Анализ состояния управления многоквартирными домами в городе Ростове-на-Дону и перспективы управления

Содержание

ВВЕДЕНИЕ		3
1	Теоретические аспекты управления многоквартирными домами	5
1.1	Понятие и цели управления многоквартирными домами	5
1.2	Создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами	9
1.3	Выбор способа управления многоквартирным  домом	10
2	Способы управления многоквартирными домами	15
2.1	Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном  доме	15
2.2	Управление товариществом собственников  жилья и жилищно-строительным кооперативом	18
2.3	Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности	23
2.4	Управление управляющей организацией	24
2.5	Сравнительный анализ способов управления многоквартирными домами	29
3	Анализ состояния управления многоквартирными домами в городе Ростове-на-Дону и  перспективы управления	32
ЗАКЛЮЧЕНИЕ		42
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ		44

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

ЖКХ являлось самой монополизированной и муниципализированной отраслью народного хозяйства. Данное положение было обусловлено, как  высокой долей естественных локальных  монополий в отрасли, так и  сформировавшейся практикой управления эксплуатацией жилищного фонда  посредством укрупнения имеющихся  предприятий и наделения их максимальным объемом полномочий и функций.

Жилищно-коммунальное хозяйство одна из социально ориентированных  отраслей народного хозяйства, в  которой в настоящее время  завершается процесс реформирования.

Особый  акцент реформирования сделан на перевод  управления многоквартирными домами в частные компании, что вызвало возникновение новых институтов:

-непосредственное  управление собственниками помещений  в многоквартирном доме;

- управление  товариществом собственников жилья  либо жилищным кооперативом или  иным специализированным потребительским  кооперативом;

- управление  управляющей организацией.

Целью данной работы является выявление проблем управления многоквартирными домами, а также формулирование предложений по их преодолению.

Цель  работы предопределила постановку и  решение следующих задач:

1. Дать понятие и выявить цели управления многоквартирными домами
2. Рассмотреть создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами
3. Проанализировать выбор способа управления многоквартирным домом
4. Изучить способы управления многоквартирными домами
5. Провести сравнительный анализ способов управления многоквартирными домами
6. Проанализировать состояние управления многоквартирными домами в городе Ростове-на-Дону и выявить перспективы управления

Объектом  исследования является способы управления многоквартирными домами.

Предметом – проблемы, возникающие при реализации способов управления многоквартирным домом.

В процессе написания работы были использованы следующие методы: эмпирические методы (наблюдение и изучение законодательных  и нормативных материалов), теоретические  методы (теоретический анализ учебной  литературы (выделение и рассмотрение отдельных сторон, признаков, особенностей, свойств явлений)).

Данная  работа состоит из трёх глав. В первой главе рассматриваются теоретические аспекты управления многоквартирным домом, понятие и цели управления многоквартирными домами, создание органами местного самоуправления условий для управления многоквартирными домами и выбор способа управлении собственниками помещений.

Вторая глава работы посвящена  исследованию способов управления многоквартирными домами и проблемам, возникающим при осуществлении их в РФ.

В третьей  главе проведён анализ состояния  управления многоквартирными домами в  городе Ростове-на-Дону и выявлены перспективы управления.

При написании  работы была исследована нормативно-правовая база, общая и специальная литература, материалы периодической печати и материалы глобальной сети Интернет.

 

1. Теоретические аспекты управления многоквартирными домами

 

1. Понятие и целиуправления многоквартирными домами

 

Многоквартирный дом - это совокупность двух и более  квартир, имеющих самостоятельные  выходы либо на земельный участок, прилегающий  к жилому дому, либо в помещения  общего пользования в таком доме[22].

В материальном плане многоквартирный дом находит  свое выражение в виде непосредственно  здания. В составе здания выделяют следующие элементы (Рисунок 1.1).

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1.1 – Элементы здания

 

- Конструктивные элементы здания — части здания, представляющие собой строительные конструкции (ограждающие несущие и ненесущие конструкции, фундамент, крыша, перекрытия, стены и пр.).

- Помещения жилые и нежилые. Жилые помещения — это, по сути, определенные объемы между строительными конструкциями, предназначенные для постоянного проживания граждан (квартиры).

Так, жилым  помещением признается изолированное  помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного  проживания граждан (отвечает установленным  санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относится  жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната[8].

Нежилыми  помещениями являются помещения  в многоквартирном доме (объемы между  строительными конструкциями), предназначенные  для осуществления разрешенных  видов деятельности (офисы, магазины, аптеки, поликлиники и другие помещения).

- Помещения, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений, все остальные помещения (объемы между строительными конструкциями), не относящиеся к квартирам и нежилым помещениям. К таким помещениям относятся, например, коридоры, чердаки, подвалы, лифтовые шахты.

- Инженерные сети и оборудование здания — коммуникации и оборудование, расположенные в доме и предназначенные для предоставления жилищно-коммунальных услуг. Условно говоря, это трубы, бойлерные установки, мусоропровод, лифтовое оборудование и т.п.

Следует отметить, что жилые и нежилые  помещения в дальнейшем не будут  рассматриваться как объект управления в рамках многоквартирного дома по следующим причинам:

- в отношении управления такими помещениями решение принимает их собственник;

- в отношении всех остальных элементов решения по вопросам управления принимаются на общем собрании собственников помещений.

Следовательно, под объектом управления в рамках многоквартирного дома мы будем понимать: управление помещениями, не являющиеся частями жилых и нежилых помещений  и управление инженерными сетями и оборудованием здания.

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия  «управление многоквартирным жилым  домом». Для того чтобы дать определение  какому-либо явлению, необходимо выделить его признаки.

Признаки  управления многоквартирным домом:

а) Деятельность. Управление – это всегда процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.

б) Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

По объекту  управления выделяют формы управления многоквартирным домом:

1) управление жилищным фондом – это деятельность по управлению всеми помещениями (квартирами, комнатами), находящимися в собственности одного лица;

2) управление общим имуществом в доме – осуществляется собственниками помещений в доме, либо лицом, привлеченным собственниками.

в) Субъект. Субъект управления – лицо, группа лиц, специально созданный орган или общество в целом, которые воздействуют на управляемый объект в целях обеспечения его функционирования и движения к заданной цели.

Субъект управления:

- осуществляет  управленческую и организационную  работу;

- принимает  решения; 

- обеспечивает  достижение поставленных целей. 

При управлении многоквартирным домом, субъектом  управления являются собственники помещений  в многоквартирном доме (первичный  субъект), или лица, привлеченные ими  для управления домом (опосредованный субъект). В некоторых случаях  субъектом управления многоквартирным  домом могут быть органы местного самоуправления (в случае, если собственники сами не выбирают способ управления домом, за них управляющую компанию выбирают органы местного самоуправления)[8].

г) Целенаправленность. Любая деятельность по управлению имеет определенные цели и задачи. Так, управление многоквартирным домом осуществляется в целях обеспечения:

1) благоприятных и безопасных условий проживания граждан;

2) надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме;

3) решения вопросов пользования общим имуществом;

4) предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме[8].

д) Согласованность и единство. Управление многоквартирным домом, жилые и нежилые помещения в котором принадлежат различным собственникам, может осуществляться только на основе единых условий, согласованных ими. Собственники могут вырабатывать эти условия сами или делегировать свои права по их формированию управомоченному ими лицу, которое и будет представлять интересы всех собственников при выборе и заключении договоров с управляющими компаниями.

Таким образом, управление многоквартирным жилым  домом – это согласованная  деятельность собственников помещений  в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение  благоприятных и безопасных условий  проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном  доме, решения вопросов пользования  общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим  в таком доме.

 

 

1.2 Создание органами местного  самоуправления условий для управления  многоквартирными домами

 

Собственники  жилых и нежилых помещений  в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах  осуществляют управление многоквартирным  жилым домом при минимальном  вмешательстве органов власти.

В России происходит становление собственника, понимание им своей роли в управлении недвижимостью, увеличении ее стоимости  и рыночной привлекательности.

Для этого  в целях создания условий для  эффективного управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

- обеспечивают  равные условия для деятельности  управляющих организаций независимо  от организационно-правовых форм;

- могут  предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья  либо жилищным кооперативам или  иным специализированным потребительским  кооперативам бюджетные средства  на капитальный ремонт многоквартирных  домов; 

- содействуют  повышению уровня квалификации  лиц, осуществляющих управление  многоквартирными домами, и организации  обучения лиц, имеющих намерение  осуществлять такую деятельность[8].