Договор аренды: понятие, содержание, элементы

Пользуясь имуществом, арендатор обязан поддерживать имущество  в исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и нести  расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или  договором аренды (п. 2 ст. 616).

Право пользования арендованным имуществом может быть передано другим лицам в определенных пределах и правовых формах, при этом данное право может быть осуществлено арендатором лишь с согласия арендодателя. К числу этих прав законодатель относит: право передавать имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Согласие во всех перечисленных ситуациях необходимо для того, чтобы в результате осуществления этих прав арендатором арендодатель не утратил права собственности на арендуемое имущество.

Не менее  важной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы  за пользование арендованным имуществом. Как указывалось выше, арендная плата, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор  не отвечает, условия пользования  имуществом или его состояние  существенно ухудшились, арендатор  вправе потребовать уменьшения арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ). В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении  срока аренды либо в связи с  его досрочным расторжением по соглашению сторон или решению суда.

Как и в других обязательствах, основанием прекращения арендного обязательства является истечение срока действия договора, однако, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом за пределами срока и арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Досрочное прекращение  обязательства возможно при расторжении  договора аренды. В ст. 619 ГК РФ перечислены  следующие основания, позволяющие  арендодателю требовать расторжения  договора: использование имущества не по назначению, существенные нарушения условий договора; значительное ухудшение арендатором арендованного имущества; несвоевременное внесение арендной платы (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа); невыполнение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества. Стороны могут предусмотреть и иные основания расторжения договора. Применяя указанные положения, следует помнить, что они являются специальными основаниями расторжения договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 450 существенным признается нарушение  обязательства одной из сторон, которое  влечет для другой стороны такой  ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды может быть расторгнут и по требованию арендатора, основания для расторжения по его воле указаны в ст. 620 ГК РФ¹⁶. Досрочное расторжение возможно в следующих случаях: непредоставление имущества в пользование арендатору либо создание препятствий в пользовании в соответствии с условиями договора или назначением имущества; выявление в имуществе недостатков, препятствующих пользованию данным имуществом арендатором, за которые арендодатель несет ответственность; неосуществление арендодателем в установленный срок капитального ремонта, если данная обязанность возложена на него; непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Прежде чем  требовать расторжения договора, арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Арендатор в силу общих положений, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, должен предварительно направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить иск в суд лишь после получения отказа либо в случае неполучения ответа в установленный срок.

Таким образом, договор аренды может быть прекращен:

• по соглашению сторон (п. 1 ст. 450);
• по требованию одной из сторон (ст. 619, 620);
• посредством одностороннего отказа от договора (ст. 621).

Еще одним основанием досрочного прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества  в случаях, когда на основании  п. 1 ст. 624 Г К РФ такое право  предусмотрено законом или договором. Выкуп имущества возможен как  по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся сумма, предусмотренная договором.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

В работе исследовалась  тема: договор аренды: понятие, элементы, содержание.

В работе были поставлены следующие задачи: дать понятие, раскрыть основные элементы договора аренды; охарактеризовать содержание договора аренды; выявить специфику правового регулирования отдельных видов аренды.

Реализация  указанных задач позволила прийти к следующим выводам: под договором  аренды понимается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.

Основная обязанность арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами.

Основная обязанность  арендатора состоит в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом.

Договор аренды включает в себя следующие основные разновидности: договор проката, договор  аренды зданий и сооружений, договор  аренды предприятия, договор аренды транспортных средств, договор финансовой аренды (лизинга).

В настоящее  время договор аренды отвечает требованиям  экономически развивающейся страны: арендный договор представляет собой  обычный самостоятельный вид  договорных обязательств, такой же, как договор купли-продажи, подряда и т. п.

Тем не менее, правовое регулирование договора аренды и  отдельных его видов содержит существенные пробелы.

Можно выделить следующие проблемы правового регулирования  договора аренды нежилых помещений:

1. Существуют  расхождения в подходах к понятию нежилого помещения - как с точки зрения его содержания, так и с точки зрения объема, которые весьма негативно сказываются на разрешении, прежде всего, практических вопросов, касающихся договоров аренды нежилых помещений.

2. В ГК РФ нет упоминания о нежилых помещениях, но имеется отдельный параграф об аренде зданий и сооружений.

3. Не до конца  урегулирован вопрос разграничения  жилых помещений и нежилых  как объектов договора аренды.

Для решения  проблем имеющих место в области аренды нежилого помещения можно предложить следующие рекомендации:

1. Принять федеральный  закон «Об аренде нежилых помещений  в Российской Федерации».

2. Необходимо  в нормативном порядке определить  понятие «нежилое помещение»  и установить в законодательстве РФ, к чему относится нежилое помещение к зданиям, сооружениям или к обособленному недвижимому имуществу. Нежилое помещение следовало бы отнести к обособленному недвижимому имуществу и внести в п. 1 ст. 607 ГК РФ после слов «здание, сооружение» слова - нежилое помещение. Под нежилым помещением рекомендуем понимать «помещения, не пригодные для постоянного проживания».

3. Четко законодательно  разграничить критерии жилых  (нежилых) помещений исключив  систему двойного стандарта. Для  этого необходимо однозначно определить критерии:

- любое помещение,  не пригодное для целей постоянного  проживания является нежилым; 

- помещение,  формально являющееся жилым, но  не отвечающее санитарным и  техническим требованиям к жилому  помещению, обеспечивающим его  пригодность для постоянного проживания, должны быть признаны нежилыми.

4. Назвать §4  «Аренда зданий и сооружений»  главы 34 ГК РФ - «Аренда объектов  нежилого фонда (зданий, сооружений, нежилых помещений)». 

Правовое регулирование  договора аренды транспортных средств  так же содержит некоторые пробелы.

Во многом, это  вызвано тем, что нормы, регулирующие различные виды аренды транспортных средств закреплены в разных источниках (кодексах). Более того, некоторые  из них созданы так давно, что  в определенной степени потеряли свою практичность. Поэтому целесообразно было бы принятие единого закона об аренде транспортных средств.

Для более комплексного и детального правового регулирования  арендных отношений целесообразно  принятие ФЗ «Об аренде».

Всё вышесказанное  приводит нас к выводу, что договор аренды имеет большое значение в регулировании договорных гражданско-правовых отношений, а значит, его изучение требует дальнейшего продолжения. Система правовых отношений в этой области не сформирована еще в полной мере, но насущность этой темы в настоящее время обуславливает интерес к ней.

Глоссарий

 

№ п/п	Понятие	Содержание
1	2	3
	Арендодатель	любой субъект  гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо.
	Арендная  плата	денежная оплата права пользования арендуемым имуществом. Величина арендной платы определяется договорном об аренде. Обычно арендная плата принимается равной сумме амортизационных отчислений и части прибыли от использования имущества.
	Гражданско-правовая ответственность за нарушение обязательств	наступление невыгодных имущественных последствий для неисправного должника, т.е. санкция за неисполнение или ненадлежащее выполнение обязательств.
	Договор аренды	договор между  арендодателем и арендатором. Договор  аренды содержит описание и стоимость  арендуемого имущества, размер арендной платы, распределение обязанностей договаривающихся сторон по ремонту и восстановлению арендуемого имущества, обязанности арендатора по сохранению и возвращению имущества и условия его возможного выкупа арендатором.
	Договор аренды здания или сооружения	договор, по которому арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование  или во временное пользование  арендатору здание или сооружение.
	Договор считается заключенным	если между  сторонами, в требуемых в надлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
	Исполнение  обязательств	передача вещей, выплата денежной суммы, производства работ, оказание услуг, т.е. совершение действий, предусмотренных содержанием  данного обязательства, либо воздержание от совершения определенных действий.
	Исполнение  обязательства надлежащим образом	исполнение  в соответствии с условиями обязательства  в установленный срок, в соответствии с указаниями закона, договора, а  при отсутствии таких указаний – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
	Обязательство	гражданское правоотношение, связывающее между собой определенных лиц, которые должны совершить по отношению друг к другу предусмотренное  обязательством действие: передать имущество или оплатить его стоимость, выполнить работу, возместить расходы, вызванные причинением вреда.
	Отделимые улучшения	такие улучшения  арендованного имущества, которые  могут быть отделены без причинения ему повреждения.
	Предварительный договор	договор, по которому стороны обязуются заключить  в будущем основной договор на условиях, указанных предварительным  договором.
	Предмет договора	вещи, ценные бумаги, недвижимость, имущественные и иные объекты гражданских прав.
	Простая письменная форма договора	состоит в том, что стороны договора составляют и подписывают единый документ, обмениваются документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
	Способ  исполнения обязательств	характер действий, которые должны быть совершены для  исполнения договорного или иного  обязательства, порядка совершения действий должника и кредитора.
	Срок  аренды	не подлежащий сокращению период, в течение которого арендатор арендует актив, а также иные дополнительные сроки, в течение которых у арендатора есть право продолжить аренду актива
	Убытки	расходы, выразившиеся в утрате или повреждении имущества, в неполучении доходов, которые  сторона в обязательстве должна была получить.
	Условия договора	в зависимости  от их значения делятся на три вида: существенные, обычные и случайные.
	Условия ответственности	обстоятельства, от наличия или отсутствия которых  зависит наступление или не наступление  гражданской ответственности: 1) противоправность поведения ответственного лица; 2) вина ответственного лица; 3) наличие убытков, возникших из-за нарушения обязательства; 4) наличие причинной связи между поведением обязанного лица и наступившим результатом.
	Юридический факт	Предусмотренное в законе обстоятельство, которое является основанием для возникновения изменения (прекращения) конкретных правоотношений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  использованных источников

 

Нормативные акты

 

1. Конституция РФ. – М.: Экмос, 2002.
2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Федеральный закон РФ от 30.11.1994 г. №51-ФЗ (в ред. Фед. законов от 20.02.1996 № 18-ФЗ, от 12.08.1996 № 111-ФЗ, от 08.07.1999 №138-ФЗ, от 16.04.2001 № 45-ФЗ, от 15.05.2001 № 54-ФЗ). Собрание законодательства РФ от 0512.1994 г., № 32.
3. Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Федеральный закон РФ от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (в ред. Фед. законов от 12.08.1996 № 110-ФЗ, от 24.10.1997 № 133-ФЗ, от 17.12.1999 №213-ФЗ). Собрание законодательства РФ от 29.01.1996 г. № 5.
4. Основы Законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989г. Ведомость Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР от 29.11.1989 г. № 25.
5. Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве». Собрание законодательства РФ от 28.07.1997 г. № 30.
6. Федеральный закон РФ от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. на 11.04.2002 г.). Собрание законодательства РФ от 28.07.1997 № 30.
7. Закон г. Москвы от 02.04.1997г. № 7 «О государственном контроле за учетом регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в г. Москве» (внесены изм. Законом г. Москвы от 17. 03.1999 г. №8). Вестник Мэрии г. Москвы № 11, 1997.
8. Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. №5, 1996.
9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59« Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона« О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,
10. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.12.1999 г.» Собрание законодательств РФ от 23.02.1998 г. № 8.
11. Постановление Правительства РФ от 23.11.1996 г. № 1407 «Об утверждении Положения о лицензировании риэлтерской деятельности». Собрание законодательства РФ 02.12.1996 г. № 49.
12. Постановление Правительства РФ от 30.06.1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества». Собрание законодательства РФ от 06.07.98 года № 27.
13. Распоряжение Мингосимущества РФ от 23.03.1998 г. № 252-р «Об утверждении Положения о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование». Журнал «Панорама приватизации», июнь 1998 год.
14. Распоряжение Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г. № 774-р «Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности». Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 24.08.1998 г. №20.
15. Распоряжение Мингосимущества РФ от 30.04.1998 г. № 396 –р «О едином порядке определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями». Бюллетень Министерства юстиции РФ №9, 1998.
16. Распоряжение Мингосимущества РФ от 28.07.1998 г.№ 774-р «Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности». Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 24.08.1998 г. №20.
17. Распоряжения Госкомимущества РФ от 05.02.1993 г. № 217-р «Об утверждении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилое помещение» (с изм. внесенными Распоряжением Госкомимущества РФ от 26.02.1993 года № 364-р. Журнал «Панорама приватизации» № 9, 1993) / журнал «Панорама приватизации» № 6, 1993.
18. Письмо МНС РФ от 19.04.2000 г. № 02-3-09/88. Приложение к «Российской газете» № 28, 2000.
19. Постановления Правительства г. Москвы от 13. 08. 96 г. № 689 (с изм. и доп. от 11.11.1997 г., 10.03.1998 г., 31.03.1998 г., 22.09.1998 г., 08.02.2000 г., 15.02.2000 г., 17.10.2000 г., 26.12.2000.г., 28.12.2000 г., 06.02.2001 г., 03.04.2001 г. Вестник Мэрии г. Москвы № 20-21 октябрь-ноябрь 1996 г.
20. Постановление администрации Нижегородской области от 30.10.1998 г. № 287 «Об утверждении Методики определения арендной платы за пользование объектами государственного нежилого фонда» (Постановлением администрации Нижегородской области от 18.06.1999 г. № 198 внесены изменения в настоящее постановление).
21. Постановление главы администрации г. Нижнего Новгорода от 15.02.1999г. №25 «Об утверждении формы договора аренды нежилого помещения (здания), являющегося муниципальной собственностью г. Нижнего Новгорода». Нижегородские новости от 21.04.1999 г. №73.
22. Постановление городской думы г. Нижнего Новгорода от 28.05.1999 г. № 24 «Об утверждении Положения о порядке управления и распоряжения объектами муниципального нежилого фонда г. Нижнего Новгорода». Нижегородский рабочий от 22.06.1999 г. №111 (14235)