Договор аренды земельного участка

Непосредственно к рассматриваемому полномочию арендатора примыкает и его право на преимущественный выкуп земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если собственник принял решение о продаже данного участка (п.8 ст.22 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 43 ЗК РФ отказ граждан и юридических лиц от
принадлежащих им прав на земельные участки не влечет прекращение их
обязанностей.

Одновременно рассматриваемый пункт ст. 22 ЗК РФ закрепляет обязанность арендатора привести участок по требованию арендодателя в надлежащее состояние в пределах срока аренды.

Договор аренды земельного участка прекращается по основаниям,
предусмотренным как гражданским, так и земельным законодательством. По
общему правилу договор изменяется или расторгается по соглашению сторон
(ст. 451 ГК РФ). Помимо общих оснований расторжения всякого договора (ст. 450 - 453 ГК РФ) непосредственно в гл. 34 ГК РФ предусмотрены специальные основания расторжения договора. Так, если договор заключен на неопределенный срок, то каждая из сторон имеет право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

Если для данного договора аренды предусмотрен предельный срок, он
считается прекращенным и в случае истечения данного срока, при условии,
что срок аренды в договоре не был определен, а стороны в процессе договора
не отказались от договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Специальные основания расторжения договора аренды по требованию
арендодателя предусмотрены ст.619 ГК РФ. В их числе: 

A) использование имущества арендатором с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Б) существенное ухудшение имущества арендатором (уменьшение плодоносного слоя, допущение эрозии почв, и т.п.;

B) не внесение более двух раз подряд арендной платы. В судебной практике
признано, что данное право арендодателя подлежит реализации через суд в
соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ в порядке, предусмотренном ст. 452 ГК
РФ; если же данный порядок не соблюден, то иск о расторжении
удовлетворению не подлежит.

Г) неосуществление капитального ремонта (восстановление плодородия почв)  в установленные договором сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки. 

В доктрине и судебной практике возможность сокращения данного перечня оснований соглашением сторон справедливо отрицается. Однако в соответствии с п. 2 ст. 450 и частью второй ст. 619 ГК РФ в договоре могут быть предусмотрены основания прекращения договора аренды, не предусмотренные законом. В частности, они могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Так, на практике арендодатель обычно указывает, что договор аренды земельного участка прекращается, если арендодатель приступает к освоению данного участка (начинает строительство, иную хозяйственную эксплуатацию).

Сами по себе нарушения, в том числе и существенные, не могут служить основанием для расторжения договора аренды, если к моменту рассмотрения спора они устранены. И хотя это мнение сформировалось в судебно-арбитражной практике, его все-таки следует оценивать как общий подход, не исключая, что даже при устранении нарушений суд расторгнет договора аренды.

Отмечая особенности расторжения договора аренды земельного участка по земельному законодательству прежде всего надо выделить норму п. 9 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающую, что при аренде государственных и муниципальных земель, договор, заключенный на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя может быть расторгнут только по решению суда при существенном нарушении договора аренды – только то нарушение договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что было вправе рассчитывать при заключении договора. В результате различные нарушения, в том числе поправимые, касающиеся несвоевременных расчетов, нарушений целевого использования земельного участка, нерационального землепользования и пр., оказываются за пределами оснований к расторжению договора.

Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения договора (пп. 5 п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

Глава 3. Особенности правового регулирования аренды земельных участков из земель отдельных категорий

3.1. Аренда земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам, в том числе ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, а также сельскохозяйственным предприятиям, организациям для осуществления сельскохозяйственной деятельности.

В юридической литературе существуют различные основания для классификации земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения бывают двух видов: земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства (т.е. фактически используемые), и земли, предназначенные для этих целей, т.е. те, которые будут использованы для названных целей в ближайшее время и без которых невозможен процесс сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственное назначение охватывает как выращивание сельскохозяйственной продукции, так и весь связанный с этим цикл. Соответственно, и земли, занятые под складами, внутрихозяйственными дорогами и административными зданиями, относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, хотя они по функционированию не отличаются от земель несельскохозяйственного назначения.

По субъектам земельных прав земли сельскохозяйственного назначения могут классифицироваться на земли, предоставленные гражданам, в том числе ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственным обществам и товариществам, производственным кооперативам, государственным и муниципальным унитарным предприятиям; казачьим обществам; опытно-производственным, учебным, учебно-опытным и учебно-производственным хозяйствам научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений высшего профессионального, среднего профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для обеспечения их традиционного образа жизни, традиционного хозяйствования и традиционных промыслов, которые обеспечивают сельскохозяйственным товаропроизводителям, устойчивую работу, эффективное использование выделенных средств и улучшение финансового состояния.

В соответствии с действующим законодательством РФ к участникам отношений, связанных с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, относятся граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, участвующие в отношениях по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а также имущественных отношениях, связанных с владением, пользованием и распоряжениям земельными участками.

М.И. Козырь считает, что субъектами аграрного права (аграрных правоотношений) могут быть граждане - физические лица, обладающие соответствующей право-дееспособностью; крестьянские (фермерские) и личные подсобные хозяйства; юридические лица (в основном коммерческие образования, а также потребительские кооперативы, союзы и ассоциации); государственные (федеральные и создаваемые на уровне субъектов Федерации) органы исполнительной власти, органы управления сельским хозяйством и агропромышленным комплексом в целом[20].

Земельное и гражданское законодательство РФ разрешает приобретать крестьянским (фермерским) хозяйствам в собственность или аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или иных категорий земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также частной общей долевой собственности. Максимальные размеры земельных участков для крестьянских (фермерских) хозяйств устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации. В случае выхода одного из членов фермерского хозяйства земельные участки и средства производства разделу не подлежат.

Для приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо подать заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В случае, когда о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в аренду было подано два и более заявлений, такой земельный участок предоставляется на торгах.

Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается Земельным кодексом РФ и Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Предоставление земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства определяется Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве». Личное подсобное хозяйство - это форма непредпринимательской деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона для ведения ЛПХ могут использоваться земельный участок в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельной участок за чертой поселений (полевой земельный участок).

Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены юридическим лицам, которые являются коммерческими организациями и некоммерческими.

Коммерческие организации в форме хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов имеют общую правосубъектность. Как разъяснили Пленум Верховного суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного суда РФ, коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных организации, предусмотренных законом, наделены общей правоспособностью и могут осуществлять любые виды предпринимательской деятельности, не запрещенные законов если в учредительных документах таких коммерческих организаций не содержится исчерпывающий (законченный) перечень видов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься.

Унитарные предприятия могут получить земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения только в том случае, если в уставе предприятия предусмотрен такой вид деятельности, как ведение сельскохозяйственного производства или иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством.

В основном земельные участки или земельные доли организации приобретают в результате передачи их учредителями (участниками). После внесения лицом земельного участка или земельной доли в уставный капитал коммерческой организации он утрачивает право собственности на этот участок (земельную долю), собственником становится коммерческая организация. Юридические лица могут приобрести земельные участки и по иным основаниям, предусмотренным законом.

В соответствии с п.5 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям в аренду в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом выкуп арендованного земельного участка в собственность не допускается.

Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, предоставляются станичным и иные казачьим обществам в аренду безвозмездно.

Порядок предоставления земель сельскохозяйственного назначения научно-исследовательским и образовательным учреждениям действующее законодательство РФ закрепляет в ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Таким учреждениям земельные участки для сельскохозяйственных нужд предоставляются в аренду.

Без согласия родовых общин и семей из числа малочисленных народов Севера земельные участки не подлежат отчуждению под промышленное или иное освоение, не связанное с традиционным хозяйствованием (ФЗ от 30 апреля 1999 г. №82-ФЗ «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации»).

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, договор аренды земельного участка, сроком более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее одного года. Эти правила распространяются и на договор аренды земель сельскохозяйственного назначения.

29.12.2010 г. был принят ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования оборота земель сельскохозяйственного назначения»  N 435-ФЗ, который вступит в силу с 01.07.2011.

Принятый парламентариями проект закона регулирует процедуру изъятия не используемых по назначению сельскохозяйственных земель и участков для строительства. Возможность изъять участки существовала в законодательстве и ранее, но там не были прописаны процедуры и признаки неиспользуемых земель, поэтому этот механизм не работал.

Можно будет изъять у собственника или арендатора сельскохозяйственные земли, не использовавшиеся три года с даты возникновения прав на участок. Этот период берется без учета освоения участка (сроком до двух лет) и времени, пришедшегося на стихийные и иные бедствия. Если речь идет об участке под строительство, критический срок повышается до пяти лет.  Изъять участок у частного собственника можно только через суд, а у государственных и муниципальных учреждений — в административном порядке. Изъятый у частника участок надлежит продать с публичных торгов. В законопроекте нет критериев неиспользуемой земли — их должно установить постановлением правительство.