Договор аренды: понятие, содержание, элементы

Как следует из п. 2 указанной статьи, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Договор аренды отличается от смежных гражданско-правовых договоров. Договор аренды - это договор  о предоставлении имущества в пользование, этим он отличается от договоров купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит в собственность приобретателя. Он является синоллагматическим: каждая из сторон договора имеет по отношению друг к другу взаимные права и обязанности.

Договор аренды имеет широкое применение в различных  областях хозяйственной и культурной жизни страны. Он включает широкий  круг экономических отношений - от аренды производственных комплексов до бытового проката.

Следует отметить, что в настоящее время договор аренды более не рассматривается в качестве особой организационно-правовой формы предприятия (арендное предприятие). Вместе с тем, в соответствии со ст. 16. Закона о приватизации муниципального имущества и об основах приватизации муниципального имущества; выкуп арендованного государственного или муниципального имущества вновь рассматривается в качестве одного из способов приватизации.

Предприятие как  объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования его аренды. Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому, арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды и отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия (ст.660 ГК).

В то же время  предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее  понятие предприятия, содержащиеся в ст. 132 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как минимум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

1. Если земельные  участки, здания сооружения, оборудование  и другие основные средства  безоговорочно входят в состав  предприятия, передаваемого в  аренду, то остальные компоненты, только в порядке, на условиях  и в пределах, определяемых договором. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст. 132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду.

2. При передаче  предприятия в аренду специально  сделана оговорка о том, что  передача прав владения и пользования  находящимся в собственности  других лиц имуществом, в том  числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. При определении состава предприятия в ст. 132 ГК такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан а аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета.

3. Установлен  специальный порядок передачи  предприятия в аренду, при наличии  в составе предприятия долгов  перед кредиторами (ст.657 ГК).⁵

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Элементы и признаки договора аренды

 

Общие положения  о договоре аренды закреплены в статье 34 ГК. Данная глава построена по тому же принципу, что и другие главы, регулирующие сложные договоры, которые  имеют свои разновидности договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

 Согласно  договору аренды (именуемого также  договором имущественного обмена) одна сторона (арендодатель) обязуется  предоставить, другой стороне (арендатору) имущество за плату, во временное  владение и пользование либо  временное пользование (ч. 1 ст. 606 ГК).

 Аренда представляет  собой основанное на договоре  срочное возмездное владение  и пользование землёй, иными природными  ресурсами, предприятиями и другими  имущественными комплексами, а  так же иным имуществом необходимым  арендатору для самостоятельного осуществления коммерческой и иной предпринимательской деятельности. В результате заключения договора аренды возникает обязательство по передаче имущества в пользование. В гражданском праве на ряду с обязательствами по отчуждению имущества существуют обязательства по передаче имущества во временное пользование. Они юридически оформляют особую самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счёт временного перехода к ним соответствующих материальных благ. В этих случаях одни лица (товаровладельцы) разрешают другим лицам на известных условиях хозяйственную или иную эксплуатацию своего имущества, одновременно сохраняя за собой право собственности (или иное вещное право) на него.

 Договор  аренды имеет широкое применение  в различных областях хозяйственной  и культурной жизни страны. Он  включает обширны круг экономических  отношений – от аренды крупных  производственных комплексов до  бытового проката.

 Договор  аренды регулируется Гражданским  кодексом РФ – гл. 39,  а так  же подзаконными актами – указами  Президента РФ, постановлениями  Правительства РФ, а так же  нормативными актами иных органов  исполнительной власти РФ, касающимися  отдельных видов аренды. Договор аренды является консесуальным , взаимным и возмездным.

 Цель договора  аренды - обеспечить передачу имущества  во временное пользование. В  этом заинтересованы обе стороны  договора. Арендатор, как правило,  нуждается в имуществе временно  или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель не преследует цель извлечение прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.

 Арендатору  принадлежит право пользования  арендованным имуществом. Это основное  право арендодателя, вытекающее  из договора аренды. Соответственно  договор аренды- одна из разновидностей  договоров по передаче имущества  в пользование.

 Под пользованием  понимается, извлечение из вещи её полезных свойств без изменения субстанций вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукты и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч.2 ст.606 ГК). Впрочем, законом иных правовых актов или договоров, может быть иное правило (ст. 136 ГК), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

 Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК).

 Праву пользования  арендатора присуще свойство  следования за вещью. Переход  права собственности (хозяйственного  ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ч. 1 ст. 617 ГК), т.е. договор аренды при смене арендодателя сохраняет силу.

 К элементам договора относятся стороны, предмет, форма и содержание.

 Стороны  договора - арендодатель и арендатор.  По общему правилу, и в роли  арендодателя, и в роли арендатора  могут выступать любые субъекты  гражданского права, как физические, так и юридические лица. А среди  последних – коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально – государственные, административно – территориальные и муниципальные образования.

 Арендодатель  – это собственник передаваемого  в пользование имущества или  лицо, уполномоченное законом или собственником, сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК).

 Государство  в лице РФ, а так же её  субъекты и муниципальные образования  выступают в качестве арендодателей  через комитеты по управлению  имуществом.

 Сдача имущества  в аренду – один из способов осуществления, принадлежащего арендодателю, права собственности, а именно, входящего в состав правомочия имуществом.

 Арендатор  – это лицо, заинтересованное  в получение имущества в пользование.  Никаких специальных требований  к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

 Арендаторами  могут быть граждане и юридические  лица РФ, иностранные граждане.

 Арендаторы  независимо от форм собственности  могут образовывать различные  ассоциации, союзы, концерны и  другие объединения, финансировать  их деятельность и свободно выходить из согласно принятым уставам.

 Аренда допускается  во всех отраслях хозяйства  и может применяться в отношении  имущества всех форм собственности. 

 Предмет  договора – любая телесная  не потребляемая вещь, поскольку  она не теряет своих натуральных свойств в процессе пользования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и многое движимое имущество.

 Законом  могут быть установлены виды  имущества, сдача в аренду которого  не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду – также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте, сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Всё же остальные вещи могу сдаваться в аренду свободно.

 В договоре  аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определённо  установить имущество, подлежащие  передаче арендатору в качестве  объекта аренды (ч. 3 ст. 607 ГК). Следовательно,  предметом договора аренды может быть только индивидуально – определённая вещь. Этот вывод вытекает также из ч. 3 ст. 611 ГК. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически не заменимой, вещь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым.

 Форма договора  аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Договор аренды на срок  более года, а также если хотя  бы одна сторона договора является юридическим лицом, независимо от срока должен быть заключён в простой письменной форме (п. 2 ст. 651 ГК). Регистрация договора аренды производна от регистрации право собственности арендодателя на недвижимое имущество.

 Для многих  видов арены существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

 Договор  аренды недвижимого имущества,  независимо от суммы сделки, срока  и состава участников, подлежит  государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК). Это общее положение  конкретизировано в ст. 26 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, согласно которой с заявлением о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

 Если в  аренду сдаётся земельный участок  (участок недр) или часть его,  к договору аренды, представляемому  на государственную регистрацию  прав, прилагается план (чертёж границ) земельного участка с указанием  его части, сдаваемой в аренду.

 В случае, когда в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).   

 Содержание  договора аренды образуют права  и обязанности сторон.

 Существенным  условием договора аренды можно  считать только его предмет.  В отношении его прямо сказано,  что при отсутствии в договоре  данных, позволяющих определить  имущество, которое подлежит передаче  в аренду, условие о предмете  считается не согласованным, а соответствующий договор незаконным (п. 3 ст. 607 ГК).

 Цена договора (арендная плата), как и срок, не  относится к существенным условиям. Если арендная плата договором  не установлена, применяется обычная  арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК, п. 1 ст. 614 ГК). Что же касается срока, то договор аренды может быть заключён как на определённый (п. 1 ст. 610 ГК), так и на неопределённый срок (п. 2 ст. 610 ГК). Определённый срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными статьёй 190 ГК. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок. Отказ от договора аренды на неопределённый срок является правом, а не обязанностью.