Договор аренды в Республике Беларусь

СОДЕРЖАНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………..3

ГЛАВА 1.  Общие положения об аренде………………………………………..5

1. Понятие и содержание договора аренды…………………………………….5
2. Элементы договора аренды…………………………………………………..7

ГЛАВА 2. Виды аренды…………………………………………………………13

2.1 Прокат………………………………………………………………………...13

2.2 Аренда транспортных  средств……………………………………………...15

2.3Аренда зданий и сооружений………………………………………………..17

2.4 Аренда предприятия…………………………………………………………19

2.5 Финансовая аренда (лизинг)………………………………………………...22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………….24

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………26

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

В настоящее время договор аренды приобретает все большее значение, поскольку в условиях стремительного развития общества арендные отношения выходят на первый план, по причине рассмотрения участниками хозяйственного оборота аренды как альтернативы покупки арендованного имущества. На сегодняшний день не все граждане в состоянии приобрести дорогостоящее имущество, но благодаря аренде они в состоянии приобрести хотя бы временное право на это имущество, а при желании и с последующим его выкупом.

Договорные отношения по поводу аренды выдвигаются на первый план в хозяйственном обороте, в виду того, что договор аренды позволяет достичь баланса между интересами арендодателя и арендатора. Так, сохраняя целевое использование имущества и извлекая из него прибыль, арендодатель сохраняет данный объект в своей собственности. В то же время широкие права арендатора предоставляют последнему большие возможности использования этого объекта в имущественном обороте.

Актуальность исследуемой темы заключается в том, что, во-первых, представляет важность выделение характерных признаков договора аренды, его существенных условий. Так, на практике зачастую происходит смешение договора аренды с иными гражданско-правовыми договорами, например, с куплей-продажей. Во-вторых, отношения по поводу аренды складываются не только в хозяйственной деятельности субъектов предпринимательства,  но и в бытовой сфере, что значительно расширяет круг участвующих субъектов предпринимательства в данном договоре. Кроме того, актуальность рассматриваемой темы продиктована возрастающим количеством заключенных договоров аренды, а именно, аренды недвижимого имущества.

Также можно отметить, что в сложившихся экономических условиях, характеризующихся нестабильностью, происходит постоянный пересмотр и совершенствование законодательного регулирования, в том числе и арендных правоотношений.

Объектом исследования являются арендные правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем в отношении имущества, переданного арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование. Предметом исследования являются законодательные акты, статьи, учебная литература белорусских ученых в рамках изучения данного вопроса. Изучались такие акты законодательства как, например, Гражданский кодекс Республики Беларусь, указ Президента № 150, постановление Совета Министров № 865 и другие. Также было произведено исследование учебных пособий и сборников хозяйственных договоров таких авторов как Маньковский И.А., Гавриленко В.Г., Вабищевич С.С. В ходе написания работы осуществился анализ статьи,  принадлежащей автору Захарову В.Е. В процессе написания курсовой работы также использовались учебные материалы других авторов.

В процессе написания курсовой работы использовались методы изучения, исследования, анализа актов законодательства, научных статей, учебных пособий и других источников.

Цель исследования – рассмотреть институт действующего в Республике Беларусь договора аренды, выявить его характерные особенности, изучить и проанализировать разновидности договора аренды.

В соответствии с целью исследования поставлены следующие задачи курсовой работы:

1. дать общую характеристику  арендным правоотношениям;

2. рассмотреть общие положения  договоров аренды;

3. ознакомиться с отдельными  видами договоров аренды;

4. в заключение работы  подвести итоги по проделанному  исследованию и выявить значение  договоров аренды.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 1

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ

 

1.1 Понятие и  содержание договора аренды

 

Процесс осуществления предпринимательской деятельности неразрывно связан с необходимостью использования различного рода зданий, сооружений, помещений, оборудования, транспортных средств и другого имущества. Наличие спроса на определенное имущество у одних субъектов хозяйствования порождает его предложение другими участниками экономических отношений. Вместе с тем, приобретение  того или иного имущества в собственность не всегда является целесообразным по причинам отсутствия в нем постоянной необходимости, а также бывает невозможным в силу отсутствия необходимого имущества в свободной продаже или по причине его высокой стоимости (сооружения, нежилые здания, помещения и др.). Указанные обстоятельства предопределили активное развитие таких экономических отношений, как передача имущества одним субъектом хозяйствования (собственником имущества) другому субъекту хозяйствования (несобственнику) во временное владение и пользование либо только в пользование на условиях платности и возвратности.  Процесс перехода имущества, необходимого для осуществления предпринимательской деятельности, от одних участников экономических отношений к другим на определенное время опосредуется гражданско-правовыми договорами, составляющими договорной тип «аренда», который относится к группе договоров о передаче  имущества.

К договору аренды относятся: прокат; аренда транспортных средств (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации и без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации; аренда зданий и сооружений; аренда предприятия и финансовая аренда (лизинг)  [13, с.233].

Общее определение понятия «договор аренды» закреплено в статье 577 Гражданского Кодекса Республики Беларусь (далее ГК Республики Беларусь): по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью [11, с.40].

В Республике Беларусь арендные отношения по их правовому регулированию следует разделить на несколько групп.

В первую группу целесообразно включить отношения по передаче на условиях возвратности и платности любого имущества между субъектами предпринимательской деятельности частной формы собственности. К указанным отношения применяются диспозитивные нормы главы 34 ГК Республики Беларусь, допускающие самостоятельное моделирование сторонами договора аренды своих взаимоотношений.

Вторую группу составляют отношения, которые возникают в процессе передачи в аренду государственного имущества, а именно, зданий, сооружений, нежилых помещений, оборудования и транспортных средств, находящихся в республиканской и коммунальной собственности.

Правовая природа договоров аренды как договорного типа неоднородна. Причина, по которой государство предъявляет различные требования к арендным отношениям, заключается в различном правовом режиме имущества, являющегося предметом договоров аренды, различном его предназначении, сроках и способе использования арендованного имущества [13, с.235].

Договор является:

1. Консенсуальным – считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям;
2. Двусторонним , т.е. права и обязанности возникают у обеих сторон;
3. Возмездным, т.е. имущество передается во временное владение и пользование либо только в пользование за плату [14, с.71].

Один и тот же договор аренды может порождать различного рода правоотношения –  как обязательственного, так и вещного характера. К примеру, при аренде определенные правоотношения складываются, во-первых, между арендодателем и арендатором, во-вторых, между арендатором и третьими лицами. В первом случае арендодатель (собственник имущества), предоставив имущество в аренду, сохраняет на него право собственности (то есть имеет место вещное правоотношение), но также в рамках заключенного договора возникает и обязательственное правоотношение, определяющее права и обязанности договорившихся сторон. Во втором случае между арендатором и третьими лицами складывается сложное (вещно-обязательственное) правоотношение: например, арендатор может сдать арендованное имущество в субаренду, выступая в качестве законного владельца данного имущества (вещное право), и приобрести при этом определенные права и обязанности по отношению к субарендатору (обязательственное право) [3].

Таким образом, под арендой понимается основанное на договоре возмездное, временное пользование и владение или только временное пользование имуществом арендодателя, арендатором. Поэтому, можно сделать вывод о том, что в целом, регулирование арендных отношений осуществляется таким образом, что позволяет его участникам удовлетворять свои потребности в различном имуществе, необходимом для эффективного осуществления хозяйственной и иной деятельности.  Так, одна сторона получает в пользование необходимое ей имущество, а вторая получает плату за предоставление данного имущества. Но правовое регулирование данного договора будет различным в зависимости от формы собственности имущества (государственная или частная), а также от самого предмета договора.

 

 

1.2  Элементы договора аренды

 

В соответствии со статьей 577 ГК Республики Беларусь сторонами договора аренды являются:

1. Арендодатель – сторона договора, которая передает принадлежащее ей на праве собственности имущество во временное владение и пользование либо только в пользование;
2. Арендатор – сторона договора, приобретающая во временное владение и пользование либо только в пользование, имущество, указанное в договоре [1].

В качестве арендодателя могут выступать любые организации со статусом юридического лица и правосубъектные физические лица, являющиеся собственниками передаваемого в аренду имущества, либо лица, ими уполномоченные. Арендаторами имущества могут выступать правосубъектные физические лица и организации [13, с.236].

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду. Таковыми являются лица, которым предоставлено право распоряжаться имуществом, собственником которого является Республика Беларусь или административно-территориальные единицы. В отношении Республики Беларусь уполномоченным субъектом выступает Совет  Министров Республики Беларусь. В соответствии с Законом о Совете Министров Республики Беларусь при необходимости передает решение отдельных вопросов, входящих в его компетенцию, республиканским органам государственного управления, за исключением вопросов, решение которых относится к его исключительной компетенции [2, с.577].

Арендодателями зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в республиканской собственности, являются республиканские органы государственного управления, иные государственные организации, подчиненные Правительству, унитарные предприятия  и учреждения, другие организации, которым здания сооружения и нежилые помещения переданы хозяйственное ведение или оперативное управление, акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственной собственности, имеющие имущество, находящееся в республиканской собственности, переданное им в безвозмездное пользование с условием сохранения его целевого использования без права выкупа [8].

Рассматривая в качестве арендодателя и арендатора физических лиц, необходимо учитывать требования правовых норм ГК Республики Беларусь.  Так, если лицо, не достигшее 18-летнего возраста имеет право распоряжаться своими доходами, то оно, соответственно, вправе распоряжаться и имуществом, приобретенным на собственные денежные средства, т.е. может выступать в качестве арендодателя такого имущества.

В том случае, когда право собственности на переданное по договору аренды имущество переходит к другому лицу, договор аренды сохраняет силу на согласованных в нем с первоначальным собственником имущества условиях. Изменение условий или расторжение такого договора возможно только по соглашению  сторон или решению суда в предусмотренных правовыми нормами случаях.

В случае смерти арендатора-гражданина его права и обязанности в отношении арендованного имущества переходят  в порядке наследственного правопреемства, если ограничения в отношения их перехода не установлены правовыми нормами или договором аренды [13, с.238].

При рассмотрении споров, связанных с правом собственника по распоряжению своим имуществом, необходимо учитывать, что:

1. договор аренды, заключенный без согласия собственника, является ничтожным;
2. договор аренды, заключенный с превышением полномочий, является оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску лица, в интересах которого установлены ограничения [7].

Предметом договора могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Имущество, передаваемое в аренду, должно быть индивидуально-определенным. Предмет договора может быть обременен правами третьих лиц, и в частности, правом залога, сервитутом и др. Арендованное имущество подлежит возврату арендодателю после окончания срока действия договора в том состоянии, в котором оно находилось до заключения договора, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором [11, с.41].

Что касается арендной платы, то это цена за пользование полученным в аренду имуществом, которую арендатор обязан своевременно вносить в сроки, установленные договором аренды. Она не является существенным условием договора аренды. В том случае, когда размер арендной платы установлен актом  законодательства, в договоре аренды должна быть дана ссылка на него. Если порядок, сроки и условия внесения арендной платы договором аренды не определены, считается, что они соответствуют обычно применяемым при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Однако в договорах аренды здания или сооружения цена (арендная плата) является существенным условием [2, с.642].