Договор аренды

В течение всего срока действия договора арендодатель обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в  аренду транспортного средства, предоставляя все необходимые материалы и  принадлежности и заменяя изношенные части и механизмы, проводя текущий  и капитальный ремонт. К необходимым  материалам и принадлежностям относятся  топливо, смазочные масла, краска, инструменты и т.п.

Оставаясь работодателем, лицо, сдающее  в аренду транспортное средство, должно выплачивать заработную плату его  экипажу, а также нести иные расходы  по его содержанию (например, доставлять провиант, питьевую воду, предоставлять  или оплачивать жилье и т.д.). Помимо этого, арендодатель принимает на себя и такую постоянную часть эксплуатационных расходов, как расходы по страхованию  транспортного средства, и ответственность  за ущерб, который может быть нанесен  вследствие его эксплуатации.

Арендная плата обычно исчисляется  из суточной или месячной ставки за соответствующее транспортное средство (на водном транспорте иногда из ставки за одну тонну водоизмещения судна  в месяц). Степень эффективности  и рентабельности его эксплуатации, в частности, число выполненных  в обусловленный период рейсов, количество перевезенных грузов и т.д., не отражается на размере арендной платы.

По общему правилу, относящемуся ко всем иным видам аренды, заключение арендатором договора субаренды  возможно с согласия арендодателя. Но при аренде транспортного средства с экипажем арендатор, если договором  не предусмотрено другое, вправе без  согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду¹⁴.

Исходя из своей основной обязанности, арендодатель прежде всего несет  ответственность за непредоставление арендатору обусловленного транспортного  средства с экипажем в указанный  срок, а если срок не указан, — в  разумный срок. При неисполнении этой обязанности арендатор вправе истребовать  от него соответствующее транспортное средство и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой  исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением¹⁵.

По договору аренды транспортного  средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг  по управлению им и его технической  эксплуатации.

Правовое регулирование отношений  по аренде транспортного средства без  экипажа во многом совпадает с  арендой транспортного средства с экипажем. К этому договору так  же не применяются правила о возобновлении  договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

При аренде транспортного средства без экипажа арендатор становится его безраздельным владельцем. Использование  транспортного средства представляет собой деятельность, связанную с  повышенной опасностью для окружающих. Поскольку в силу ст. 1079 ГК лицо, владеющее  источником повышенной опасности, в  частности на праве аренды, возмещает  вред, вполне логично возложение такой  обязанности на арендатора транспортного  средства без экипажа. Напротив, владельцем транспортного средства с экипажем по отношению к третьему лицу в  ст. 640 ГК косвенно признается арендодатель. Поэтому на него как на владельца  источника повышенной опасности  и возлагается повышенная ответственность  за причиненный вред.

Арендатор может быть освобожден от такой ответственности, если докажет, что вред возник вследствие непреодолимой  силы или умысла потерпевшего.

 

 

 

2.3 Договор финансовой аренды (лизинг)

 

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге» лизинг - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга  физическим или юридическим лицам  за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных  договором, с правом выкупа имущества  лизингополучателем. Под лизинговой сделкой понимают совокупность договоров, необходимых для реализации договора лизинга между лизингодателем (арендодателем), лизингополучателем (арендатором) и  продавцом (поставщиком) предмета лизинга.

Из вышесказанного следует, что  лизинговые отношения — система  отношений, порождаемых сложным  юридическим составом: сначала заключается  лизинговое соглашение, затем договор  купли-продажи. Лизинговые отношения  могут быть оформлены трехсторонней  сделкой с участием лизингодателя, лизингополучателя и продавца.

Согласно ст. 665 ГК по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется  приобрести в собственность указанное  арендатором имущество у определенного  им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное  владение и пользование для предпринимательских  целей. В данном случае арендодатель не несет ответственности за выбор  предмета аренды и продавца. Договором  финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Возвратный лизинг осуществляется следующим образом: собственник  имущества, например теплохода, продает  его лизинговой компании для строго определенной цели — передачи теплохода  во владение и пользование по договору лизинга бывшему собственнику. Соответственно, арендодателем по договору финансовой аренды будет лизинговая компания (покупатель в договоре купли-продажи), а арендатором — продавец по договору купли-продажи. Тем самым арендатор (первоначальный собственник) возвращает себе стоимость имущества и одновременно получает от него доход, владея имуществом и используя его.

Закон называет такие основные виды лизинга, как финансовый и оперативный. При финансовом лизинге лизингодатель  приобретает указанный лизингополучателем предмет лизинга у определенного  продавца. Оперативный лизинг предполагает, что лизингополучатель на свой страх  и риск закупает имущество и передает его в качестве предмета лизинга  лизингополучателю.

Лизингодатель (арендодатель) — физическое или юридическое лицо, которое за счет привлеченных или собственных денежных средств приобретает в ходе реализации лизинговой сделки в собственность имущество и предоставляет его в качестве предмета лизинга лизингополучателю за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование с переходом или без перехода к лизингополучателю права собственности на предмет лизинга¹⁶.

Лизингополучатель (арендатор), на основании ч. 2 п. 1 ст. 4 Закона «О лизинге», — физическое или юридическое лицо, которое, в соответствии с договором лизинга, обязано принять предмет лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и пользование.

Продавец (поставщик) — физическое или юридическое лицо, которое в соответствии с договором купли-продажи с лизингодателем продает ему в обусловленный срок производимое (закупаемое) им имущество, являющееся предметом лизинга. Продавец (поставщик) обязан передать предмет лизинга лизингодателю или лизингополучателю в соответствии с условиями договора купли-продажи.

Форма договора лизинга независимо от срока — письменная. В названии договора лизинга определяются его  форма, тип и вид¹⁷.

Предметом договора лизинга являются непотребляемые движимые и недвижимые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки, прочие природные  объекты, а также имущество, которое  федеральными законами запрещено для  свободного обращения или для  которого установлен особый порядок  обращения¹⁸.

Расторжение договора лизинга лизингополучателем происходит по соглашению сторон. По инициативе арендатора договор лизинга может  быть досрочно расторгнут судом в  случае, когда: а) имущество, являющееся предметом договора лизинга, по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, не передано арендатору в указанный  в договоре срок, а если он не указан, то в разумный срок; б) арендодатель не производит являющийся его обязанностью ремонт имущества в установленный  договором лизинга срок, а если такой срок не указан, то в разумный срок.

 

 

 

 

 

2.4 Договор аренды зданий и  сооружений

 

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование  или во временное пользование  арендатору здание или сооружение¹⁹.

Арендодателем по договору аренды зданий и сооружений вправе выступать любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул как собственника здания или сооружения, так и лица, управомоченного законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по этому договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Арендаторами могут быть граждане и юридические лица, но, как правило, в качестве арендаторов выступают коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения либо для предпринимательской деятельности, либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (к примеру, для размещения офиса). Арендаторами жилых зданий могут быть только юридические лица.

Статья 651 ГК устанавливает, что договор  заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Заключение его посредством обмена средствами письменной связи либо в форме акцепта действиями недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность. Договор аренды зданий или сооружений подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. При этом регистрация аренды возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. В соответствии с общим правилом о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок более одного года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

Арендная плата относится к существенным условиям данного договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не применяются.

Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным  участком. Правило это диспозитивное, и законом или договором может  быть предусмотрена и отдельная  плата за землю наряду с платой за аренду здания или сооружения. Если плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу  площади здания (сооружения) или  иного показателя его размера (предположим, 1 куб. м), арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного  арендатору здания или сооружения²⁰.

Оплата осуществляется обычно помесячно  либо поквартально. Широко распространена предварительная форма оплаты.

Права и обязанности сторон по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подвергались кардинальным изменениям.

Передача здания или сооружения включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение или пользование, но и подписание сторонами передаточного акта или  иного документа о передаче, подписываемого сторонами. В этом документе фиксируется  санитарное и техническое состояние  арендованного здания или сооружения. Передача здания или сооружения, как  правило, совершается по истечении  определенного времени с момента  заключения договора (в течение 10 дней, одного месяца и т.п.).

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право  пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением. Условия такого пользования остаются прежними, существовавшими до отчуждения земельного участка.

На основании общих положений  об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем  обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемые  в аренду объекты.

Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании положений об аренде.

 

Заключение

 

Как было сказано выше, договор аренды, именуемый также имущественным наймом, наряду с договором найма жилого помещения, относится к типу договоров о возмездной передаче имущества в пользование. Целью договора является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику (либо иному законному владельцу имущества) этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы — получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для передачи другим лицам. Аренда, таким образом, представляет Собой способ распоряжения имуществом и одну из форм наиболее полного и рационального его использования.

Гражданский кодекс — основной правовой акт, регулирующий арендные отношения. Помимо ГК правила об отдельных видах  аренды или об аренде отдельных видов  имущества содержатся в иных законах.