Автор работы: Пользователь скрыл имя, 10 Сентября 2012 в 21:20, курсовая работа
Целью данной работы является рассмотрение общих аспектов положений, закрепленных Гражданским Кодексом и иными нормативными правовыми актами, а также особенности их осуществления, комплексно-теоретический анализ регулирования договора аренды земельного участка.
При написании работы были рассмотрены следующие задачи:
- изучить исторические аспекты правового регулирования аренды земли;
-рассмотреть понятие договора аренда, его признаки и элементы;
- осветить порядок заключения и форму договора аренды земельного участка;
Следует отметить, что согласно судебной практике принудительное прекращение постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения возможно только в том случае, если после наложения административного взыскания в виде штрафов ненадлежащее использование земельного участка не будет прекращено. Примеры указанной позиции можно найти в Обзоре практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, рассмотренных судами за 2007 год и первое полугодие 2008 года, подготовленном судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда. В указанном Обзоре также поясняется, что несоблюдение процедуры прекращения права само по себе является основанием к отказу в удовлетворении требований о прекращении права на земельный участок. К аналогичным выводам приходят и арбитражные суды (к примеру, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.07.2010 по делу N А10-4633/2009).
На наш взгляд, доказать нерациональное использование земли очень сложно. Поправки могут стать инструментом для перераспределения земельных активов.
3.2. Аренда земельных участков из земель, находящихся в госсобственности
Согласно ст. 28. Земельного кодекса земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляться юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование либо гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование.
Организация будет выступать арендатором земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в следующих случаях:
1. Если она имеет в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких участках. В соответствии с п. 3 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо приобрести их, либо взять в аренду. По желанию собственника объекта недвижимости соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет. При этом договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.
2. Если организация берет в аренду землю для строительства. Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию (п. 1 ст. 30 ЗК РФ) без предварительного согласования мест размещения объектов (предоставление земельных участков осуществляется исключительно на торгах – п. 2 ст. 30 ЗК РФ) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (предоставление земли осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений – п. 3 ст. 30 ЗК РФ).
Продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в силу положений п. 2 ст. 30.1 ЗК РФ осуществляется на аукционах. Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства рассмотрены в ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ. Порядок проведения аукционов определен Правилами, утвержденными Постановлением Правительства РФ № 808 от 11.11.2002 г. По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение пяти дней после подписания протокола (п. 26 Правил).
В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право (если иное не установлено федеральными законами) передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу (в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ): в пределах срока договора аренды земельного участка; без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не допускаются: изменение условий договора аренды без согласия арендатора и ограничение установленных договором прав арендатора. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
16 июля 2009 г. Постановлением Правительства РФ № 582 были утверждены "Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности", а также "Правила определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".
Для земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, определены следующие принципы: экономической обоснованности (доходность участка с учетом категории земель и их разрешенного использования), предельно допустимой простоты расчета (на основе кадастровой стоимости), поддержи социально значимых видов деятельности (льготная аренда),
предсказуемости расчета размера арендной платы (допускается возможность пересмотра ставки по требованию арендодателя), недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев.
Согласно постановлению, размер арендной платы на участки в собственности РФ определяется Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (Росимущество) одним из четырех способов: на основании кадастровой стоимости, по результатам торгов в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями, утвержденными Министерством экономического развития, и на основании рыночной стоимости земельных участков в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Наконец, по постановлению правительства, при заключении договора аренды земель федеральные органы государственной власти должны предусматривать в нем случаи и периодичность изменения арендной платы, в том числе возможность изменения кадастровой стоимости земли.
Заключение
Аренда, как способ организации экономической деятельности, сопровождает хозяйственную и социальную жизнь человека и является не вторичной и не второстепенной формой по отношению к ведению хозяйственной деятельности на основе собственности, а равноценной и естественно дополняющей.
Земельные арендные отношения - это урегулированные в основном земельным законодательством общественные отношения по поводу права владения, использования и охраны земель на срочной и возмездной основе. Собственники земель, передавая части своих земель или земельные участки, получают беззатратные доходы в виде установленной арендной платы, а арендаторы, внося свои средства и силы, самостоятельно владеют и используют землю для получения собственных доходов в течение сроков, согласованного арендодателем.
Аренда и близкие ей вещные права исходно представляют собою одно и то же хозяйственно-экономическое и правовое явление. Это обстоятельство
объясняет и отсутствие сегодня принципиальных отличий аренды и постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного (наследуемого) владения земельными участками.
Для правильного применения норм земельного и гражданского права к
отношениям, возникающим по поводу земли, следует изначально
дифференцировать сами фактические отношения: те из них, которые
складываются по поводу планирования, организации земельных ресурсов,
контроля за ними и т.п. — это сфера действия норм земельного права.
Отношения же имущественные, эквивалентно возмездные, в том числе
возникающие при обороте земельных участков, являются гражданско-правовыми. Если в первом случае нормы Гражданского кодекса Российской Федерации применению не подлежат, то во втором случае они применяются субсидиарно.
К существенным условиям договора аренды земельных участков следует
относить объект (идентифицированный земельный участок), срок действия
договора, порядок установления размера арендной платы.
В заключении следует сделать вывод, что аренда земельных участков – широко применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике. Однако соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан достаточно слабо, о чем свидетельствует часто обновляемое регулирующее данные отношения законодательство, в связи с чем рассмотренная тема всегда будет актуальной.
Библиографический список
Нормативно-правовые акты:
1. Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г.// Российская газета. - №237.
2. Гражданский кодекс РФ. Части первая, вторая, третья и четвертая. – М.: Проспект, КНОРУС, «Издательство «Омега-Л», 2009.
5. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ.
6. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ.
7. Федеральный закон «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 9.07.1999 г. № 160-З.
8. Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ.
9. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ.
10. Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. №78-ФЗ.
11. Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ.
12. Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ.
13. Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения» от 29.12.2010 г. N 435-ФЗ.
14. Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 г. № 808.
15. Постановление Правительства РФ «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» № 582 16.07.2009 г.
1. Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» от 05.05.97 №14 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - №11-12. - 1997.
2. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ «В силу ранее действовавшей статьи 31 Земельного кодекса РСФСР право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом…» от 29.02. 2000 г. №4328/99 // ИПС «Кодекс».
3. Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России «Обзор практики применения Арбитражными судами земельного законодательства» от 27.02.01 N 61 // Экономика и жизнь. - №17-18. - май 2001.
4. Письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда России «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.02 №66 // Законодательство для бухгалтера. - №5. - 2002.
5. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» от 24.03.05 №11 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - №5. - 2005.
6.Костюк В.Д. Арбитражная практика применения земельного законодательства // Арбитражное правосудие в России.- 2007. N 11.
7. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 12.07.2010 по делу
N А10-4633/2009.
8. Обзор практики рассмотрения гражданских дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений, рассмотренных судами за 2007 год и первое полугодие 2008 года, подготовленном судебной коллегией по гражданским делам Калининградского областного суда.
Специальная литература:
1. Брагинский М.И. О месте гражданского права в системе «право публичное - право частное» // Проблемы современного гражданского права: Сборник статей. М.: Городец, 2000. - 352 с.