Договор аренды в Республике Беларусь

Обязательное страхование осуществляет арендодатель, если транспортное средство обслуживается его экипажем, а если без экипажа, то арендатор. Объектом обязательного страхования являются имущественные интересы, связанные с гражданской ответственностью владельцев транспортных средств за вред, причиненный жизни или здоровью физических лиц, их имуществу либо имуществу юридических лиц в результате дорожно-транспортных происшествий. При этом под владельцами транспортных средств понимаются лица, являющиеся в соответствии с законодательством законными владельцами транспортных средств, в том числе на основании договора аренды [9].

Договору аренды транспортного средства в целом, т.е. двум его подвидам, присущ ряд общих специфических черт, отличающих данный вид аренды от иных видов анализируемого договорного типа.

К указанным договорам не применяются правила о возобновлении договора на неопределенный срок по умолчанию сторон, а также правила о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок при равных условиях. Анализируемый договор независимо от его субъектного состава и срока, на который он заключается, должен быть совершен в письменной форме. Но, по общему правилу, несоблюдение простой письменной формы договора аренды транспортного средства не влечет его недействительность.

К договору аренды, предметом которого является транспортное средство, относящееся к недвижимому имуществу, а именно: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море» правила, закрепленные в п.2 статьи 580 ГК Республики Беларусь о государственной регистрации договора не применяются.

Арендатору предоставлено право без согласия арендодателя заключать договоры субаренды транспортного средства с третьими лицами. Но ограничение указанного права арендатора может быть установлено договором. Также арендатор имеет безусловное право без согласия арендодателя заключать от своего имени с третьими лицами договоры на использование арендованного транспортного средства в целях, определенных договором либо назначением транспортного средства [13, с. 270].

Но наряду с общими чертами, данные договоры имеют и отличия.

Договор аренды транспортного средства с экипажем является комплексным. Арендодатель, предоставляющий услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства с экипажем, должен обеспечивать нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с целями аренды, указанными в договоре.

Члены экипажа состоят в трудовых или подрядных отношениях с арендодателем и должны иметь соответствующие документы, подтверждающие право управления этим транспортным средством, обладать навыками расположения и крепления перевозимых грузов. Они подчиняются распоряжениям арендодателя в части управления и технической эксплуатации. За арендодателем остаются, если иное не предусмотрено договором, расходы по оплате услуг и содержанию членов экипажа.

Объем услуг, предоставляемых арендодателем при сдаче в аренду транспортного средства с экипажем, различен. Он зависит от предназначения транспортного средства, срока пользования и т.д.

Арендодатель, предоставляющий в аренду транспортное средство с экипажем, обязан поддерживать его в надлежащем состоянии, включая проведение капитального и текущего ремонта, а также предоставлять необходимые принадлежности. При аренде транспортного средства без экипажа обязанности по содержанию транспортного средства возлагаются на арендатора.

Таким образом, основное отличие между двумя вышеуказанными договорами состоит в том, на какую из сторон (арендодателя или арендатора) возлагаются соответствующие обязанности [9].

Таким образом, можно выделить особенности правового регулирования аренды транспортного средств. Во-первых, законодатель исключил возможность применения к данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок. Во-вторых, арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. В иных же видах договора аренды действует противоположное правило, по которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя. В-третьих, данный договор не подлежит государственной регистрации, что является важным моментом, так как определенные транспортные средства: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – отнесены к недвижимым вещам, а по общему правилу сделки с недвижимым имуществом требуют государственной регистрации.

3. Аренда зданий и сооружений

Осуществляя предпринимательскую деятельность, субъекты гражданского права непременно сталкиваются с проблемой приобретения различного рода зданий и сооружений (строений), необходимых для обеспечения производственных процессов. Юридического значения и, следовательно, значения для процедуры исполнения и заключения анализируемого договора классификация строений на здания и сооружения не имеет. В этой связи анализируемый договор целесообразнее было бы назвать «договор аренды строения».

Удовлетворение указанной потребности возможно путем приобретения правомочий владения и пользования либо только пользования имуществом посредством заключения и исполнения договора аренды здания или сооружения. Договор является видом договора аренды, входит в договорной тип «аренда» группы договоров о передаче имущества [11, с. 51].

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение [1].

Сдача имущества в аренду является распорядительным актом. Правом сдачи имущества в аренду обладает только собственник или лица, уполномоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду в рамках, предоставленных им  прав хозяйственного ведения или оперативного управления.

В силу того, что процедура заключения и исполнения договора аренды здания различается в зависимости от того, в государственной или частной собственности оно находится, по указанному критерию целесообразно выделить два подвида анализируемого договора:

1. Договор аренды здания, находящегося в частной собственности;
2. Договор аренды здания, находящегося в государственной собственности (республиканский или коммунальной).

Указанные подвиды различаются по субъектам, имеющим право выступать в качестве арендодателя, процедуре выбора арендатора, определению размера арендной платы и некоторым другим процедурам заключения и исполнения [11, с.51].

Предмет договора составляет передаваемое во временное владение и пользование либо только в пользование здание или сооружение. Предмет договора является его существенным условием. Цена состоит из уплачиваемой арендной платы в установленном в договоре размере. Размер арендной платы является его существенным условием. Срок договора определяется сторонами. Договор аренды зданий или сооружений должен быть заключен в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор, заключенный на срок от одного года и более, подлежит государственной регистрации [14, с.91].

Недвижимое имущество, каковыми являются здания и сооружения, неразрывно связано с землей, поэтому ГК Республики Беларусь предусматривает особое регулирование отношений по использованию земельного участка, на котором находится арендованное здание. При этом учитывается, что арендодатель является либо собственником земельного участка, либо земельный участок находится во владении или пользовании арендодателя [10, с.321].

Арендодателями земельных  участков являются сельские, городские, районные исполнительные и распорядительные органы в пределах своей компетенции, а также граждане и юридические лица Республики Беларусь, имеющие земельные участки в частной собственности [5].

Здания и изолированные помещения, находящиеся в республиканской собственности, подлежат сдаче в аренду путем проведения аукциона:

1. при осуществлении арендаторами деятельности в населенных пунктах с численностью населения свыше 50 тыс. человек, определяемых в соответствии с законодательными актами Президента Республики Беларусь, предусматривающими меры по стимулированию производства и реализации товаров (работ, услуг) в таких населенных пунктах;
2. для производства и (или) реализации подакцизных товаров, ювелирных изделий из драгоценных металлов и (или) драгоценных камней, осуществления лотерейной, риэлтерской, страховой, банковской деятельности, деятельности в сфере игорного бизнеса, деятельности по организации и проведению электронных интерактивных игр, а также для осуществления иных видов деятельности, определяемых Советом Министров Республики Беларусь [3].

         Порядок передачи здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором, осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами. Если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества [12, с.255].

В передаточном акте должны быть указаны:

1. место и дата составления акта;
2. регистрационный номер и дата заключения договора аренды;
3. характеристика состояния передаваемого недвижимого имущества;
4. сроки и порядок устранения выявленных недостатков и неисправностей [3].

Таким образом, можно выделить некоторые особенности договора аренды зданий и сооружений. Так, например, в качестве арендодателя будут выступать различные субъекты в зависимости от формы собственности имущества предоставляемого в аренду (государственная или частная). Еще одной отличительной чертой данного договора является предмет, так как в качестве него может выступать только недвижимое имущество. Также отличительной четой договора является то, что помимо договора сторонами составляется передаточный акт.

         2.4Аренда предприятия

По договору аренды предприятия в целом  как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности,  арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату  во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах,  определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие юридическое лицо, его товары (работы, услуги), и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию [1].

Раньше договор аренды регулировался Законом Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. ”Об аренде”. Но в настоящее время договор аренды претерпел значительные изменения, объем правомочий арендатора значительно сужен, в частности, ранее действовавшее законодательство позволяло заключать договора аренды предприятий без последующего выкупа или с последующим выкупом и с дальнейшим преобразованием его в акционерное общество открытого или закрытого типа , что осуществлялось в соответствии с Законом Республики Беларусь от 19 января 1993 г . “О разгосударствлении и приватизации государственной собственности в Республике Беларусь ”, т.е. договор аренды здесь выступал как один из способов разгосударствления и приватизации государственного имущества. Вступивший в силу ГК Республики Беларусь обязал коллективные предприятия и иные предприятия, у которых имущество является собственностью других юридических и (или) физических лиц и принадлежит им на праве полного хозяйственного ведения, до 1 июля 2000г., а также арендные предприятия – не позднее месяца по истечении договоров аренды, заключенных до дня официального опубликования Гражданского кодекса, преобразовать в иные виды юридических лиц либо ликвидировать [16, с.88].

Договор аренды предприятия входит в группу договоров о передаче имущества и является видом договорного типа  «аренда».

По данному договору имущественный комплекс передается во временное владение и пользование, в отличии от иных видов аренды, которые опосредуют передачу имущества не только во владение и пользование, но и только в пользование. К особенностям договора  также следует отнести его субъектный состав, порядок осуществления текущего и капитального ремонта единого имущественного комплекса, процедуру возмещения арендодателем арендатору стоимости неотделимых улучшений имущественного комплекса, а также порядок оплаты расходов, связанных с эксплуатацией единого имущественного комплекса и его страхованием [11, с.54].