Договор аренды земельного участка

2.2. Содержание прав и обязанностей сторон договора

Содержанием любого договора является объем прав и обязанностей сторон.

Арендатор земельного участка, согласно ст. 22 ЗК РФ, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в т.ч. отдать
арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал
хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в
производственный кооператив в пределах срока договора аренды участка без
согласия собственника этого участка при условии его уведомления, если
договором аренды не предусмотрено иное.

Довольно сложной является квалификация ситуаций, когда у землепользователя нет определенных прав на землю. Уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе принимать решения об изъятии земельных участков из землепользования отдельных лиц и предоставлять их в аренду другим лицам только в случае, если у фактического землепользователя отсутствуют предусмотренные законом права на землю. А, с другой стороны, и сегодня значительное количество землевладельцев надлежащим образом не оформили свои права на землю. Сами по себе договоры аренды, заключенные с такими землевладельцами-арендодателями, если они добросовестно владеют земельным участком, нельзя признавать недействительными только потому, что нет соответствующих документов.

Арендатор вправе заложить право аренды, при этом он вправе отчуждать договор аренды с переводом на приобретателя долга по обязательству, обеспеченному залогом, с предварительным уведомлением банка.

К правам арендатора относится также право на возмещение убытков и (или) расторжение договора, вызванных задержкой предоставления земельного участка (ст. 611 ГК РФ). Арендодатель в таком случае несет гражданско-правовую ответственность за неисполнение договорных обязательств.

На основании ст. 612 ГК РФ при обнаружении недостатков арендованного имущества арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения этих недостатков (например, путем проведения рекультивации земель), либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков; удержать сумму понесенных им расходов, связанных с устранением данных недостатков, из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора, может предоставить арендатору другой аналогичный земельный участок, без обнаруженных недостатков, или безвозмездно произвести улучшение участка. Если требования арендатора удовлетворяются не полностью или сумма удержанных им из арендной платы расходов не покрывает причиненных убытков, он вправе потребовать у арендодателя возмещения их непокрытой части (ст. 612 ГК РФ).

ГК РФ помимо названных предоставляет арендатору следующие права:
передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если  договором аренды не предусмотрено иное; передавать свои права и обязанности по аренде имущества другому лицу (перенаем); вносить арендные права в качестве взноса в уставный капитал или в качестве паевого взноса в имущество юридических лиц.

Еще одно важное право, предоставленное арендатору ГК РФ, сформулировано так: если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с ГК РФ за арендатором сохраняются все права по договору аренды и в случае перехода права собственности на земельный участок другому лицу.

Как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности по
исполнению договора и обязанности по использованию земли. Те и другие
обязанности могут совпадать. В сфере использования земли арендатор несет
те же обязанности, что и собственник, владелец, пользователь. Единственное
отличие от собственника - это то, что последний должен своевременно
предоставлять в соответствующую администрацию установленные
законодательством сведения (если администрация и арендодатель не одно и то же лицо), которые, в свою очередь, арендатор передает собственнику. В
равной степени на арендатора распространяется и ответственность за
нарушение земельного законодательства.

В части исполнения условий договора на арендаторе лежат следующие обязанности: своевременное внесение платы за пользование земельным участком (ст.614 ГК РФ); использование земли в соответствии с договором (ст. 615 ГК РФ);
поддержание земельного имущества в надлежащем состоянии, несение в
связи с этим расходов, если иное не установлено законом или договором
аренды (ст. 616 ГК РФ).

Если на арендуемом имуществе лежат обременения, связанные с правами
третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога), то арендатор не
вправе прекратить или изменить эти права, но арендодатель обязан
предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц. Неисполнение этой
обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).

Арендодатель так же обладает определенными правами и обязанностями. На основании ГК РФ арендодатель обязан: передать арендатору земельный участок в сроки и в состоянии, соответствующие условиям договора и назначению участка; предупредить арендатора о правах третьих лиц на участок.

Если арендодатель - государственные или муниципальные органы, то он
обязан: передать арендатору землю в состоянии, соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанным в приложении к договору;
содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по
землеустройству; в случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор аренды с одним из его наследников при его согласии стать
арендатором; возмещать по истечении, срока аренды полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенные арендатором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор (п. 2 ст. 450 ГК): пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором
производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после  направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Помимо предусмотренных законодательством, в договор могут быть включены дополнительные гарантии его исполнения и ответственность за неисполнение как арендатором, так и арендодателем. Сделать это можно на основании норм ГК РФ, регулирующих обеспечение исполнения  обязательств и ответственность за их неисполнение.

2.3. Заключение, исполнение и прекращение аренды земельных участков

Согласно общим положениям о договоре аренды (ст. 609 ГК РФ) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Если договор аренды предусматривает переход в последующем права собственности на участок к арендатору, то данный договор заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

Государственная регистрация договора, согласно правилам ведения единого государственного реестра, состоит во внесении соответствующей записи в реестр. Исключение составляет договор аренды земельного участка, заключенный после вступления в силу ЗК РФ, между физическими лицами на срок менее одного года. Данный договор может быть заключен в устной форме, поскольку согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок заключения договоров аренды земельных участков регулируется преимущественно гражданским законодательством (параграф 1 гл. 9, гл. 28, гл. 34 ГК РФ), которое предусматривает общие требования, предъявляемые к совершению таких сделок.

Нормы, предусматривающие общий, единый порядок предоставления земельного участка, нет; в одних случаях, когда речь идет о строительстве, следует применять процедуры, предусмотренные ст. 31-32 ЗК РФ. Если же имеется в виду предоставление земельного участка гражданам для целей, не связанных со строительством, то применяются правила ст. 34 ЗК РФ. Заинтересованные граждане подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления (п. 2 ст. 34 ЗК РФ), содержащее цель использования земельного участка, его предполагаемые размеры и местоположение, испрашиваемое право на землю (п. 3 ст. 34 ЗК РФ). В течение месячного срока орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его (п. 4 ст. 34 ЗК РФ). Решение о предоставлении участка принимается в двухнедельный срок (п. 5 ст. 34 ЗК РФ), а договор аренды заключается в двухнедельный срок после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 6 ст. 34 ЗК РФ).

Особый порядок предусмотрен для земель отдельных категорий. Так, ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях» предусматривает, что земли в национальных парках, намечаемые для сдачи в аренду в целях туризма и отдыха, предоставляются при наличии лицензии на осуществление
соответствующих видов деятельности, а также лишь по итогам аукциона
(конкурса). Порядок предоставления земель гражданам и их объединениям для ведения садоводства и огородничества определяется п. 2 ст. 81 ЗК РФ и
Федеральным законом от 15.04.98 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

К числу особенностей заключения договора аренды земельных участков следует отнести то, что этот договор в определенных случаях может быть заключен по результатам конкурса или аукциона. В настоящее время действуют Правила организации и проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких участков, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808. Результаты торгов оформляются протоколом (п.25), который и является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Особые правила действуют для сдачи в аренду земель сельскохозяйственного назначения. Так, п. 2 ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что такие земли сдаются по правилам ст. 34 ЗК РФ (т.е. без торгов) - если поступило только одно заявление.

По поводу соотношения государственной регистрации права аренды и договора аренды в цивилистической литературе ведутся споры[18].

Думается, не следует отождествлять и смешивать регистрацию договора аренды и права аренды. Их разграничение, как верно отмечает Ю.Кулешова, основано на существовании разных «ипостасей» договора: договора-сделки и договора-правоотношения[19]. Договор как сделка - юридический факт, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей – подлежит регистрации в силу общего требования к форме сделок с недвижимостью (ст. 164 ГК РФ). Практически из любого договора - сделки (за исключением так называемых вещных договоров) «возникает обязательственное правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности сторон; регистрации в данном случае подлежит именно право аренды, возникшее из договора - сделки, причем регистрируется оно именно как ограничение (обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество».

На практике при регистрации договора аренды одновременно происходит и регистрация права аренды.

По общему правилу свидетельство о праве аренды не выдается. Однако
регистрационные органы, с частности, Самарская областная регистрационная
палата, в соответствии с п. 73 Правил ведения реестра выдают свидетельство
о регистрации права по ходатайству арендатора. По ходатайству собственника земельного участка в свидетельство о праве собственности вносится запись об обременении права собственности.

Государственной регистрации подлежат и договор субаренды земельного участка, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Исполнение всякого договора есть, с одной стороны, реализация, воплощение  его условий, и, с другой, исполнение конкретных обязанностей и осуществление конкретных субъективных прав. Корреспонденция их (прав и обязанностей) несомненна и в договоре аренды земельных участков, поэтому там, где речь идет о праве одной из сторон договора, имеется в виду и соответствующая обязанность контрагента.

По окончании аренды земельный участок должен быть возвращен арендодателю в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа или состоянии, определяемом договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

ЗК РФ (ст. 22) предусмотрено право арендатора передать свои права и
обязанности третьим лицам, если иное не предусмотрено договором аренды и если арендатор уведомил об этом арендодателя.

В соответствии с п. 2 ст. 22 ЗК по истечении срока аренды земельного
участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового
договора аренды, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35,
п.1. ст.36 и ст.46 ЗК РФ.