Договор аренды

 

Содержание

 

Введение……………………………………………………………………3

1. Общие положения о договора аренды…………………………….…..4

1.1 Понятия, признаки и условия  договора аренды……………………..4

1.2 Субъекты (стороны) договора аренды……………………..………...8

1.3 Объект договора аренды………………...……………………………10

1.4 Срок договора…………………………………………..……………..11

1.5 Форма и государственная регистрация  договора аренды   ………...13

2. Виды договора аренды………………………..………………………..16

2.1 Договор проката……………………………..………………………...16

2.2 Договор аренды транспортных  средств……………………..……….19

2.3 Договор финансовой аренды (лизинга)………………………………23

2.4 Договор аренды зданий и  сооружений…………………………….....26

Заключение………………………………………………………………....29

Список использованной литературы………………………...…………....31

 

Введение

 

      В условиях рыночной экономики арендные операции выходят на качественно новый уровень. Многие фирмы прибегают к аренде целенаправленно, рассматривая ее в качестве альтернативы покупки оборудования с длительными сроками службы. Определенное распространение начинают получать лизинговые операции, представляющие собой предпринимательскую деятельность, как правило, специализированных организаций и заключающиеся в приобретении указанного потенциальным арендатором оборудования с целью последующей сдачи его в аренду.

Договор аренды — это одна из актуальных тем на сегодняшний день. Это подтверждается и принятием большого числа законов, постановлений, приказов и нормативных  актов, которые направлены на совершенствование  существующего законодательства, а, в конечном счете, на улучшение жизни  граждан РФ.

Целью данной работы является создание более полного представления  о договоре аренды, его роле в  общей системе договоров, как  они воплощаются в жизнь на сегодняшний день в России. Для  достижения данной цели мы выполним ряд  задач: во-первых, определим общие  положения договора аренды; во-вторых, рассмотрим виды договора аренды.

Таким образом, в курсовой работе была предпринята попытка представить  договор аренды как единую гиперсистему, охватывающую все сферы жизни  общества. Это позволяет, с одной  стороны, развить у читателей  системное мышление, расширить его  кругозор, а с другой, сосредоточиться, глубже изучить методику и практику функционирования различных категорий  связанных с данным понятием.

 

1. Общие положения договора аренда

 

1.1 Понятия, признаки и условия  договора аренды

 

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью¹.

В Гражданском кодексе Российской Федерации договору аренды посвящена  отдельная глава, включающая в себя свыше шестидесяти статей. Структура  данной главы построена по тому же принципу, что и структура других глав ГК, регулирующих сложные договоры, которые имеют свои отдельные  виды договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие): сначала  излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем - специальные правила, относящиеся  только к соответствующему виду договора аренды (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Во-первых, имея в виду родовую принадлежность договора аренды (имущественного найма) - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем.

Во-вторых, в ГК обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное и непосредственное регулирование договора аренды, во всяком случае тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов.

В третьих, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор  аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.

В современной юридической литературе нередко можно встретить суждение о том, что существенным условием договора аренды является лишь его  предмет, под которым обычно понимается имущество, передаваемое в аренду.

Первым среди всех существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК названо условие  о предмете договора. Необходимо подчеркнуть, что предмет договора аренды вовсе не сводится к имуществу, передаваемому в аренду. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (иди бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно, воздержаться от их совершения).

Предметом договора аренды являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Вторая группа существенных условий, указание на которые содержится непосредственно  в тексте ГК², включает в себя условия, необходимые для договоров данного вида. Отметим, что ранее действовавшее законодательство выводило необходимость соответствующих условий из характера самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано в законе, т.е. признавало необходимость данного условия для данного вида договора в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора.

К третьей группе существенных условий  относятся условия договора, которые  названы в законе или иных правовых актах как существенные для договоров данного вида.

И наконец, четвертую группу существенных условий договора составляют все  те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.2 Субъекты (стороны) договора аренды

 

Стороны договора аренды именуются арендодателем и арендатором. Арендодателем вправе выступать любое физическое или юридическое лицо (включая иностранное), имеющее титул как собственника имущества, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду³. Вместе с тем для отдельных видов аренды ГК установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу. Так, участниками договора аренды предприятия, либо договора финансовой аренды могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. В договоре бытового проката на стороне арендодателя выступает только предприниматель⁴.

В первую очередь правом сдачи имущества  в аренду наделен его собственник, поскольку право распоряжения составляет один из основных элементов содержания права собственности⁵. Собственник вправе выступать арендодателем как непосредственно, так и через других лиц. Подобное возможно, например, если в аренду сдается имущество, являющееся государственной собственностью или собственностью муниципальных образований, не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, т.е. составляющее государственную казну или казну муниципального образования. В силу закона в этом случае участие в арендных отношениях Российской Федерации, субъектов Российской Федерации как собственников государственного имущества будет осуществляться не непосредственно, а через органы государственной власти, а участие в арендных отношениях муниципальных образований как собственников муниципального имущества — через органы местного самоуправления. Названные органы действуют в рамках компетенции, установленной актами, определяющими их статус.

К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения  — унитарные государственные  и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права  оперативного управления; учреждение в отношении имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами.

При этом государственные или муниципальные  унитарные предприятия, которым  имущество принадлежит на праве  хозяйственного ведения, самостоятельно распоряжаются движимым имуществом (за исключением случаев, установленных  законом или иными правовыми  актами), а недвижимость сдают в  аренду с согласия собственника. Казенное же предприятие, основанное на праве  оперативного управления, как недвижимое, так и движимое имущество сдает  в аренду с согласия собственника.

Арендаторами по договору аренды, по общему правилу, выступают любые физические и юридические лица, включая иностранные. Вместе с тем для некоторых видов аренды ГК установлены исключения из этого правила. Так, арендатором жилых помещений вправе выступать только юридическое лицо, при аренде предприятия и финансовой аренде — лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, по договору проката — лицо, использующее имущество для потребительских целей.

Идеей придания устойчивого характера  арендным отношениям служит правило  о сохранении силы договора аренды при изменении сторон⁶. В соответствии с ним перемена в лице арендодателя, вызванная переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

1.3 Объект договора аренды

 

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается⁷. Как известно, сегодня такого закона нет. Означает ли это, что предметом арендных отношений может стать любое имущество? На этот вопрос следует дать отрицательный ответ.

Некоторые ограничения для сдачи  в аренду природных объектов установлены  непосредственно федеральными законами. Так, в соответствии со ст. 11 Федерального закона «О недрах» участки недр могут  предоставляться в пользование  на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены  Водным кодексом Российской Федерации⁸ в отношении предоставления в пользование водных объектов. Участки лесного фонда также могут передаваться в аренду (пользование) только на основе лицензий. Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано кому-либо во владение. Исключена возможность передачи в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.

Условие договора аренды об объекте  недвижимости должно соответствовать  требованиям⁹ ГК.

1.4 Срок договора

 

Срок владения и пользования арендатором, сданным внаем имуществом, всегда признавался существенным условием договора аренды (имущественного найма).

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости за три месяца.