Договор аренды

Главной особенностью лизинга является то, что его объект специально приобретается  для передачи в аренду. (Приложение Б).

     

________________________________________________

¹Исключенно требование, по которому по договору финансовой аренды (договору лизинга) имущество предоставляется только для предпринимательских целей. Установлено, что по договору финансовой аренды, арендатором по которому является бюджетное учреждение, выбор продавца имущества осуществляется арендодателем. Гражданское право, А.И. Гомолова, «Academe», Москва, 2009г. – 416с.

4. Договор проката. По договору  проката арендодатель, осуществляющий  сдачу имущества в аренду в  качестве постоянной предпринимательской  деятельности, обязуется предоставить  арендатору движимое имущество  за плату во временное владение  и пользование.

Особенности договора проката заключаются  в следующем:

1. Договор проката заключается в письменной форме.
2. Договор проката заключается на срок до одного года.
3. Договор проката является публичным договором.

4. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своём намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

5. Капитальный ремонт и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.
6. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, не допускается.

Арендная плата по договору проката  устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

5. Договор аренды предприятия². По договору аренды предприятия в целом, как имущественного комплекса, используемого для осуществления предприятия деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение или пользование, земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договорам, запасами сырья, природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а так же уступить ему право требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Договор аренды заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор  аренды предприятия подлежит государственной  регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка  к передачи, включая составление и предоставление  на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять  во временное пользование либо в  займы материальные ценности, входящие в состав арендуемого предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей  другому лицу при условии, что  это не влечет уменьшения стоимости  предприятия и н нарушает других положений договора аренды предприятия, ели иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли, и других природных ресурсов, а так же иных случаев предусмотренных законом.

 

 

___________________________

 

²Впервые возможность передачи предприятия в аренду была предусмотрена в Основах законодательства СССР  и союзных республик об аренде принятых 23 ноября 1989г. Положения Основ были направлены главным образом на разгосударствление предприятий и создание на их базе арендных предприятий. Гражданское право, под редакцией С.П. Гришаева, «Юристь», Москва, 2009г. – 500с.

1.4  Форма и срок договора аренды

 

Специальные правила действуют  в отношении формы заключаемого договора аренды. Если хотя бы одной  из сторон является юридическое лицо, договор должен быть заключен в простой  письменной форме. Если же в договоре участвуют только граждане, заключается  на срок более одного года (абз.1 п.1 ст.609 ГК.).

Договор аренды недвижимого имущества, независимо от суммы сделки, срока  и состава участников, подлежит государственной  регистрации (абз.2 п.2 ст.609 ГК).

Это общее положение конкретизировано в ст.26 ФЗ «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ними», согласно которой с заявлением о государственной регистрации  права на аренды на недвижимого имущества  может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Договор аренды может заключаться  на определенный или неопределенный срок. Срок договора аренды устанавливается  в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор  постоянно владеет и пользуется имуществом. Вместе с тем встречаются  случаи, когда стороны предусматривают  передачу имущества во владение и  пользование в определенное графиком время. В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользования  имуществом (например, спортивным залом, бассейном, ЭВМ и т.п.).

При заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое  время отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества  – за три месяца.

Законом может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении  договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Гражданский кодекс не устанавливает ни максимальных, ни минимальных сроков договора аренды, предоставляя тем самым возможность сторонам решить этот вопрос о договоре. Вместе с тем для отдельных видов аренды специальным законодательством могут быть установлены максимальные (предельные) сроки. При этом договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Жилые помещения (дома, квартиры, части  домов и квартир)  могут предоставлять  юридическим лицам только на основании  договора аренды, тогда как гражданам  – на основе договора найма жилого помещения.

Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК не относит  это условие к числу существенных. Единственное исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы являются обязательным (абз.1 ст. 614 ГК).

Арендная плата устанавливается  за все арендуемое имущество в  целом и отдельно по каждой из его  составных частей в виде:

1. Определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
2. Предоставление арендатором определенных услуг.
3. Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду.
4. Возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать  в договоре аренды сочетание указанных  форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды.

Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в денежной форме.

 

2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

 

2.1 Обязанности арендодателя

 

1.Арендодатель обязан предоставить  арендатору имущество в состоянии,  соответствующим условиям договора  аренды. Если это не сделано,  состояние имущества определяется  его назначением, которое, в  свою очередь, также может быть  установлено договором или вытекать  из целей, ради которых данное  имущество обычно используется. Необычные требования к состоянию  имущества, передаваемого в аренду, должны быть особо оговорены.

Но в любом случае имущество  должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

Имущество должно быть передано в  аренду в установленный срок. Тот  срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором  аренды установлен не был, имущество  подлежит передачи в разумный срок. При нарушении правил о сроке  предоставления имущества в аренду арендатор вправе истребовать это  имущество в соответствии со ст.398 ГК и потребовать либо возмещение убытков, либо расторжения договора и возмещение убытков, причинённых  его неисполнением (абз.4 п.3ст.611 ГК).

При неисполнении арендодателем обязанности  уведомить арендатора о правах третьих  лиц на арендуемое имущество арендатор  вправе требовать уменьшение арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещение убытков. Уменьшение арендной платы должно быть соразмерно тому, насколько существование прав третьих лиц (их объём) ущемляет право  пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжение договора аренды не зависит от вида и объёма прав третьего лица на вещь.

2. Арендодатель обязан возместить  арендатору стоимость неотделимых  улучшений, произведенных с согласия  арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено  договором аренды.

Под неотделимыми понимаются такие  улучшения, которые не могут быть отделены от арендованного имущества  без причинения ему вреда. Поскольку закон не делает, ни каких оговорок о размере такого вреда, следует считать, что неотделимыми будут улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.

 

2.2 Обязанности арендатора

 

1.Арендатор обязан пользоваться  арендованным имуществом в соответствии  с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре  не определены, то в соответствии  с назначением имущества (абз.1 п.1 ст. 615 ГК). Арендатор должен использовать  имущество сам. Если он допускает  к пользованию третьих лиц  без согласия арендодателя, он  нарушает другую свою собственность,  предусмотрено в абз.2 п.2 ст. 615 ГК. Назначение имущества должно  быть определено договором. В  противном случае имущество должно  использоваться по своему обычному  назначению, вытекающему из его  существа.

2. Обязанностью арендатора является  своевременное внесение платы  за пользованием имуществом (абз.1 п.1 ст. 614 ГК). Размер, порядок, условия  и сроки внесение арендной  платы определяются договором.  Установление этих характеристик  арендной платы в законе, а  тем более в подзаконном акте  ГК не предусматривает. Поэтому  если размер, порядок, условия  и сроки внесения арендной  платы установлены каким –  либо нормативным актом, договор  аренды обязательно должен содержать  ссылку на него. В противном случаи эти характеристики арендной платы считаются не установленными договором.

Арендная плата может устанавливаться  за все арендуемое имущество целиком  или отдельно по каждой его составных  частей в зависимости от того, какие  положения на этот счет содержится в договоре. Арендная плата может  уплачиваться в форме:

1)     определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2)    предоставление определенных услуг;

3)  передачи арендодателем арендатору обусловленной договором вещи в аренду.

4)    возложения на арендатора обусловленных затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать  в договоре аренды сочетание указанных  форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды, допустим, в виде части  прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса.

Если конкретная форма арендной платы не предусмотрена, арендная плата  должна быть определена в твердой  сумме, оплачиваемой однократно  или  периодически – в зависимости  от срока договора аренды.

Арендатор имеет право потребовать  соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно  ухудшилось (абз.6 п.4 ст. 614 ГК). Предоставлению арендатору такого права связано  с тем, что арендодатель как собственник  имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели  или повреждение. Ухудшение по случайным  причинам состояния имущества, переданного  в наём – риск собственника.

 Что же касается ухудшения  условий пользования, которые  выступают как внешние по отношению  к предмету договора аренды  обязательства, то применительно  к ним следует вести речь  уже о риске случайной невозможности  исполнения договора (ухудшение  условий такого исполнения). Возложение  на арендодателя ещё и этого  риска вполне логично, если  помнить о его главной обязанности  – предоставить имущество в  пользование им в течение всего  срока договора.

Арендная плата может выплачиваться  в любые сроки, установленные  договором: один раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т.д. Если  арендатор  существенно нарушает сроки внесение арендной платы, арендодатель вправе потребовать  от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем  срок (абз.7 п.5 ст. 614 ГК). Можно требовать  досрочного внесения арендной платы  не более чем за два срока подряд. Существенные нарушения внесения арендной платы должно толковаться так  же, как и существенные ухудшения  условий пользования или  состояния  арендного имущества (абз.1 ст. 622 ГК).