Договор аренды: понятие, содержание, элементы

                    Форма 09-д СОВРЕМЕННАЯ ГУМАНИТАРНАЯ АКАДЕМИЯ

Направление подготовки / специальность                                          ДОПУСК К ЗАЩИТЕ: 
             юриспруденция                                                                    Приказ СГА № 67

                 от «   21     » июня        2012г.

 

 

 

 

 

 

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Вид ВКР - Бакалаврская работа

 

Тема: «Договор аренды: понятие, содержание, элементы»

 

 

Студент:   Иванников Михаил Алексеевич                       / _________________  / 

№ контракта   701402100101009                              Группа ЗЮ-709-06

Руководитель: Гавриленко Д.Н.                                           . / ____________________ /

Дата  представления работы «___»

Москва 2012 г.

Содержание

 

Введение.………………………………………………………………………	3
Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений…………………………………………………..	6
Элементы и признаки договора аренды………………………………….	19
Признаки договора аренды…………………………………………….	25
Стороны договора аренды……………………………………………..	26
Форма договора аренды………………………………………………..	28
Арендная плата…………………………………………………………..	28
3.  Содержание и исполнение договора аренды………………………………	30
Заключение…………………………………………………………………….	52
Глоссарий ……………………………………………………………………..	55
Список использованной  литературы..............................................................	60
Приложение  А ………………………………………………………………..	72
Приложение  Б………………………………………………………………… Приложение  В………………………………………………………………… Приложение  Г………………………………………………………………..	73 74 75

 

Введение

 

Актуальность  данной темы определена тем, что в  гражданском праве, наряду с обязательствами  по отчуждению имущества именуется  группа обязательств по передаче имущества  во временное пользование. Они юридически оформляют особую, самосто­тельную группу экономических отношений товарообмена, в рам­ках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ.

Предметом таких  отношений, прежде всего, становится имущество, которое в данный момент не нужно самому собственнику, но может потребоваться ему в будущем. Отдавая такое имущество во временное пользование другому лицу, собственник сохраняет его в хозяйственном (экономическом) обороте, получая соответствующую выгоду доход. Обязательства по передаче имущества в пользование возникают по соглашению сторон, т. е. носят договорной характер. На сегодняшний день арендные отношения очень распространены, что еще раз подтверждает актуальность темы и обуславливает ее научную необходимость.

Научную разработанность  данной темы можно охарактеризовать как относительно достаточную. В  современной юридической литературе, договор аренды представлен достаточно широким кругом источников, однако это не говорит о полноте исследования. Большинство работ содержат лишь обобщенные положения, некоторые частные вопросы так и не находят своего выражения.

Среди авторов, наиболее полно  исследующих заявленную тему можно  отметить таких как: М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, З.Н. Гофман, С.А. Калачева, С.Н. Мызров, Г.Шапкина и другие. Эмпирическая база работы представлена в виде опубликованной судебной практики (Информационных писем Президиума ВАС РФ, Постановлений Пленума Верховного Суда РФ, Постановлений Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа и т.д.).

Цель исследования состоит  в том, что бы на основе глубокого  изучения и систематизации нормативно-правовой, монографической, эмпирической и литературной базы изложить правовые аспекты договора аренды. Это необходимо отнести к числу основных положений и выводов, которые обусловливают научную новизну работы.

Задачи исследования:

- дать понятие, раскрыть  основные элементы договора аренды;

- охарактеризовать содержание  договора аренды;

Методологическую  основу исследования составляют общенаучные и частные методы познания: формально-юридический, логический, метод системно­го подхода, анализ и синтез.

Предмет данной работы: современные проблемы регулирования правоотношений в области аренды - договор аренды..

Объект исследования: общественные отношения, возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся в  результате осуществления договора аренды.

Теоретической основой настоящего исследования послужили  труды таких представителей российской юридической мысли, как О.С. Иоффе, Л.А. Лунц, Д.И. Мейер, Л.И. Петражицкий, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич и другие ученые.

Характеризуя  отечественную юридическую литературу советского периода, следует отметить, что аренда в ней упоминается  крайне редко. Связано это с тем, что в период командно-административной системы управления аренда недвижимости подчинялась жесткому государственному регулированию: в аренду могли быть сданы только основные фонды, временно не используемые предприятием. При этом исключалась сдача их гражданам. Что касается личной собственности, то, исходя из ее потребительского характера, гражданам запрещалась сдача имущества в наем с целью извлечения нетрудовых доходов (ч. 3 ст. 13 Конституции СССР 1977 г.).

С пробуждением научного интереса к этому институту  круг вопросов, затрагиваемых в литературе, в последние годы расширяется. Понятие и вопросы содержания договора аренды рассматривались такими советскими и российскими учеными, как Д.М. Генкин, В.П. Грибанов, А.Г. Калпин, СМ. Корнеев, О.А. Красавчиков, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, Е.А. Суханов, В.А.Тархов, Ю.К. Толстой, В.А. Хохлов, Ц.И. Цыбуленко и др. Аренда как форма экономических взаимоотношений в свете последних преобразований рассмотрена в работах Н.И. Клейн, СБ. Пугинского, СФ. Савкина, Г.С Шапкиной и других авторов. Освещению проблем, связанных с государственной регистрацией права аренды со ссылкой на конкретные дела из судебно-арбитражной практики, посвящено немалое количество монографий и статей. Но наиболее фундаментальным исследованием института аренды недвижимости, включая здания, сооружения, является монография М.И. Брагинского и В.В. Витрянского «Договорное право. Договоры о передаче имущества».

 Из-за несовершенства  законодательства, регулирующего правоотношения  аренды нежилого помещения, на  практике возникает много вопросов при составлении, заключении и действии договоров аренды нежилого помещения. В связи с этим, ученые-юристы расходятся во мнениях в ряде вопросов связанных с рассматриваемым нами видом договора. Уровень разработанности темы свидетельствует о необходимости дальнейшего, более тщательного исследования данной проблематики.

В работе были использованы следующие методы: всеобщий диалектический, метод исторического анализа, метод сравнительного правоведения.

Структура  дипломной  работы включает: введение, три главы, заключение, список литературы, приложения.     

1. Договор аренды: понятие, признаки, характерные черты, место в системе договорных отношений 

Аренда (лат.arrendare- отдавать взаймы) представляет собой  основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей иными природными ресурсами предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. Основная форма таких взаимоотношений – договор, т.к. речь в данном случае идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения. Гражданский кодекс РФ определяет аренду как договор в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование (ст. 606). Цель такого договора состоит в том, чтобы обеспечить передачу имущества во временное пользование. При этом то, что п.1 ст.606 ГК РФ указывает не только на временное пользование, но и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он является всегда.

Как видно, законодатель полностью отождествляет понятие  «имущественный наем», «аренда». Правовое регулирование аренды объектов недвижимости определяется разными отраслями законодательства. Это и Гражданский, Жилищный, Земельный и Лесной кодексы РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также специальными законодательными актами. Более того, как справедливо отмечает М. Н. Илюшина, «ряд процедурных вопросов освещен в Постановлении Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 218 утвердившим Правила ведения государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, возмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса), утвержденной приказом Минюста России от 23 января 2002 г. № 18, Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2004 г. № 135».¹

Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить  возможности хозяйственного пользования  имущества, в том числе недвижимым. Пользование этим имуществом осуществляется за плату. Следовательно, договор аренды относится к числу возмездных. Имущество передается в пользование арендодателем на основании уже заключенного договора, поэтому последний должен быть признан консессуальным. Так как за пользование недвижимостью арендатор вносит плату, договор аренды строится как двухсторонний (взаимный).

В результате заключения договора аренды возникают обязательства  по передаче имущества в пользование. Эти отношения юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право на него).

В ГК проводится разграничение пользования арендованным имуществом, соединенным с владением и без такового. Это обусловлено тем, что в настоящее время ряд сфер деятельности, связанной с научно- техническим прогрессом, позволяет пользоваться всеми полезными свойствами имущества, не вступая во владение им (например, каналами связи, услугами ЭВМ, спутниками и т.д.). Существенным условием всякого договора аренды является его предмет, т.е. договоренность о том, какое имущество подлежит передаче арендатору.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть только индивидуально - определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату. «Непотребляемость – это такое качество вещей, которое позволяет им не терять своих натуральных свойств в процессе использования. Закон не указывает, сколько раз должна использоваться вещь, чтобы она могла считаться потребляемой. Поэтому непотребляемой следует считать любую вещь, которая может быть использована более одного раза», отмечает А. А. Иванов². Согласно п.3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается незаключенным.

Таким образом, сдаваемое в аренду имущество должно соответствовать условиям договора и своему назначению. Состояние имущества определяется договором. Если это не сделано, то состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами: техническим паспортом, сертификатом качества и т.д. Оно должно быть передан в аренду в установленный срок, который указан в договоре. Согласно ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, здания, сооружения и другие непотребляемые вещи.

Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между  видами договора аренды и арендой  отдельных видов имущества. Виды договоров аренды – это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2 главы 34 ГК.