Договор аренды

Законом могут быть предусмотрены  предельные сроки договора в отношении  отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В  этом случае, независимо от того, указали  ли стороны какой-либо срок аренды в  договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор  аренды будет считаться прекращенным.

Учитывая срочный характер арендных обязательств, одним из самых острых в правовом регулировании договора аренды является вопрос о праве арендатора на возобновление арендных отношений.

ГК сохранил за арендатором, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок¹⁰. Однако арендатор может воспользоваться своим правом лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока прежнего договора.

В случаях, когда по окончании срока  договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор  будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.5 Форма и государственная регистрация  договора аренды

 

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации.

Особым образом регулируется форма  договора аренды, предусматривающего переход в последующем права  собственности на это имущество  к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной  для договора купли-продажи соответствующего имущества. В гл. 30 ГК специальные  требования к форме договора установлены  лишь в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК договор  аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В этом смысле «иное» установлено в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Практическое значение государственной  регистрации договора аренды недвижимого  имущества состоит в том, что  по общему правилу договор, подлежащий государственной регистрации, считается  заключенным с момента его  регистрации, если иное не установлено  законом¹¹.

Государственной регистрации подлежат договоры аренды, объектом которых  является недвижимое имущество.

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки  недр, обособленные водные объекты  и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 129 ГК, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Так же, как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. Они так же, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю.

Такие объекты недвижимости, как  леса и многолетние насаждения, относятся к недвижимому имуществу в силу их неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. Вместе с тем от договоров с указанными объектами как недвижимым имуществом (т.е. с переходом соответствующих прав на земельный участок) следует отличать сделки, по которым лес и многолетние насаждения реализуются как движимое имущество, когда, например, продаются «лес на корню» или срубленные деревья. В последнем случае нормы ГК о сделках с недвижимостью не подлежат применению, а соответствующие договоры заключаются по правилам продажи движимого имущества.

Здания и сооружения также являются объектами недвижимого имущества по признакам неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной  регистрации, возникает с момента  такой регистрации¹².

 

 

2. Виды договора аренды

 

2.1 Договор проката

 

По договору проката арендодатель, сдающий имущество в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование¹³.

Выделение договора проката как  разновидности договора аренды обусловливается  определенной спецификой в субъектном составе, объектах аренды, правах и  обязанностях сторон. Особенностью договора проката является его публичный характер, что означает распространение на него правил ст. 426 ГК: он должен быть заключен с каждым, кто обратится к арендодателю, и на одинаковых для всех условиях; при необоснованном уклонении от заключения договора арендатор вправе обратиться в суд с требованиями о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим убытков.

Предметом договора проката, в отличие от договора аренды, могут быть только движимые непотребляемые вещи, используемые преимущественно для потребительских целей (например, предметы домашнего обихода, бытовая техника, музыкальные инструменты и др.). Использование сдаваемых напрокат вещей в потребительских целях не предполагает обслуживание лишь граждан, так как юридическое лицо также может употреблять имущество в этих целях, в частности для удовлетворения интересов своих работников. Напрокат могут сдаваться и вещи, не предназначенные для бытового использования, если это предусмотрено договором или вытекает из существа обязательства: приборы, оборудование, другие технические средства.

Арендная плата по договору проката устанавливается только в виде платежей в твердой сумме. Другие формы оплаты, в том числе перечисленные в п. 2 ст. 614 ГК, не могут быть предусмотрены соглашением сторон. Платежи могут вноситься согласно условиям договора как единовременно, так и периодически. Оплата в полном объеме предусматривается при краткосрочном прокате (почасовом, суточном, месячном). При заключении договора на длительный срок в нем устанавливаются сроки внесения и размер периодических платежей, причем первый взнос, как правило, уплачивается при подписании договора. При досрочном расторжении договора внесенная арендная плата возвращается арендатору в соответствующей части, которая исчисляется со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

В отношении договора проката устанавливается  максимальный (предельный) срок — один год, т.е. стороны вправе самостоятельно определять срок договора, но не свыше одного года. Если срок договора превышает предельный, то он будет считаться заключенным на один год. К договору проката неприменимы правила ст. 621 ГК о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на его возобновление.

Для договора проката в п. 2 ст. 626 ГК предусматривается обязательная письменная форма. Обычно сдача вещей  напрокат оформляется квитанцией-обязательством. Выдача предметов проката гражданам  в зонах отдыха (на пляжах, лодочных станциях, в парках) осуществляется, как правило, при предъявлении ими  паспорта и (или) под денежный залог, размер которого соответствует стоимости  прокатного имущества.

По договору проката на стороны  возлагаются дополнительные по сравнению  с общими положениями об аренде права  и обязанности, отражающие его специфику.

В случае обнаружения недостатков  в имуществе, полностью или частично препятствующих его использованию, арендодатель по заявлению арендатора обязан в течение 10 дней принять меры к их устранению. Он вправе по своему усмотрению либо безвозмездно их устранить на месте, либо заменить данное имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии. Выбор способа зависит прежде всего от характера недостатков и технических возможностей: если недостатки не могут быть устранены на месте, арендодатель должен предоставить аналогичное имущество.

Если арендодатель докажет, что  недостатки возникли вследствие нарушения  арендатором правил эксплуатации и  содержания арендованного имущества, то на последнего возлагается обязанность  по возмещению расходов арендодателя на ремонт и транспортировку имущества. При приведении арендатором объекта  аренды в полную непригодность арендодатель вправе требовать от арендатора возмещения убытков.

Особенность досрочного расторжения  договора проката заключается в  том, что арендатор вправе в любое  время расторгнуть договор, предварительно предупредив об этом арендодателя за 10 дней. Арендодатель может расторгнуть  договор по общим основаниям, указанным  в ст. 619 ГК (за исключением п. 4).

 

2.2 Договор аренды транспортных  средств

 

Аренда транспортных средств представляет собой один из видов договора имущественного найма (аренды). Основанием для выделения  этого вида аренды послужила надобность в принятии ряда специальных норм, в которых учитывалась бы специфика  временного предоставления за плату  во владение и пользование определенного  имущества — транспортного средства. Предоставление транспортного средства может сопровождаться также оказанием  услуг по управлению им и по его  технической эксплуатации. В зависимости  от этого аренда транспортных средств  разделяется на две разновидности  — аренда транспортного средства с экипажем и аренда транспортного  средства без экипажа.

По договору аренды транспортного  средства с экипажем арендодатель предоставляет  арендатору транспортное средство за плату во временное владение и  пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации. В  изъятие из правила о форме  и обязанности государственной  регистрации общего договора аренды, договор аренды транспортного средства с экипажем безотносительно к  сроку его действия и его субъектному  составу должен быть заключен в письменной форме. При аренде морских, воздушных, а также судов внутреннего  плавания договоры, как правило, заключаются  с использованием отпечатанных типографским способом проформ (стандартных форм) чартеров.

Хотя в ГК содержится требование письменного оформления договора аренды транспортного средства с экипажем, несоблюдение этого требования не влечет его недействительности. В случае спора стороны лишаются права  в подтверждение договора и его  условий ссылаться на свидетельские  показания; но вправе приводить письменные и другие доказательства.

Предмет договора аренды транспортного средства с экипажем складывается из двух элементов. Первым из них служит предоставление арендатору своеобразного имущества — транспортного средства. Предоставление понимается здесь прежде всего как передача арендатору на время правомочия пользования, права коммерческой эксплуатации транспортного средства. Его эксплуатация может осуществляться в любых целях, для которых используется транспорт данного вида.

Вторым элементом предмета рассматриваемого договора служит также оказание услуг  по управлению транспортным средством  и его технической эксплуатацией. Строго формально оказание таких  услуг выходит за пределы предмета аренды и сближает рассматриваемый  договор с договорами об оказании услуг, результаты которых не имеют  вещественной формы. Однако в новом  ГК эти договоры, исходя из их первого  и наиболее важного элемента, отнесены к одному из видов договора аренды.

Договором аренды транспортного средства с экипажем предусмотрено предоставление имущества и услуг экипажа  арендатору на определенное время. Срок их предоставления обозначается в договоре в виде календарного периода или времени, необходимого для достижения конкретной цели арендатора (одного или нескольких рейсов по перевозке груза, буксирной либо спасательной операции и т.д.). Поскольку такой договор является срочным, арендатор по истечении обусловленного времени обязан возвратить арендодателю соответствующее транспортное средство в том состоянии, в каком оно было им получено, исключая естественный износ.