Анализ состояния управления многоквартирными домами в городе Ростове-на-Дону и перспективы управления

Ведь  чем больше дом - тем больше может  возникнуть проблем с его управлением  и разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который  по своей инициативе решал бы массу  вопросов достаточно сложно.

Таким образом, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных  домах, где объем работы по управлению домом минимален. В виду специфики  застройки этот способ управления неприменим для крупных городов и больше ориентирован на сельскую местность  с небольшими коттеджами как основным видом застройки.

Многие  люди задерживают или просто игнорируют оплату потреблённых коммунальных услуг. В случае непосредственного управления каждый должник имеет дело напрямую с поставщиками ресурсов. То есть, по судебному иску он будет отвечать непосредственно перед юристом  организации, продающей воду, энергию  и т.д. В случае управления ТСЖ  судиться с должником будут члены  правления ТСЖ, то есть будут обязательно  возникать претензии личного  характера.

Многие  жильцы считают себя вправе не платить  за коммунальные услуги, т.к. у них  нет денег, недостаточно субсидий и  т.д., при этом забывая, что они  перекладывают бремя их содержания на плечи других добросовестных плательщиков. Как правило, арбитражные суды решают вопросы о взыскании оплаты в  пользу поставщиков, но в этом случае если и будут отрицательные эмоции по поводу "несправедливого" решения  суда, то они будут направлены на юристов соответствующих организаций, а не на членов правления ТСЖ, то есть своих соседей.

Непосредственное  управление проигрывает управлению профессиональными организациями  потому, что в управляющих компаниях  есть стойкие, опытные профессионалы  в области ЖКХ, есть необходимая  техника для рытья земли, продувки батарей, сварки и т.д., есть свои подрядчики в деле оказания ремонтных и строительных услуг.

Однако  высокий уровень коррупции в  государственных и частных структурах приводит к резкому завышению  цен на услуги, что вызывает недовольство плательщиков. Возникает дилемма, которую  решить можно только одним способом - наймом ремонтных или обслуживающих  организаций. У жильцов, как правило, нет ни материальной базы, ни необходимых  навыков в деле ремонта и обновления коммуникаций или конструкций дома. Поэтому непосредственное управление, как правило, может решить только небольшие задачи по содержанию общедомового имущества - установка новых почтовых ящиков, новой металлической двери  с домофоном, косметический ремонт стеновых панелей или потолков.

Таким образом, непосредственное управление рекомендовано  только для переходного периода  формирования ТСЖ, оформления земельного участка придомовой территории и  передачи дома на баланс ТСЖ.

 

2.2 Управление товариществом собственников  жилья и жилищно-строительным  кооперативом

 

Товариществом собственников жилья - это некоммерческая организация, объединение собственников  помещений в многоквартирном  доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества  в многоквартирном доме, обеспечения  эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных  законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном  доме.

Оно может  заниматься предпринимательской деятельностью, а всю полученную прибыль тратить на содержание и обслуживание дома и придомовой территории.

Для создания ТСЖ требуется проведение общего собрания собственников жилья, на котором  должны быть рассмотрены следующие  вопросы:

- выбор  способа управления домом; 

- принятие  решения о создании ТСЖ; 

- принятие  устава ТСЖ; 

- избрание  руководящих и ревизионных органов.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать  пятьдесят процентов голосов  от общего числа голосов собственников  помещений в многоквартирном  доме.

Управление  домом осуществляется выбранным  Правлением ТСЖ. Оно же заключает  договора с ресурсоснабжающими организациями, решает вопросы содержания и ремонта  общего имущества товарищества.

Товарищество  собственников жилья создается  без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом  товарищества.

Оно является юридическим лицом с момента  его государственной регистрации. Имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

 

 

 

Рисунок 2.4 – Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖСК от имени всех собственников помещений в доме и заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖСК

 

Отличие ТСЖ от ЖСК - в том, что первое объединяет собственников жилья, а второе поначалу - будущих собственников, которые  становятся таковыми после выплаты  пая.

Товарищество  собственников жилья вправе:

- заключать  в соответствии с законодательством  договор управления многоквартирным  домом, а также договоры о  содержании и ремонте общего  имущества в многоквартирном  доме, договоры об оказании коммунальных  услуг и прочие договоры в  интересах членов товарищества;

- определять  смету доходов и расходов на  год, в том числе необходимые  расходы на содержание и ремонт  общего имущества в многоквартирном  доме, затраты на капитальный  ремонт и реконструкцию многоквартирного  дома, специальные взносы и отчисления  в резервный фонд;

- устанавливать  на основе принятой сметы доходов  и расходов на год товарищества  размеры платежей и взносов  для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять  работы для собственников помещений  в многоквартирном доме и предоставлять  им услуги;

- пользоваться  предоставляемыми банками кредитами  в порядке и на условиях, которые  предусмотрены законодательством;

- передавать  по договору материальные и  денежные средства лицам, выполняющим  для товарищества работы и  предоставляющим товариществу услуги;

- продавать  и передавать во временное  пользование, обменивать имущество,  принадлежащее товариществу;

- предоставлять  в пользование или ограниченное  пользование часть общего имущества,  если это не нарушает права  и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме;

ТСЖ обязано  заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в  многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном  доме, не являющимися членами товарищества, выполнять обстоятельства договора.

Так же должно обеспечивать надлежащее санитарное и  техническое состояние общего имущества  в многоквартирном доме, обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений  в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества  в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности  на данное имущество. Обязано предоставлять  потребителю коммунальные услуги в  необходимых для него объемах, надлежащего  качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда  его имуществу, а так же самостоятельно или с привлечением других лиц  обслуживать внутридомовые инженерные системы, с использованием которых  предоставляются коммунальные услуги потребителю.

Прежде  чем создать ТСЖ требуется  произвести межевание земли. Межевание  может быть проведено, как и по линии дома, так и присоединить прилегающую территорию. К примеру, чтобы произвести межевание земли  в Ростове-на-Дону, существует очередь на 5 лет вперед. Это первая проблема в создании ТСЖ.

Можно заметить, что большинство жилого фонда  России возводилось во времена советской  власти, когда не стоял вопрос межевания  земельных участков между многоквартирными домами. Сейчас выясняется, что дома часто построены таким образом, что нет возможности сформировать земельные участки согласно соответствующим  нормам, исходя из числа членов ТСЖ.

Кроме того, данная земля может быть уже сдана  в аренду и субаренду различного рода застройщикам и пользователям, ТСЖ в этом случае будет нести  обременительные судебные расходы  на услуги адвокатов.

Однако, без межевания невозможно оформление в собственность чердаков, подвалов, цокольных этажей и мансард. Все это можно сдавать в аренду и получать дополнительную прибыль.

Вторая  проблема - капитальный ремонт дома. Если в квитанциях учитывать суммы  на сбор для проведения этого ремонта, то уйдет лет 10-15, пока наберется нужная сумма. При таких условиях, дом быстрее развалиться, нежели в нём будет произведён капитальный ремонт.

Таким образом, ТСЖ эффективней создавать в  новостройках.

Третья  проблема - это несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ  с городскими структурами. Если кто-то из жильцов не платит, в том числе обязательные коммунальные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время недостачу придется покрывать за счет исправно платящих жильцов.

Другая  проблема связана со льготными категориями  граждан, имеющих право на дотации  по коммунальным платежам. Город по закону должен возвращать ТСЖ разницу  между платежами льготников и  реальными затратами на коммунальные услуги, но на практике этого не происходит.

В условиях дефицита руководящих кадров должность  председателя ТСЖ достаётся, как  правило, малоквалифицированным, юридически не грамотным людям.

Так же на законодательном уровне не регламентирован  размер заработной платы председателя ТСЖ, в этих условиях председатель может  использовать своё положение для  личного обогащения, увеличивая себе зарплату и выписывая премии.

Подобрав  в правление удобные для себя кандидатуры и навязав их общему собранию, существует возможность для председателя расходовать средства ТСЖ по своему усмотрению.

Хотя  при создании ТСЖ существует немало подводных камней, но, на мой взгляд – данный способ управления многоквартирным  домом является самым эффективным.

 

 

2.3 Управление  многоквартирным домом, находящимся  в государственной или муниципальной сбственности

 

Выбор способа  управления - не только право, но и обязанность  собственников. При неисполнении данной обязанности установлено, что управление должно осуществляться управляющей  организацией, избранной на основании  конкурса, проводимого по решению  органа местного самоуправления.

Необходимость в применении указанного механизма  избрания управляющей организации  возникает, если:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в частности:

1) общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

2) по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

б) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

1) большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, необходимые при непосредственном управлении;

2) собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

3) не заключены договоры управления многоквартирным домом;

Поэтому, если собственники не определили конкретную организацию, это должен сделать  орган местного самоуправления путем  проведения открытого конкурса.

Так же путем  проведения открытого конкурса осуществляется выбор управляющей организации  и в случаях, когда многоквартирный  дом находится в государственной  или муниципальной собственности. Причем в данной ситуации иной способ управления невозможен, существует лишь возможность выбора управляющей организации.

Таким образом, выбор управляющей организации  на конкурентной основе предусмотрен и для тех случаев, когда речь идет об управлении многоквартирными домами, находящимися в собственности  публичных образований.