Договор аренды в Республике Беларусь

Согласно норме п.2 статьи 585 ГК Республики Беларусь арендная плата может быть установлена в виде:

1. определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2. установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3. предоставления арендатором определенных услуг;
4. передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5. возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение используемого имущества.

Правовые нормы допускают сочетание указанных форм арендной платы или ее установление в иных формах, если иное не предусмотрено правовыми нормами. Арендная плата может вноситься периодически (например, один раз в месяц, один раз в квартал и т.д.) или единовременно, в момент вступления договора в силу,  после окончания срока его действия либо в иной момент, определенный соглашением сторон [13, с.240].

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, в сроки предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законодательством могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества сильно ухудшилось. А арендодатель в свою очередь, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд [12, с.212].

Согласно норме статьи 581 ГК Республики Беларусь срок, на который заключается договор аренды, определяется соглашением сторон. При этом допускается заключение договора аренды без согласования срока его действия (на неопределенный срок). В данном случае правовые нормы представляют каждой из сторон договора право в любое время прекратить договорные отношения с другой стороной, предупредив ее об этом за один месяц, а в том случае, когда прекращается договор аренды недвижимого имущества, – за три. Приведенная норма является диспозитивной и позволяет сторонам установить иной срок, до истечения которого сторона, по инициативе которой прекращается договор аренды, обязуется предупредить об этом вторую сторону. Однако при заключении договора следует учитывать, во-первых, то, что в договоре аренды не может быть закреплено условие об отсутствии срока предупреждения о прекращении договора, в во-вторых, данное условие, в том случае, когда стороны его изменяют его по отношению к закрепленному в норме ч.2п.2 статьи 581 ГК Республики Беларусь, должно соответствовать закрепленному в статье 2 ГК Республики Беларусь гражданско-правовому принципу добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений [14, с.128].

В случае, когда заключенный на определенный срок договор аренды после истечения срока его действия фактически не прекращен, и ни одна из сторон не настаивает на его прекращении, данный договор считается возобновленным на тех  же условиях на неопределенный срок [1].

Договор аренды, заключаемый между физическими лицами на срок один год и менее может быть заключен в устной форме. Если договор заключается на срок более одного года либо одной из его сторон является субъект хозяйствования, договор аренды должен быть заключен в простой письменной форме [13, с. 242].

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, в Кодексе о недрах установлены дифференцированные предельные сроки в зависимости от целей пользования: для геологического изучения недр, строительства и (или) эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых – до 5 лет; для добычи полезных ископаемых – до 20 лет; при совмещении указанных видов пользования – до 25 лет. Водные объекты предоставляются только во временное водопользование. Временное водопользование может быть краткосрочным – до пяти лет и долгосрочным - от пяти до двадцати пяти лет. Временное пользование земельными участками может быть краткосрочным – до 3 лет и долгосрочным – от 3 до 10 лет.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. На практике нередки случаи, когда при невозврате арендованного имущества по истечении срока действия договора аренды арендодатель требует не внесения арендной платы за время просрочки, а взыскания сумм неосновательного обогащения. Такое требование является неправомерным и удовлетворению не подлежит [4].

Исходя из того, что нормами ГК Республики Беларусь специальные требования к письменной форме  договора аренды не определены, она может быть достигнута как путем составления одного документа, так и путем обмена документами. В случае несоблюдения предусмотренной правовыми нормами письменной формы договор аренды не утрачивает свою юридическую силу, а к его сторонам применяются правила, закрепленные в п.1 статьи 163 ГК Республики Беларусь [13, с.242].

Договор аренды, предметом которого выступает недвижимое имущество, по общему правилу подлежит государственной регистрации. Данное общее правило применяется в том случае, если правовыми нормами не предусмотрено иное. В случае, когда в договоре аренды после его окончания предусмотрен переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору, то он должен заключатся в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи указанного имущества [1].

Так как договор аренды является двухсторонним, то как арендодатель, так и арендатор наделены как правами, так и обязанностями. Так, например, арендодатель обязан: предоставить арендатору имущество, состояние которого соответствует требованиям правовых норм, условиям договора аренды и назначению имущества вместе со всеми его принадлежностями и документами; производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества; по письменному требованию арендатора, сделанному в установленный или разумный срок, перезаключить с ним договор аренды, если последний надлежащим образом исполнял условия договора и т.д. А арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить арендную плату и использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества и т.д. Права одной  стороны вытекают из  обязанностей другой стороны [11, с. 42].

В частности, к существенным условиям договора аренды относятся условия:

1. о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды;
2. о размере арендной платы, за исключением случаев, установленных законодательством;
3. о сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности [5].

В случае систематических нарушений условий договора аренды арендатор вправе обратиться к арендодателю с требованием о расторжении договора аренды по соглашению сторон. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор:

1. пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает имущество;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4. не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда ремонт является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 420 ГК Республики Беларусь [4].

Так, можно сделать вывод о том, что основным документом, регулирующим отношения в сфере аренды, является договор. Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей или арендаторов должны выступать специальные субъекты. Особенно много дополнительных требований установлено при сдаче в аренду государственного имущества. Предметом договора аренды может выступать любая не потребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. Однако в отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены ограничения или вовсе не допускаться сдача их в аренду.

ГЛАВА 2

ВИДЫ АРЕНДЫ

1. Прокат

В соответствии со статьей 597 ГК Республики Беларусь по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование [1].

Субъектами договора проката – арендодателем и арендатором – могут быть правоспособные и дееспособные физические лица и организации. При чем на стороне арендодателя может выступать только лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность по сдаче имущества в аренду, т.е. специальный субъект [14, с. 81].

Договор проката является публичным договором, а по форме он должен заключатся в письменном виде. Срок договора проката должен быть до одного года. Следует заметить, что к договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды, а арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время [12, с.233].

Договор проката, как вид договора аренды, подразделяется на два подвида, отличающихся друг от друга по целям использования арендованного имущества, субъектному составу возникающих правоотношений и применяемым при заключении и исполнении договора правовым нормам:

1. Договор бытового проката;
2. Договор  хозяйственного проката.

Независимо от подвида договору прокат, как виду аренды, в целом  присущи свои специфические признаки. Так, по договору проката имущество передается арендатору во временное владение и пользование, в то время как договор аренды допускает передачу арендатору имущества как во временное владение и пользование так и только в пользование, что ограничивает возможности арендатора по извлечению полезных свойств арендованного имущества.

Предметом договора проката не может быть недвижимое имущество [13, с.252]. Предмет является единственным существенным условием договора проката.

Арендодатель обязан: предоставить арендатору движимое имущество во временное владение и пользование; в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества; при обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии; возвратить арендатору соответствующую часть полученной арендной платы в случае досрочного возврата им имущества; осуществлять капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката.

Арендатор в свою очередь обязан: своевременно уплачивать арендную плату; использовать имущество по его назначению; оплатить арендодателю стоимость ремонта и транспортировки арендованного имущества, если его недостатки возникли вследствие нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества. Права одной стороны вытекают из обязанностей другой стороны [14, с.82].

Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускается [1].

На стороны договора проката правовыми нормами возложены обязанности, а также им предоставлены права, необходимые для эффективного участия в возникающих на основе договора правоотношениях. Причем стороны договора хозяйственного проката исполняют обязанности и осуществляют права, предусмотренные нормами Гражданского Кодекса и их соглашением, а стороны бытового проката, кроме того, исполняют обязанности и осуществляют права, предусмотренные нормами Правил бытового обслуживания потребителей и Закона о защите прав потребителей [11, с.46].

Таким образом, на основании анализа определения договора проката можно выделить некоторые особенности. Так, например, в качестве арендодателя выступает специальный субъект – предприниматель. Причем его предпринимательская деятельность по сдаче имущества в прокат должна быть постоянной, доход от которой становится основным или дополнительным источником существования, т.е. разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет. Еще одной отличительной чертой договора проката является предмет, так как им может быть только движимое имущество.

2. Аренда транспортных средств

В соответствии со статьей 603 ГК Республики Беларусь под договором аренды транспортных средств понимается договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) транспортные средства за плату во временное владение и пользование или во временное пользование [1].

Договор аренды транспортных средств может заключаться на предмет аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства с экипажем) и на аренду транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (аренда транспортного средства без экипажа) [12, с. 243].