впоследствии включен в состав приватизированного имущества, то право собственности на такие объекты не может быть оспорено на основании ст. 222 ГК РФ¹⁹.

Следующим основанием приобретения права собственности является обращение  в собственность общедоступных  для сбора вещей. В случаях, когда в соответствии с законом, общим разрешением, данным собственником, или в соответствии с местным обычаем в лесах, водоемах или на другой территории допускается сбор ягод, добыча (вылов) рыбы и других водных биологических ресурсов, сбор или добыча других общедоступных вещей и животных, право собственности на соответствующие вещи приобретает лицо, осуществившее их сбор или добычу (ст. 221 ГК РФ).

Следующим производным основанием приобретения права собственности  на имущество выступает договор. Главным образом это договор  купли-продажи, мены, дарения, займа  и другие сделки.

Право собственности у  приобретателя вещи по договору возникает  с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или  договором (ст. 223 ГК РФ). Вещь считается  врученной приобретателю с момента  ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено специальным законом в отношении определенной категории вещей (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

В арбитражной практике возникал вопрос о возможности приобретения права собственности на имущество  на основании предварительного договора. Это недопустимо. Если между сторонами  заключен договор о том, что к  определенному сроку они должны подписать договор купли-продажи  имущества, это не означает, что покупатель приобрел на него право собственности.

Некоторые авторы склоняются к тому, что приватизация также  является одним из производных способов приватизация. Так, ст. 217 ГК РФ предусматривает, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Последней группой оснований  приобретения права собственности  является право собственности на бесхозяйные вещи. «Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался»²⁰.

Возникновение права собственности  на бесхозяйные вещи также можно  подразделить на несколько подвидов: приобретение права собственности на движимые вещи, от которых собственник отказался (ст. 226); право собственности на находку (ст. 227 и 228 ГК РФ); право собственности на безнадзорных животных (ст. 230 и 231 ГК РФ);  право собственности на клад (ст. 233 ГК РФ); право собственности на бесхозяйные движимые вещи в силу приобретательной давности.

Движимые вещи, брошенные  собственником или иным образом, оставленные им с целью отказа от права собственности на них (брошенные вещи), могут быть обращены другими лицами в свою собственность

Другие брошенные вещи поступают в собственность лица, вступившего во владение ими, если по заявлению этого лица они признаны судом бесхозяйными»[99].

Право собственности на находку  предлагается в следующем варианте. Во-первых, законодатель возложил на нашедшего потерянную вещь обязанность активно действовать и немедленно уведомить потерявшего о находке, а также возвратить ему найденную вещь. Если нашедший ничего не знает о собственнике, ему следует заявить о находке в милицию, орган местного самоуправления или указанному ими лицу.