Договор аренды земельного участка

Ряд авторов, признавая наличие проблемы соотношения норм гражданского и земельного права, отдают приоритет нормам земельного права. Так, Ю.Г.Жариков отмечает, что «соотношение норм гражданского и земельного права проявляется как отношение общего к частному, где общей является норма гражданского права, а специальной — норма земельного права», и заявляет о «приоритете норм земельного законодательства, когда речь идет о регулировании земельных отношений, родственных с гражданскими правоотношениями»[13]. Установление приоритета земельного законодательств перед гражданским Н.И. Краснов связывает с необходимостью государственного регулирования в области использования и охраны земель, а также с тем, что цели и задачи земельного и гражданского права здесь находятся в определенном противоречии.

Пытаясь выработать компромиссное решение, многие исследователи видят необходимым точно разграничить сферы ведения этих двух отраслей. Так, Е.А. Суханов к институтам гражданского (частного) права отнес право
собственности и другие вещные права на землю, сделки с земельными
участками и наследование земельных участков, а к земельным - ограничение
размеров земельных участков, находящихся в частной собственности,
обеспечение целевого назначения и рационального использования земельных
участков, определение категорий земель и их учет[14].

Таким образом, в оценке соотношения норм земельного и гражданского права важно признать, что «гражданское право и земельное право в регулировании земельных отношений имеют свой предмет ведения. Каждый из них регулирует эти отношения в пределах своей компетенции». Полагаем, именно такой взгляд на сложившуюся ситуацию в сфере регулирования земельных отношений в наибольшей степени отвечает потребностям правовой регламентации социальных связей, корректен и юридически сбалансирован.

Завершая обзор правового регулирования отношений по поводу земли, следует отметить существенное значение судебной, судебно-арбитражной практики, ее обобщений, актов высших судебных органов для правильного рассмотрения дел.

Глава 2. Договор аренды земельных участков

2.1. Элементы договора аренды земельных участков

Прежде чем приступить к раскрытию вопроса о содержании договора аренды земельных участков, следует кратко характеризовать земельный участок как объект гражданских правоотношений.

В подп. 1 п. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования (извлечения полезных свойств) в целях удовлетворения различных потребностей человека[15]. В этом качестве земля и связанные с ней общественные отношения являются объектом правового регулирования природоохранного, и прежде всего земельного, законодательства.

Для  юридических  лиц и граждан, совершающих сделки с землей, большое значение имеет и гражданско-правовой аспект проблемы. Подпункт 2 п. 1 ст. 6 Кодекса в качестве объекта  земельных  отношений называет  земельный   участок ,  юридическое  определение которого установлено в п. 2 этой же статьи. Одновременно такой  участок  является недвижимым имуществом, объектом гражданских прав, вещью в гражданско-правовом смысле (ст. 128 - 130, 133, 260 ГК РФ). Как и любая другая вещь,  земельный   участок может быть предметом  аренды, купли-продажи и других сделок, в результате которых возникают, переходят и прекращаются вещные и иные права на землю. В этом качестве он является объектом не только  земельных, но и множества гражданско-правовых отношений, прежде всего имущественных.

Объектом  земельных  (и в определенных случаях гражданско-правовых) отношений может быть также часть  земельного   участка  (подп. 3 п. 1 ст. 6 Кодекса). В случаях если в соответствии с законодательством  земельный   участок  приобретает качества делимой вещи, объектом гражданского оборота может быть не только соответствующий  земельный   участок  в целом, но и его часть, которая в таком случае приобретает статус самостоятельного  земельного   участка.  Земельный   участок  как объект  земельных  отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Из определения  земельного   участка, следует, что такой  участок  может быть объектом  земельных  и гражданско-правовых отношений только при условии, что его границы "описаны и удостоверены в установленном порядке". Это касается и способности  земельного   участка  быть объектом права собственности, права  аренды  и других прав на землю.

Установление фактических границ  земельных   участков  осуществляется при проведении землеустройства, которое включает, в частности, мероприятия по изучению состояния земель, планированию и организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство).

Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства, помимо ст. 68, 69 Кодекса, осуществляется ФЗ от 18 июня 2001 г. "О землеустройстве", другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ (в том числе ведомственными), а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Федерации.

Для того чтобы  земельный   участок  мог стать объектом не только  земельных, но и гражданско-правовых отношений, объектом субъективных гражданских прав (в том числе арендных), он должен пройти государственный кадастровый учет по правилам ст. 70 Кодекса. Это касается любых  земельных   участков, в том числе лесных участков[16].

 Как и иные вещи в гражданско-правовом смысле,  земельный   участок  может быть делимым и неделимым. Делимым является  земельный   участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный  земельный   участок.

На  практике  целесообразно учитывать, что обязательным условием разделения  земельного   участка  на несколько  земельных   участков  является наличие подъездов, подходов к каждому вновь образованному  участку . Объединение  земельных   участков  в один  земельный   участок  допускается только при условии, если образованный  земельный   участок  будет находиться в границах одной территориальной зоны (см. ч. 4 ст. 41 ГрК РФ).

Таким образом, объектом отношений, возникающих при аренде земли, является земельный участок как неотторжимая часть земной коры, имеющий
пространственное расположение по ее поверхности с конкретными границами, местоположением и качеством, а также некоторые сопряженные (связанные с ним и им определяемые) объекты.

Сторонами договора аренды земельных участков являются арендодатель и арендатор.

Право сдачи земельного участка в аренду согласно ст. 608 ГК РФ
принадлежит, прежде всего, его собственнику. Аналогичное правило
установлено земельным законодательством. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В роли арендодателей могут выступать граждане РФ, юридические лица, а также сама Российская Федерация и ее субъекты, муниципальные образования (ст. 124 ГК РФ). Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника на сдачу имущества в аренду, например, по договору комиссии. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в
пользование. Круг арендаторов земельных участков законодательством
практически не ограничен.

Земельный кодекс РФ (п.1 ст. 22) отдельно устанавливает, что арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть иностранцы и лица без гражданства, за исключением случаев установленных кодексом. Как указывает  Н.А.Сыродоев, данная норма является излишней, поскольку это правило вытекает из ст. 62 Конституции РФ[17].

Интерес представляют договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей или арендаторов. Неотъемлемой частью такого договора является список арендодателей; конкретные формы выплаты арендной платы определяются дополнительным соглашением, заключаемым между каждым арендодателем и арендатором.

Далее рассмотрим существенные условия договора аренды земельных участков.

Обычно считается, что для договора аренды существенными условиями является только предмет. Бесспорно, нельзя говорить о заключенном договоре, если нет определенности в том, что именно арендовано, по этому же пути идет и судебная практика. Особая точка зрения у В.В. Витрянского, который полагает, что и срок, и арендная плата также относятся к существенным условиям. При этом он обращает внимание на то, что необходимость признания этих условий существенными предопределена легальной формулировкой договора аренды, где прямо указывается на необходимость установления срока и арендной платы. Действительно, определение данного договора (ст. 606 ГК РФ) содержит указание на срок и арендную плату.

Договор должен содержать сведения о местоположении участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие сведения, позволяющие точно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду. К договору аренды должен быть приложен план земельного участка.

Договор аренды может быть заключен как на определенный, так и на
неопределенный срок (бессрочно). В соответствии со ст. 610 ГК РФ законом
могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для
отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В
этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон
не отказалась от договора до истечения предельного срока, договор по
истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий предельный, считается заключенным на срок, равный
предельному.

Частным случаем этого правила является норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающая предельный срок аренды сельскохозяйственных земель в 49 лет. Таким образом, в отличие от ранее действовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый ЗК РФ не устанавливает определенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственного назначения.

Одной из достаточно острых проблем является определение срока аренды земельных участков, когда действие договора ограничено «началом
рекультивации» либо «моментом освоения в целях посевных работ» либо иным аналогичным образом, имея в виду, что со временем участок будет
востребован арендодателем по определенному назначению. Представляется, что в таких случаях следует считать договор заключенным на «неопределенный срок» по аналогии со складывающейся судебно-арбитражной практикой в отношении аренды зданий и сооружений. Ведь в действительности стороны срок установили, но момент (точная дата) его наступления не определена, т.е. срок все-таки есть. Возможно, подобные случаи можно квалифицировать и как сделку с отлагательным условием (п. 2 ст. 157 ГК РФ).

Поскольку вряд ли прекратится практика подписания договоров аренды земли без указания сроков, поэтому не следует однозначно полагать такие договоры незаключенными - срок следует считать установленным, но его выяснение надо перенести (в случае спора) на стадию судебного разбирательства.

Согласно ст. 614 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ использование арендованных земельных участков является платным, размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Однако ГК РФ не называет размер арендной платы в числе существенных условий договора, этой же точки зрения придерживается и большинство правоведов. До принятия ЗК РФ судебная практика, следуя букве закона, признавала договор аренды, в котором отсутствовало условие о размере арендной платы, соответствующим закону.

В настоящее время частью третьей п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что «размер арендной платы является существенным условием».

В законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные земли, государственные и муниципальные земли. Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ на договорных условиях арендная плата определяется при передаче в аренду земель, находящихся в частной собственности. Общие начала определения арендой платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены законом и постановлениями Правительства РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

Распределение платы за землю - в какой бюджет, за какие земельные участки и в каком объеме перечисляются земельные платежи - ежегодно определяются Федеральным законом «О бюджетной классификации Российской Федерации» и федеральным законом о бюджете на очередной финансовый год. Нормы, определенные вышеназванными федеральными законами, конкретизируются соответствующими нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.