Анализ состояния управления многоквартирными домами в городе Ростове-на-Дону и перспективы управления

Требуемый показатель о достижении МКД, находящихся в управлении ТСЖ не менее, чем 10% в настоящее время в городе достигнут и составляет 21,7% от общего количества МКД в городе (7250). Работа по созданию ТСЖ продолжается в соответствии с «Планом мероприятий по созданию благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья в городе  Ростове-на-Дону  на  2012-2015годы»,  утвержденным постановлением Администрации города  Ростова-на-Дону от 05.03.2012 № 133.

Достигнутые показатели стали  возможны, прежде всего, в результате разъяснительной работы, проводимой администрациями районов и службами ЖКХ среди населения города.

Помимо методической поддержки, Администрация города оказывает  собственникам реальную практическую помощь. Одной из существенных проблем управления ТСЖ является недостаток квалифицированных кадров. Чтобы восполнить этот пробел, с целью развития инициативы собственников по управлению многоквартирными домами, в 2012 году обучено в ДГТУ 50 председателей ТСЖ. Неоднократно были организованы выездные конференции и «круглые столы» с участием СМИ города по вопросам управления многоквартирными домами и содержания общего имущества.

С целью доведения информации до жителей о действующих управляющих компаниях, администрациями районов были размещены информационные стенды в подъездах многоквартирных домов, в службах ЖКХ районов организованы консультационные пункты, во время приемов граждан руководителями и специалистами ведется соответствующая разъяснительная работа.

 

 

 

Рисунок 3.1 – Распределение многоквартирных домов по способам управления (в процентном соотношении)

Из приведённых выше диаграммы видно, что большая часть жилищного фонда (73%) города Ростова-на-Дону управляется управляющими организациями. Под их управлением преимущественно находятся высотные многоквартирные дома различного времени постройки.

ТСЖ в  городе занимает второе место (21,7%) по площади управления многоквартирными домами, такой способ управления преимущественно выбирают собственники квартир в новостройках.

В 206 домах (2,9%) способ управления ЖСК.

Четвертое место занимает непосредственное управление (2,4%) данный вид управления выбран собственниками малоэтажных домов, количество квартир в которых не более 8.

Рынок предоставления услуг по управлению многоквартирными домами города Ростова-на-Дону постепенно развивается, но недостаточно привлекателен в связи с высоким уровнем изношенности коммунальной инфраструктуры и несвоевременную оплату потребителями коммунальных услуг. Конкурентная среда плохо развита, однако, количество хозяйствующих субъектов, входящих на рынок растет. Таким образом, рынок находится в стадии формирования и развития.

Проблемы, возникающие при реализации вышеизложенных способов управления в городе Ростове-на-Дону схожи с общероссийскими проблемами.

Ряд управляющих  организаций отмечают, что существуют проблемы взаимодействия, проблемы договорных отношений с ресурсоснабжающими организациями в связке: ресурсоснабжающие  организации – управляющие компании – собственники. В настоящее время  управляющие компании, являясь исполнителями  коммунальных услуг, фактически эти  услуги не предоставляют. Это ставит собственников в положение, когда "никто, ни за что не отвечает".

Существуют  также проблемы возмещения денежных средств, затраченных на капитальный  ремонт общего имущества многоквартирных  домов с собственника жилых и  нежилых помещений – администрации  г. Ростова-на-Дону, отсутствует четкий правовой механизм.

Острый  вопрос для ТСЖ, создаваемых в  старых многоквартирных домах, –  отсутствие помещений, в которых  можно расположить правление, бухгалтерию  и другие, необходимые для деятельности ТСЖ, службы. В данном случае, местным  властям необходимо оказывать помощь вновь создаваемым товариществам.

Следующей проблемой является несовершенство законодательства и механизмов взаимодействия ТСЖ с городскими структурами. Вследствие этого особенно важным является проведение разъяснительной работы по вопросам управления многоквартирным домом  среди собственников, их информирования обо всех изменениях законодательства.

Другая  проблема безынициативность, непонимание  и лень наших граждан. К примеру, для решения вопроса необходимо провести собрание членов ТСЖ. Одно дело – собрать жильцов дома, где 10-15 квартир. И совсем другое – жильцов 200-300-квартирного дома. Собрать всех членов ТСЖ в определенное время и в определенном месте для решения глобальных вопросов бывает очень трудно. Кто-то не может прийти, а кто-то просто не хочет тратить свое свободное время на посещение собраний. Впрочем, уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и от решаемых вопросов.

Подводя итоги проблематики ТСЖ, можно сказать неудивительно, что в городе данный способ управления выбран всего в 21,7% рассматриваемых случаев. Однако по итогам сравнительного анализа преимущества ТСЖ являются очевидными по отношению к другим способам управления многоквартирным домом.

В настоящее  время одной из главных задач  реформирования сферы ЖКХ является задача усиления роли собственников  жилья в решении вопросов содержания многоквартирных домов, повышение  их заинтересованности в управлении.

Необходимо  четко регламентировать права и  обязанности управляющих организаций, усилить их ответственность за неисполнение законодательства, в том числе  и за нарушение стандартов раскрытия  информации об их работе.

Власти  города должны систематически, равноправно  и конструктивно сотрудничать с  жилищной общественностью, результатом  чего будет наличие эффективной  обратной связи в системе управления жилищно-коммунальным хозяйством.

Необходимо  создание Координационного совета по развитию самоуправления в жилищной сфере города с целью поддержки  инициатив и консолидации усилий жилищных объединений – ТСЖ и  ЖСК, представителей управляющих и  ресурсоснабжающих организаций, обеспечения  их конструктивного диалога с  органами государственной власти и  местного самоуправления по созданию условий для развития самоуправления в жилищной среде. Кроме того, это  будет способствовать реализации прав и обязанностей собственников квартир  как заказчиков рынка услуг ЖКХ, повышению качества жизни населения  города, формированию эффективных способов защиты прав собственников и их объединений. Также совет необходим для выработки и осуществления механизмов и форм их участия в процессе реализации реформы в жилищной сфере и осуществления управления многоквартирными домами.

Создание  совета позволит усилить административный контроль над деятельностью ТСЖ, управляющих компаний. Последние  должны сделать свою деятельность прозрачной – опубликовывать в СМИ и Интернете:

а) общую  информацию об управляющей организации или ТСЖ;

б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности;

в) сведения о выполняемых работах (оказываемых  услугах) по содержанию и ремонту  общего имущества в многоквартирном  доме;

г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в  многоквартирном доме;

е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

В рамках общей информации об управляющей  организации раскрытию подлежат следующие сведения:

а) фирменное  наименование юридического лица, фамилия, имя и отчество руководителя управляющей  организации или фамилия, имя  и отчество индивидуального предпринимателя;

б) реквизиты  свидетельства о государственной  регистрации в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя (основной государственный регистрационный  номер, дата его присвоения и наименование органа, принявшего решение о регистрации);

в) почтовый адрес, адрес фактического местонахождения  органов управления управляющей  организации, контактные телефоны, а  также (при наличии) официальный  сайт в сети Интернет и адрес электронной  почты;

г) режим  работы управляющей организации, в  том числе часы личного приема граждан сотрудниками управляющей  организации и работы диспетчерских  служб;

д) перечень многоквартирных домов, находящихся  в управлении управляющей организации  на основе договора управления, с указанием  адресов этих домов и общей  площади помещений в них;

е) перечень многоквартирных домов, в отношении  которых договоры управления были расторгнуты  в предыдущем календарном году, с  указанием адресов этих домов  и оснований расторжения договоров  управления;

ж) сведения о членстве управляющей организации  в саморегулируемой организации  и (или) других объединениях управляющих  организаций с указанием их наименований и адресов, включая официальный  сайт в сети Интернет.

В рамках информации об основных показателях  финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации раскрытию  подлежат следующие сведения:

а) годовая  бухгалтерская отчетность, включая  бухгалтерский баланс и приложения к нему;

б) сведения о доходах, полученных за оказание услуг  по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов  и расходов);

в) сведения о расходах, понесенных в связи  с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами (по данным раздельного  учета доходов и расходов).

В рамках информации о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в  многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) непосредственно управляющей  организацией, раскрытию подлежат следующие  сведения:

а) услуги, оказываемые управляющей организацией в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, из числа услуг;

б) услуги, связанные с достижением целей управления многоквартирным домом, которые оказываются управляющей организацией, в том числе:

1) услуги, оказываемые управляющей организацией по обеспечению поставки в многоквартирный дом коммунальных ресурсов;

2) заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);

В рамках информации о порядке и условиях оказания услуг по содержанию и ремонту  общего имущества в многоквартирном  доме раскрытию подлежат следующие  сведения:

а) проект договора управления, заключаемого с собственниками помещений в многоквартирных домах, товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными или иными специализированными потребительскими кооперативами, который должен содержать все существенные условия договора управления;

б) сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирного дома, которые должны содержать:

1) план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, мер по снижению расходов на работы (услуги), выполняемые (оказываемые) управляющей организацией, с указанием периодичности и сроков осуществления таких работ (услуг), а также сведения об их выполнении (оказании) и о причинах отклонения от плана;

2) сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме за последний календарный год;

3) сведения о количестве случаев снижения платы за нарушения качества коммунальных услуг и за превышение установленной продолжительности перерывов в их оказании за последний календарный год;

4) сведения о соответствии качества оказанных услуг государственным и иным стандартам (при наличии таких стандартов).

Информация  о стоимости работ (услуг) управляющей  организации должна содержать:

а) описание содержания каждой работы (услуги), периодичность  выполнения работы (оказания услуги), результат  выполнения работы (оказания услуги), гарантийный  срок, указание конструктивных особенностей, степени физического износа и  технического состояния общего имущества  многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (услуг);

б) стоимость  каждой работы (услуги) в расчете  на единицу измерения (на 1 кв. метр общей  площади помещений в многоквартирном  доме, на 1 пог. метр соответствующих  инженерных сетей, на 1 кв. метр площади  отдельных объектов, относящихся  к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.).

В рамках информации о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы раскрытию подлежат следующие  сведения:

а) перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая  организация закупает у ресурсоснабжающих  организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым управляющая организация  закупает их у ресурсоснабжающих  организаций;