Договор аренды и его виды

Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями  по договору, заключаемому на основании  общих положений об аренде, не подвергаются кардинальным изменениям. При продаже  земельного участка, на котором находится  арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется  право пользования частью земельного участка, которая занята зданием  или сооружением. Условия такого пользования остаются прежними, существовавшими  до отчуждения земельного участка.

На основании общих  положений об аренде определяются и  последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые в аренду объекты.

Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность  за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании  общих положений об аренде.

Мы рассмотрели один из видов аренды - договор аренды зданий и сооружений. Проведенное исследования позволяют сделать следующие выводы: договор аренды зданий и сооружений занимает особое место среди других договоров аренды. Он относится к аренде недвижимости, причём такого её вида как нежилое помещения. Выделение данного вида аренды в самостоятельный договор обусловлено специфическими чертами его предмета: здания или сооружения.

Сторонами в договоре аренды здания и сооружения являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны были с гражданской  право - и дееспособностью.

 

 

 

 

 

 

 

[15] Литовкин В.Н. Аренда зданий и сооружений // Адвокат. - 2010 г. - №3. - С. 16-25;

[16] Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года №122-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом 03.12.2011 N 378-ФЗ // "Российская газета", N 145, 30.07.1997

5. Договор аренды предприятия

По договору аренды предприятия  в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления  предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное  владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Договор аренды предприятия  является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской  деятельностью. Это могут быть как  коммерческие, так и некоммерческие организации, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность. Как правило, сторонами выступают  все же коммерческие организации. Некоммерческие организации в этом качестве выступают значительно реже коммерческих, поскольку вправе осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

Данный договор заключается  лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Кроме того, в соответствии с общим правилом о заключении договора аренды недвижимости, договор  аренды предприятия подлежит государственной  регистрации. Это требование распространяется на любые договоры, независимо от срока  их действия (в отличие от договора аренды зданий и сооружений).

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

К числу существенных условий  рассматриваемого договора в силу прямого  указания закона относятся предмет  договора и условие о размере  арендной платы. Предметом рассматриваемого договора является предприятие в  целом как особый вид недвижимости, как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской  деятельности.

Арендная плата относится  к существенным условиям, и договор  аренды предприятия не может считаться  заключенным, если в нем отсутствует  условие о размере арендной платы. При этом правила определения  цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Размер арендной платы  определяется сторонами свободно, как  правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

Определение состава предприятия, как правило, осуществляется на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о его составе  и стоимости, а также баланса, отражающего все активы и долги  предприятия и перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Согласно ст. 660 ГК арендатор  вправе самостоятельно, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять  во временное пользование или  взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного  предприятия, сдавать их в субаренду  и передавать свои права и обязанности  по договору аренды в отношении таких  ценностей другим лицам.

Основания и порядок признания  договора аренды предприятия недействительным, а также его изменения и  расторжения строятся по общим правилам изменения и расторжения договора аренды либо признания сделки недействительной. Определенные ограничения законом установлены лишь в отношении последствий недействительности договора аренды предприятия и последствий его изменения или расторжения. Делая вывод по данному виду договора аренды необходимо отметить, что аренда предприятия - получения внаем необходимого производственного комплекса, для осуществления затем производственного процесса, приносящего прибыль, для создания своего капитала. Но аренда предприятия не так уж и простое дело, т.к. во первых вместе с переходом в руки нового владельца самого предприятия во временное пользование, сроки которого оговорены заранее в договоре, так же переходят и долги предприятия, долгосрочные и краткосрочные кредиты, которые необходимо погашать на правах предыдущего владельца.

Гражданский кодекс Российской Федерации учитывает не только права  и обязанности, обязательства и  возможные последствия от уклонения  исполнения обязательств оговоренных  в договоре аренды, но также и  форму, содержание и основные положения  заключения договоров и иных договорных отношений. Заключение договора невозможно на устных обязательствах сторон, необходимо их законное подтверждение в письменное форме, а если это необходимо то и методом государственной регистрации. Прекращение договора не всегда означает прекращение договорных обязательств, особенно в тех случаях, если речь заходит о неуплате или возмещении определенного процента имущества предприятия.

Договорные отношения  позволяют регламентировать как  экономическую, так и предпринимательскую  деятельность, позволяют относиться к совершению сделки законодательно, серьезно, зная, что за вашими правами  стоят обязательства, невыполнение которых может рассматриваться  в судебном порядке.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[17]Савкин С.Ф. Споры, возникающие из правоотношений собственности и аренды (судебно-арбитражная практика). // Государство и право. - 2010. - №2. - С. 43-46.

Глава 3 Проблемы договора аренды и его видов

1.Проблемы регистрации  и регулирования отношений видов  договора аренды.

С момента введения в действие 31 января 1998 года Федерального закона "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июня 1997 года (далее - "Закон  о регистрации прав"), впервые  на законодательном уровне установившего  необходимость регистрации наряду с договором аренды недвижимого  имущества также права аренды, одним из основных вопросов, волнующих  не только руководителей и бухгалтеров  организаций, но и юристов (о чем можно судить, в частности, по периодической печати), стал вопрос о том, что же все-таки нужно регистрировать: договор аренды, право аренды или и то и другое?

В юридической литературе уже не раз указывалось на финансовые, в том числе налоговые, последствия  того или иного толкования норм Закона о регистрации прав. В частности, на наш взгляд, вполне справедлива  точка зрения о том, что при  непредоставлении налоговым органам сведений о государственной регистрации права аренды (независимо от того, на какой срок заключен договор) существует вероятность того, что отнесение платежей за аренду основных производственных фондов на себестоимость будет рассматриваться как неправомерное.

Так, в ст. 4 Закона о регистрации  прав говорится, что "...наряду с государственной  регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации  подлежат ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда". То есть право аренды, подлежащее регистрации в соответствии с  Законом о регистрации прав, рассматривается  как ограничение (обременение), "стесняющее - как сказано в ст. 1 Закона о  регистрации прав - правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества". В п. 1 ст. 26 Закона о регистрации прав также говорится о регистрации именно права аренды. В ст. 14 Закона о регистрации прав совершенно определенно говорится о том, что проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (форма такого свидетельства установлена в Приложении 14 к Постановлению Правительства РФ "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 18 февраля 1998 г. N 219 (далее Постановление N 219), а также в Постановлении Правительства Москвы "О выполнении программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 1 декабря 1998 г. N 915). Проведенная же государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки (то есть, как правило, на договоре аренды недвижимого имущества). Форма такой надписи - штампа установлена в Приложении N 15 к Постановлению N 219 (однако на практике такой штамп выглядит несколько по-иному). В данном случае речь идет о регистрации именно договора аренды как сделки. Пункт 7 ст. 12 Закона о регистрации прав устанавливает, что каждая запись о праве, его ограничении (обременении) - в число которых в соответствии со ст. 1 Закона о регистрации прав входит и аренда - и сделки с объектами недвижимости идентифицируются номером регистрации. То есть запись о регистрации права аренды и о регистрации договора аренды - это разные записи в едином государственном реестре прав (далее - "Реестр"). Аналогичный вывод вытекает из анализа Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением N 219. Следовательно, в законодательстве последовательно проведена идея регистрации как права аренды, так и (в случаях, когда это необходимо) договора аренды недвижимого имущества.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Договор аренды относится  к числу классических договорных институтов, входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование, и представляет собой обычный  самостоятельный вид договорных обязательств.

Современное легальное понятие  «аренды» содержится в ст. 606 ГК. В  соответствии с этой статьей под  договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Из определения договора аренды следует, что этот договор  является возмездным (передача арендованного  имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор  считается заключенным с момента  передачи арендатору имущества, являющегося  предметом аренды) и срочным (имущество  передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, т.к. ГК допускает возможность заключения договоров аренды без указания в  них срока действия (бессрочные договоры).

Договор аренды, именуемый  также имущественным наймом, наряду с договором найма жилого помещения, относится к типу договоров о  возмездной передаче имущества в  пользование. Целью договора является обеспечение возможности гражданам  и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим  имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для передачи другим лицам. Аренда, таким образом, представляет Собой способ распоряжения имуществом и одну из форм наиболее полного и рационального его использования.

К видам договора аренды ГК отнесены договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды здания или  сооружения, аренды предприятия, финансовой аренды. Следует заметить, что данная система договоров построена  на использовании критерия, включающего  совокупность экономических и юридических  признаков (вид объектов, высокая  стоимость, особая значимость для гражданского оборота, необходимость оказания арендодателем  услуг по управлению имуществом и  его эксплуатации, субъектный состав, особые цели использования имущества  и др.).