Договор аренды и его виды

Оглавление

Введение…………………………………………………………………………3

Глава 1 Общая характеристика договора аренды

1.Понятие и объект договора  аренды………………………………………...5

2.Юридические признаки, условия  и стороны договора аренды……….…9

3. Форма и срок договора  аренды…………………………………………..14

4. Прекращение и расторжение  договора аренды……………………….…20

Глава 2 Виды договора аренды

1.Договор проката……………………………………………………………..23

2.Договор аренды транспортных средств……………………………………27

3.Договор финансовой аренды (лизинг)………………………………………30

4.Договор аренды зданий и сооружений………………………………………33

5.Договор аренды предприятия…………………………………………………36

Глава 3 Проблемы договора аренды и его видов

1.Проблемы регулирования отношений в договорах аренды…………………………………………………………………………..40

Заключение....................................................................................................43

Список используемой литературы

 

 

Введение

Договор аренды - это наиболее распространенные договоры обязательств по передаче имущества в пользование. Анализ юридической литературы показывает, что проблема договора аренды и его видов является предметом пристального внимания известных российских ученых . Так, профессоры М.И. Брагинский и В.В. Витрянский провели научно-практические исследования гражданско-правовых договоров, связанных с передачей имущества. Особое внимание они уделили договорам, признаваемым отдельными видами самостоятельных типов договорных обязательств, к которым, в частности, относятся: договора аренды зданий, сооружений, предприятий, транспортных средств и др. Доктор юридических наук, профессор А.Д. Корецкий свою работу "Договорное право" посвятил изучению правовой природы и проблемам гражданско-правовых договоров, систематизации основных вопросов их теории: сущностной дефиниции договоров, их элементов и признаков, конструкции, способов классификации и толкования, порядка заключения и расторжения и т.д.

Актуальность данной проблемы в настоящее время обусловливается  возрастанием спроса на применение договоров  аренды, в частности, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений  и др.

Кроме этого, актуальность темы подтверждается следующим обстоятельством:

Договор аренды (имущественного найма) широко применяется в предпринимательской  сфере. В современной России возрос спрос на применение договора аренды, в частности, аренды зданий и сооружений, предприятий.

Предметом исследования в  курсовой работе является изучение, анализ нормативной базы гражданского законодательства, определяющего сущность договора аренды, его юридическую природу, отдельные его виды, а так же принципы построения взаимоотношений по имущественному найму.

Основными методами написания  данной курсовой работы являются индукция и дедукция, а ее  целью является исследование понятия, общих положений о договоре аренды, изучение отдельных видов договора аренды. Цель курсовой работы предопределила круг задач, выдвижение и решение которых и будет составлять содержание курсовой работы. К ним относятся:

·определить понятие договора аренды;

·раскрыть положения основных видов аренды;

·определить их юридические признаки;

·рассмотреть права и  обязанности сторон различных видов договора аренды;

·рассмотреть основания  и порядок прекращения договора;

·определить наиболее широко используемые, актуальные виды договора аренды. 

Данная курсовая работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка использованных источников.

 

 

 

ГЛАВА 1. ОБЩАЯ  ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1. Понятие и объект договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ) [1].

В Гражданском кодексе  Российской Федерации договору аренды посвящена отдельная глава, включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Возвращаясь к понятию  договора аренды (имущественного найма), можно выделить некоторые присущие ему характерные черты, позволяющие  рассматривать этот договор в  качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.

Во-первых, имея в виду родовую  принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории  гражданско-правовых договоров по передаче имущества. Необходимо отметить, что  передача

[1]-Гражданский кодекс  Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года №18-ФЗ // Собрание  законодательства РФ. - 1996 г. 29 января.

имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Во-вторых, в ГК РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное  и непосредственное регулирование  договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов.

В-третьих, выделение отдельных  видов договора аренды (за исключением  проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК РФ не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

Вообще, сама аренда дает возможность  удовлетворять потребности граждан  и юридических лиц, нуждающихся  во временном пользовании определенными  вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему  его в данный период, получение  дохода в виде арендной платы. Это  выгодно для обеих сторон.

Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением  денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Подобное требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату собственнику. Потребляемые вещи и деньги могут быть предметом договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает займодателю не те же предметы, что получил от него, а аналогичные, в том же количестве. Таким образом, это - непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты.

Пункт 1 ст. 607 ГК РФ содержит примерный перечень объектов аренды: в аренду могут быть переданы земельные  участки и другие обособленные природные  объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных  свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Иными словами, существенным условием договора является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование  и которую арендатор обязан вернуть  по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного  правоотношения могут быть только вещи, определяемые индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре ее наименование, а следует точно  так же охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки - цвет, размер, форму, модель.

При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями, например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной  вещи входят в связи с этим в  объект аренды, независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.

В соответствии с п. 8 «Обзора  практики разрешения споров, связанных  с арендой»[2], если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Еще раз необходимо подчеркнуть, что договор аренды - соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды (имущественного найма) относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества и к типу договоров о возмездной передаче имущества во временное пользование.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[2]-Информационное письмо  от 11 января 2002 года №66 «Обзор практики  разрешения споров, связанных с  арендой» // СПС «КонсультантПлюс».

 

2. Юридические признаки , условия и стороны договора аренды.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор  аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным  с момента достижения сторонами  соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного  имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества  во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное  предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого  договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником  другой стороны в том, что обязана  сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет  право от нее требовать.

В современной юридической  литературе нередко можно встретить  суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в  аренду.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие  о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе  не сводится к имуществу, передаваемому  в аренду. Предмет договора, а  вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (иди бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению  его надлежащего использования  последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих  препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества  и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно в тексте ГК РФ, включает в себя условия, необходимые  для договоров данного вида. Отметим, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих  условий из характера самого договорного  правоотношения, независимо от того, что  указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия  для данного вида договора в качестве самостоятельного источника определения  существенных условий договора.

Иными словами, наряду с существенными  условиями договора, которые были признаны таковыми по закону, традиционно  выделялись в качестве самостоятельных  существенные условия договора, которые  хотя и не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного  вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида.