Анализ состояния управления многоквартирными домами в городе Ростове-на-Дону и перспективы управления

Заключение  договора управления многоквартирным  домом без проведения открытого  конкурса в случаях, когда он должен быть проведен, допускается, если указанный  конкурс в соответствии с законодательством  признан несостоявшимся.

Законодатель  предоставил собственникам право  в любое время изменить способ управления домом. Решение об изменении  также должно быть принято на общем  собрании собственников.

 

2.4 Управление  управляющей организацией

 

Управление  многоквартирным домом с помощью  привлечения управляющей компании является одним из трех способов управления предлагаемых жилищным кодексом РФ.

При управлении многоквартирным домом управляющей  компанией между сторонами заключается  письменный договор на управление многоквартирным  домом.

Договор должен содержать полный перечень услуг  и работ по содержанию и ремонту  общего имущества в доме, а также  перечень оказываемых коммунальных услуг и их стоимость. Обязательно  указывается, в какие сроки выполняются  перечисленные услуги и с какой периодичностью. Например, сколько раз в неделю производится уборка лестниц, сколько раз в год и в какое время осуществляется покраска стен в подъезде.

 

 

 

Рисунок 2.5 – Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени всех собственников помещений в доме

 

Прописывается порядок определения размера  оплаты за предоставленные жилищно-коммунальные услуги. Указывается порядок внесения такой платы: в какой банк, на какой счет, в какой форме.

Следует указать порядок проведения в  доме капитального ремонта, в том  числе порядок сбора денежных средств на его проведение: раз  в месяц, раз в квартал, по мере надобности. К примеру, можно поручить управляющей организации перед  проведением капитального ремонта  провести оценку технического состояния  дома с привлечением соответствующих  специалистов. Кроме того, можно  подготовить смету на проведение капитального ремонта и утвердить  ее на общем собрании жильцов.

В договоре должен быть прописан порядок осуществления  контроля качества предоставляемых  услуг, порядок выявления и фиксирования фактов недопоставки или отсутствия поставки жилищно-коммунальных услуг, а также лица, подписывающие соответствующие акты. Необходимо указать параметры качества предоставляемых услуг, и следовательно, ответственность управляющей организации за некачественные услуги, нарушение сроков их поставки.

Грамотное составление договора управления многоквартирным  домом позволит в дальнейшем избежать множества проблем, а в случае возникновения спора - справедливо  разрешить его, удовлетворив интересы стороны, чьи права нарушены.

Управляющая организация несет прямую ответственность  за нарушение порядка и качества осуществляемых услуг. Также она  обязана отвечать за вред, причиненный  имуществу или жизни, здоровью жильцов  дома, если он нанесен в связи  с несвоевременным устранением  нарушений.

Управляющая компания может быть организована и работать двумя способами:

- Деятельность управляющей организации сосредотачивается на перераспределении финансовых ресурсов и привлечении подрядных организаций методом аутсорсинга для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества доме. В данном варианте собственный штат управляющей компании может насчитывать 3-4 менеджера.

- Деятельность данного вида управляющих компаний основывается на оказании полного спектра услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и содержанию общедомового имущества.

В структуру  таких компаний входит:

- центр  коммунальных платежей (производит  начисление и сбор платежей  за оказанные жилищно-коммунальные  услуги и услуги по содержанию  жилищного фонда на основании  единой расчетной квитанции);

- подрядная  организация – ведущая компания  по оказанию полного комплекса  жилищно-коммунальных услуг жильцам  многоквартирных домов (исполняет  роль генерального подрядчика  в домах, обслуживаемых управляющей  компанией: ремонт кровли, межпанельных  швов, косметический ремонт квартир, подъездов, фасадов);

- организация  по эксплуатации жилищного фонда  – специализированная компания  по оказанию многоквартирным  домам таких жилищно-коммунальных услуг, как: содержание мест общего пользования, придомовой территории, инженерных сетей, лифтов; вывоз мусора;

- строительная  компания – организация по  проведению ремонтно-строительных  и монтажных работ (выполняет  кровельные работы по мягкой  и жесткой кровле, монтаж вентиляционного  оборудования и строительство  мансард).

Работа  управляющей компании по управлению многоквартирным домом, в отличие  от первых двух способов, строится на профессиональной основе. Но и у данного метода есть свои недостатки.

На российском рынке управления жильем практически  нет никакой конкуренции, особенно в маленьких городах и посёлках. Он плотно оккупирован абсолютно  аморфными, с точки зрения бизнеса, структурами, созданными ещё во времена  плановой экономики. Если фирма получает деньги вне зависимости от проделанного объема работы, то и делать она ничего не будет. Тем более, когда у потребителей услуги нет возможности выбрать  альтернативного поставщика.

Следующей проблемой является неосведомленность  граждан и отсутствия мощной рекламной  поддержки со стороны государства. Собственники просто не успели сделать  свой выбор. А это привело к  тому, что функции управления многоквартирными домами между управляющими компаниями распределялись муниципальными органами власти.

Отсутствие  государственной рекламы вполне объяснимо. Ведь переход к частному управлению подразумевает отмирание  таких структур, как ДЕЗы и ЖЭКи, которые являются активными противниками нововведений. Данные структуры сильно коррумпированы. Часть платежей поступающих от собственников можно смело пустить на «другие» цели.

К примеру, существуют пробелы в законодательстве, оно никак не регулирует вопрос о переводе средств, которые накапливались для проведения капитального ремонта, со счёта одной управляющей компании на счёт другой при переходе в её управление многоквартирного дома.

Да и о самих управляющих организациях мало что известно, они не активны на рынке информации, не рекламируют себя.

Впрочем, одних вложений в собственное  имя на сегодняшний день явно недостаточно. Сперва следует провести мощную пиар–поддержку самой услуги, о которой мало кто знает. И только после того, как отношение большинства граждан к частным управляющим компаниям изменится с нынешнего скептического и пренебрежительного («раз бизнес, значит, воровать будут») на хотя бы нейтральное, можно будет продвигать собственный брэнд.

Другая  проблема — низкая доходность управления массовым жильем. Именно в этом сегменте просматривается ниша для небольших управляющих компаний. Но, увы, пока это не выгодно самим управляющим компаниям.

Эксплуатация  недорогого жилья не является доходным бизнесом вследствие своей низкой рентабельности. Привлекательной же работа на рынке  жилья эконом класса станет только при эксплуатации большого количества объектов: чем больше будет зданий в управлении, тем прибыльнее станет сам бизнес.

Есть  и другие проблемы— большое число неплательщиков. Лишь 65% жильцов в России своевременно и регулярно оплачивает коммунальные услуги.

Изношенность  инженерных систем в старых зданиях, а большинство домов в нашей  стране возведены в советское время. Для управляющих организаций интересны новостройки — дома с невысокой степенью износа.

 

2.5 Сравнительный анализ способов управления многоквартирными домами

 

Таблица 2.1 - Сравнительный анализ способов управления многоквартирными домами

Способ управления	Непосредственное управление		Товарищество собственников жилья	Управляющая организация
Критерии различия
Форма управления	Самостоятельное решение всех вопросов		Выбор организаций, предоставляющих  коммунальные услуги, осуществляющих ремонт и содержание дома	Профессиональное управление
Заключение договоров с организациями  – поставщиками ЖКУ	Договоры на коммунальные услуги заключаются  с каждым собственником помещения  отдельно		Заключаются ТСЖ, ЖСК с организациями  – поставщиками ЖКУ	Заключаются управляющими организациями  с поставщиками ЖКУ
Заключение договора управления многоквартирным  домом	Заключения договора не требуется		Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ  и протоколе собрания	Заключается с каждым собственником  отдельно
Издержки на содержание юридического лица	Отсутствуют издержки на содержание юридического лица созданного для управления		Издержки на содержание Правления  ТСЖ Возможно покрытие за счёт прибыли	Выбор УО, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников
Обучение персонала	Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя  по доверенности для ведения дел.	Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы  в области управления многоквартирным  домом.			Не предполагается, так как управляющие  компании работают на профессиональной основе.

 

Продолжение таблицы 2.1

Защита прав и законных интересов  собственников помещений в доме	Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана  в уставе ТСЖ		Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений  в доме прописана в договоре управления
Контроль за распределением денежных средств	Нет коллективной ответственности, каждый сам отвечает за свои платежи	Возможность управления денежными средствами и контроля за их движением		Трудно отслеживать, возможность  только когда нанята ТСЖ
Оплата ЖКУ	Собственники самостоятельно оплачивают ЖК услуги непосредственно организациям- поставщикам	Расчет за коммунальные услуги идет со всего дома		Собственники вносят обязательные платежи, из которых идут отчисления на оплату ЖКУ
Накопление средств на капитальный  и текущий ремонт	Не решен вопрос о накоплении денежных средств на содержание и ремонт жилого помещения, содержание, текущий и  капитальный ремонт общего имущества		Средства на текущий и капитальный  ремонт отчисляются на специальный  счёт		Собственники вносят обязательные платежи, из которых идут отчисления на счета  для текущего и капитального ремонта  дома

 

Таким образом, все из представленных выше способов обладают определёнными недостатками.

Непосредственное  управление подходит, для домов имеющих  не более четырёх квартир или  домов расположенных в частном  секторе. Данный способ подходит для  управления многоквартирным домом, только на стадии создания ТСЖ.

По-моему  мнению, управление многоквартирным  домом товариществом собственников  жилья наиболее эффективно в современных  условиях, имея ряд преимуществ.

Одно  из них - это контроль собственников  жилья за деятельностью ТСЖ, через общие собрания собственников и отчёты правления и председателя товарищества. Да и само правление ТСЖ - это граждане, которые проживают в том же доме, они напрямую заинтересованы в благоустройстве управляемого объекта.

Другое  заключается в том, что ТСЖ, для  управления домом могут нанять управляющую  компанию и влиять на принимаемые  ею решения, в отличии от жильцов, которые состоят в непосредственных договорных отношениях с ней.

Кроме того, ТСЖ может заниматься прибыльной деятельностью (сдача в аренду рекламных  площадей на стенах дома и пустующих  помещений общей собственности), а полученные средства направлять на ремонт и благоустройство дома.

Так же ТСЖ, самостоятельно на специальном счету  накапливает деньги для капитального ремонта дома, следовательно, в данном варианте управления не будет ситуации, как в отношении с управляющей компанией.

 

 

3 Анализ состояния управления  многоквартирными домами в городе  Ростове-на-Дону и перспективы  управления

 

Город Ростов-на-Дону – крупнейший город на юге Российской Федерации, административный центр Ростовской области и центр Южного федерального округа, основан в 1749 году. Расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины, на берегах реки Дон, в 46 километрах от места её впадения в Азовское море, в 1100 километрах к югу от Москвы. Административный центр Ростовской области, с 13 мая 2000 года административный центр Южного федерального округа.

Общая площадь  земель в городской черте –  354 км²

Численность постоянного населения на 2013 г. – 1,104 млн человек

Развитие индивидуального  жилищного строительства в городе с каждым годом приобретает все  более массовый характер. В 2009-2011 годах ввод индивидуального малоэтажного жилья возрос по сравнению с периодом 2006-2008 годов в 1,5 раза. В 2009-2011 годах было введено в эксплуатацию 12,4 тыс. индивидуальных жилых домов и пристроек к ним, свыше 12 тысяч семей улучшили жилищные условия.

В Ростове-на-Дону каждый пятый многоквартирный дом – под управлением ТСЖ .

Состоялось заседание  постоянной комиссии по ЖКХ, благоустройству и экологии 12 ноября 2012. В ходе заседания был рассмотрен вопрос: «О развитии общественного самоуправления в сфере ЖКХ в городе Ростове-на-Дону».

Информацию по данному вопросу предоставил директор Департаментажилищно-коммунального хозяйства и энергетики города Михаил Неделин. По его словам, на территории города Ростова-на-Дону в управлении находится 7250 многоквартирных домов. Из них в непосредственном управление находятся 173 многоквартирных дома, в управлении ТСЖ находятся 1576 многоквартирных домов, в управлении ЖСК находятся 206 домов, управление 5295 многоквартирными домами осуществляют 111 управляющих компаний.