Договор аренды и его виды

Арендная плата устанавливается  за все арендуемое имущество в  целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1.Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2.Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3.Предоставления арендатором определенных услуг;

4.Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5.Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать  в договоре аренды сочетание указанных  форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено  договором, размер арендной платы может  изменяться по соглашению сторон в  сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом  могут быть предусмотрены иные минимальные  сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов  аренды, а также для аренды отдельных  видов имущества.

Если законом не предусмотрено  иное, арендатор вправе потребовать  уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные  договором аренды, или состояние  имущества существенно ухудшились. Если иное не предусмотрено договором  аренды, в случае существенного нарушения  арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать  от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем  срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока  подряд.

Таким образом, основная обязанность  арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества  арендатору. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании  арендованным имуществом согласно условиям договора, а если они в договоре не определены, то в соответствии с  назначением имущества.

[6]-Гражданский кодекс  Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 года №18-ФЗ // Собрание  законодательства РФ. - 1996 г. 29 января. 

[7]-Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Юрист, 2008. - С. 100-102.

 

4. Прекращение и расторжение договора аренды

Прежде всего, аренда прекращается с истечением срока действия договора. Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно, посредством  расторжения договора аренды. Досрочное  расторжение договора аренды, как  и других гражданско-правовых договоров, по общему правилу, осуществляется по соглашению сторон. Как исключение из общего правила в случаях, предусмотренных  ГК РФ, другими законами или договором, допускается одностороннее расторжение  договора.

Одностороннее расторжение  договора аренды возможно по решению  суда либо без обращения в суд  путем одностороннего отказа от исполнения договора. Со стороны арендатора судебные иски о расторжении подобного  договора редки, со стороны же арендодателя - довольно часты.

Расторжение договора без  обращения в суд - исключение из общего правила о судебном порядке расторжения  договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ). В частности, возможность расторжения договора без обращения в суд путем одностороннего отказа определена ст. 310 и п. 3 ст. 450 ГК РФ для случаев, предусмотренных законом, а для обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, также и для случаев, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Полагаем, что это правило в полной мере распространяется и на аренду. В частности, примером предусмотренного в законе случая расторжения договора аренды без соответствующего решения суда служит правило ст. 626 ГК РФ. В соответствии с ним арендатор по договору проката вправе отказаться от договора в любое время без объяснения причин, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за 10 дней до даты расторжения. Аналогичный внесудебный порядок расторжения договора путем отказа любой стороны от его исполнения предусмотрен ст. 610 ГК РФ для случаев заключения договора на неопределенный срок.

Значительно подробнее в  ГК РФ урегулированы специальные  основания для досрочного расторжения  договора аренды по решению суда, т.е. в общем порядке (ст. 619, 620 ГК РФ).

Так, согласно ч. 1 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе обратиться в суд, когда арендатор: 1) использует имущество  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократным нарушением (с этим положением соотносится правило  п. 3 ст. 615 ГК РФ о последствиях ненадлежащего пользования арендованным имуществом); 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта в случае возложения на него такой обязанности.

Досрочное расторжение договора судом по требованию арендатора, согласно ч. 1 ст. 620 ГК РФ, возможно в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору либо препятствует пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) сданное  в аренду имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель; 3) арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Помимо ст. 620 ГК РФ расторжение  договора по требованию арендатора предусмотрено  еще в ряде общих положений  об аренде; некоторые из них корреспондируют  с названными специальными основаниями  расторжения (например, п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК РФ), другие же - новые. Частный  случай нового основания - неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц  на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).

Статьи 619 и 620 ГК РФ предусматривают  расторжение договора только в судебном порядке. Однако эти правила не следует  понимать так, будто они исключают  применение к договору аренды п. 3 ст. 450 (а также ст. 310 ГК РФ) о возможности  одностороннего отказа от исполнения договора. Соглашением могут быть не только предусмотрены дополнительные основания расторжения договора аренды, но и изменен порядок его расторжения с судебного на внесудебный в соответствии с общими правилами ст. 310 ГК РФ и п. 3 ст. 450 ГК РФ.

  Делая вывод, нужно отметить, что прекращение арендного правоотношения происходит по общим правилам прекращения гражданско-правовых обязательств, предусмотренных гл. 26, 29 ГК РФ. Кроме того, арендное обязательство прекращается при наступлении какого-либо из обстоятельств, указанных в гл. 34 ГК РФ "Аренда".

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

[8]-Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). / Под ред. проф. О.Н. Садикова. - М.: Норма, 2012. - 689 с.

[9]-Осипова Ю. Гражданско-правовая  природа аренды // Право и жизнь. - 2012. - №11. - С. 43-44;

Глава 2. ВИДЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1. Договор проката

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества  в аренду в качестве постоянной предпринимательской  деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату  во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских  целей, если иное не предусмотрено договором  или не вытекает из существа обязательства.

Выделение договора проката  как разновидности договора аренды обусловливается определенной спецификой в субъектном составе, объектах аренды, правах и обязанностях сторон. Особенностью договора проката является его публичный характер, что означает распространение на него правил ст. 426 ГК РФ: он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю, и на одинаковых для всех условиях; при необоснованном уклонении от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим убытков.

Арендодателем по договору проката может быть только лицо (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель), осуществляющее постоянную предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду. Арендодателем  выступают, как правило, специализированные службы проката, для которых сдача  вещей напрокат - основной вид деятельности. В последнее время наиболее широко применяется договор проката  организациями, предоставляющими имущество  напрокат в качестве дополнительных услуг (гостиницы, спортивные клубы  и др.).

Предметом договора проката, в отличие от договора аренды, могут  быть только движимые непотребляемые вещи, используемые преимущественно для потребительских целей (например, предметы домашнего обихода, бытовая техника, музыкальные инструменты и др.). Использование сдаваемых напрокат вещей в потребительских целях не предполагает обслуживание лишь граждан, так как юридическое лицо также может употреблять имущество в этих целях, в частности для удовлетворения интересов своих работников. Напрокат могут сдаваться и вещи, не предназначенные для бытового использования, если это предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства: приборы, оборудование, другие технические средства.

Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты, в том числе  перечисленные в п. 2 ст. 614 ГК, не могут  быть предусмотрены соглашением  сторон. Платежи могут вноситься  согласно условиям договора как единовременно, так и периодически.

В отношении договора проката  устанавливается максимальный (предельный) срок - один год, т.е. стороны вправе самостоятельно определять срок договора, но не свыше одного года. Если срок договора превышает предельный, то он будет  считаться заключенным на один год. К договору проката неприменимы  правила ст. 621 ГК РФ о возобновлении  договора на неопределенный срок и  о преимущественном праве арендатора на его возобновление.

Для договора проката в  п. 2 ст. 626 ГК РФ предусматривается обязательная письменная форма. Обычно сдача вещей  напрокат оформляется квитанцией-обязательством. Выдача предметов проката гражданам  в зонах отдыха (на пляжах, лодочных станциях, в парках) осуществляется, как правило, при предъявлении ими  паспорта и (или) под денежный залог, размер которого соответствует стоимости  прокатного имущества.

Арендодатель по договору проката несет обязанность по производству не только капитального ремонта сданного в прокат имущества, но и текущего, что обусловлено прежде всего отсутствием у арендатора особых знаний и технических средств, требующихся для его проведения.

В случае обнаружения недостатков  в имуществе, полностью или частично препятствующих его использованию, арендодатель по заявлению арендатора обязан в течение 10 дней принять  меры к их устранению. Он вправе по своему усмотрению либо безвозмездно их устранить  на месте, либо заменить данное имущество  аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Выбор способа зависит прежде всего от характера недостатков и технических возможностей: если недостатки не могут быть устранены на месте, арендодатель должен предоставить аналогичное имущество.

В соответствии с п. 4 ст. 614 ГК РФ арендатор вправе требовать  соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия  пользования, предусмотренные договором, существенно ухудшились. Поэтому  арендная плата за время устранения недостатков не должна взиматься, за исключением случаев, когда недостатки возникли по вине арендатора.

Если арендодатель докажет, что недостатки возникли вследствие нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания арендованного имущества, то на последнего возлагается обязанность  по возмещению расходов арендодателя на ремонт и транспортировку имущества. При приведении арендатором объекта  аренды в полную непригодность арендодатель вправе требовать от арендатора возмещения убытков.

Особенность досрочного расторжения  договора проката заключается в  том, что арендатор вправе в любое  время расторгнуть договор, предварительно предупредив об этом арендодателя за 10 дней. Арендодатель может расторгнуть договор по общим основаниям, указанным в ст. 619 ГК РФ (за исключением п. 4).

Делая вывод нужно отметить, что в определении договора проката  отражены три его специфические  черты, а именно: 1) в качестве арендодателя выступает специальный субъект - предприниматель (п. 1 ст. 626 ГК). Причем ГК РФ особо подчеркивает, что его  предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, т. е. осуществляться в виде промысла, доход от которого становится основным или дополнительным источником существования; 2) предметом  договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств, для  которых предусмотрены специальные  правила), используемое в потребительских  целях, если иное не предусмотрено договором  или не вытекает из существа обязательства; 3) предмет проката передается во владение и пользование арендатору (п.1 ст.626 ГК РФ). Следовательно, при договоре проката арендодатель не может сохранить за собой право владения вещью.