Договор имущественного найма (аренды)

                                                      Введение.

 

Вообще, значение договора в жизни людей  и в регулировании имущественных  и личных неимущественных отношений  между ними трудно переоценить. Применение договоров на протяжении уже нескольких тысяч лет объясняется помимо прочего тем, что речь идет о гибкой правовой форме, в которую могут  облекаться различные по характеру  общественные отношения. Основное назначение договора сводится к регулированию  в рамках закона поведения людей  путем указания на пределы их возможного и должного поведения, а равно  последствия нарушения соответствующих  требований.

Регулирующая  роль договора сближает его с законом  и нормативными актами. Условия договора отличаются от правовой нормы главным  образом двумя принципиальными  особенностями[1,c.54]. Первая связана с происхождением правил поведения: договор выражает волю сторон, а правовой акт – волю издавшего его органа. Вторая различает пределы действия того и другого правила поведения: договор непосредственно расчитан на регулирование поведения только его сторон – для тех, кто не является сторонами он может создать права, но не обязанности, в то же время правовой или иной нормативный акт порождает в принципе общее для всех и каждого правило (любое ограничение круга лиц, на которых распространяется правовой акт, им же определяется). Отмеченные две особенности отличают именно гражданско-правовой договор. В договоре, в котором указанные особенности отсутствуют, имеются в виду различные виды публично-правовых договоров, - грань, отграничивающая его от нормативного акта стирается. Договор служит идеальной формой активности участников гражданского оборота[1, c.89 ].

Своеобразным  сборником договоров в хозяйственном  праве служит Гражданский Кодекс РК  в его особенной части. Необходимо заметить, что одно из самых значительных и, вместе с тем, одно из самых “незамеченных” событий нашего десятилетия – принятие и введение в действие нового  Гражданского кодекса Республики Казахстан, который возвращает наше общество от сомнительных и опасных экспериментов в области экономики к испытанным веками методам и способам регулирования имущественного оборота[2, c.76 ].

Одним из важнейших видов договоров, занимающим не последнее место в регулировании  имущественных отношений, является договор имущественного найма 

(аренды). Этот  договор сыграл в свое время  и продолжает играть сейчас  важнейшую роль в развитии  Казахстанского государства. 

Одним из первых реальных путей выхода нашей  экономики из кризиса в начале десятилетия явилось родившееся по инициативе “снизу” движение по переводу предприятий на арендные отношения. Объективность процесса возникновения  арендного движения  была  обусловлена  необходимостью разгосударствливания собственности и демонополизации народного хозяйства, преодоления отчуждения работника от средств производства, развития свободы предпринимательства и в тоже время повышения взаимной ответственности предприятия и органа управления за выполнение обязательств, установления реальной связи между результатами деятельности предприятия и доходами каждого работника[ 2, c.79].

Ныне  действующий ГК рассматривает аренду и имущественный наем  как синонимы. В этом смысле  он отступил  от традиций, которые были заложены континентальным  гражданским правом. В частности, в праве Франции различаются  наем движимого имущества и аренда недвижимости. В Германии же наем предполагает, только пользование вещью, тогда  как аренда означает извлечение из вещи также и плодов. Эти традиции восприняты  нашим перестроечным  законодательством и доктриной. Так, если ГК 1964  года постоянно использовал  термин  “имущественный наем”,  то Основы законодательства Союза ССР  и союзных республик об аренде от 23  ноября 1989 года, касавшиеся в основном использования имущества в процессе ведения хозяйственной деятельности, вели речь именно об аренде. Это позволило некоторым правоведам выделять наряду с обычным еще и коммерческий наем, то есть аренду[3, c.86 ]. Однако эта точка зрения была спорной и в прежние времена. Сейчас же она вообще утратила смысл. Если и вести речь о размежевании аренды  и найма, то лишь на основе романской или германской традиции. Без ответа, однако, остается вопрос о том, частями какого института будут выступать наем и аренда в таком их понимании. Для этого института пришлось бы подыскивать специальное название, которого закон не создал, в противном случае  произошло бы нарушение правил формальной логики. Поэтому далее в работе мы будем использовать словосочетания: аренда, арендодатель, арендатор.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 Глава 1. Договор имущественного найма (аренды)

    

1.1. Понятие договора  аренды.

 

Общие положения  о договоре аренды закреплены в главе 29 особенной части ГК. Данная глава  построена по тому же принципу, что  и другие главы, регулирующие сложные  договоры, которые имеют свои разновидности  договорных обязательств (купля-продажа, подряд и некоторые другие). Сначала  излагаются положения, являющиеся общими для всех видов договора аренды, а затем специальные правила, относящиеся только к соответствующему виду договора (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда).

Указанные отдельные виды договора аренды и  договоры аренды отдельных видов  имущества регулируются следующим  образом: общие положения об аренде применяются к ним, если специальными правилами об этих договорах (также  предусмотренными ГК) не установлено  иное.

Договором имущественного найма (аренды) признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования в соответствии с договором арендованного имущества, являются его собственностью. Данное положение корреспондирует норме, устанавливающей общее правило о принадлежности поступлений, полученных в результате использования имущества каким-либо субъектом (не собственником), лицу, использующему имущество на законном основании. Необходимо отметить, что ГК вслед за Основами гражданского законодательства, давая понятие договора аренды, исходит из того, что он представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же как договоры купли-продажи, подряда и т. п.. В то же время Кодекс исключает возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это было ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства, либо одного из средств разгосударствлевания экономики[ 3,c.97 ]. О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется наймодателем, арендатор – нанимателем, а сам договор аренды – договором имущественного найма. Договор аренды является консенесуальным, взаимным и возмездным. Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имуществ во временное пользование другому лицу.

Право пользования  арендатора пользуется вещно-правовой защитой и вэтой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам. Праву пользования арендатора присуще свойство следования за вещью. Переход права собственности или другого права на сданное в ренту имущество не является основанием для расторжения договора.

Объектом  аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных  свойств: земельные участки, природные  объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства  и т. п..

Нет прямого  указания в законе на виды имущества, в отношении которого нельзя применять  положения об аренде. Означает ли это, что аренда допустима в отношении  любого имущества? На этот вопрос следует  дать отрицательный ответ. Предусматривается, что сдача предприятий в аренду может иметь место во всех отраслях материального производства и в  непроизводственной сфере, за исключением части предприятий оборонной промышленности, связи, транспорта,  государственных банков и т. д..

Первостепенное  значение для всякого договора имеют  его существенные условия, поскольку  он может считаться заключенным  лишь в том случае, если между  сторонами в требуемой законом  форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора[ 4, c.63].

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор  аренды обязательно должен содержать  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т. п.). В противном случае договор  аренды может быть признан незаключенным.

Арендодателем имущества по договору аренды может  быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду.  Формулируя это положение, законодатель, конечно же, принимал во внимание, что сдача имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник,  поскольку субъективное право собственности включает в себя правомочие по распоряжению имуществом[4,c.87 ].

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены законом или собственником соответствующими полномочиями. В силу закона таким  правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения –  государственные и муниципальные  унитарные предприятия. Правда, сдавать  в аренду имущество они могут  только с согласия собственника или  по его распоряжению.

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить  в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а  учреждение ни при каких условиях не вправе сдать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем  учреждение может выступить в  качестве арендодателя имущества, приобретенное  им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами  предпринимательской деятельности.

Что же касается арендатора, то это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу не предъявляет.

1.2. Порядок заключения  договора аренды.

 

Требования  к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором  выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма  требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Здесь можно  отметить отличие требований к форме  договора аренды, заключаемого между  гражданами, от общего правила, регулирующего  форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме,  и только в случаях, предусмотренных  законом, - независимо от суммы сделки. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации[5,c.54 ].

Особым  образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход  в последующем права собственности  на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться  в форме, предусмотренной для договора купли – продажи соответствующего имущества. Особые требования установлены законом в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной путем составления одного документа, подписанного сторонами, если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов[ 5,98].

Принципиальные  изменения внесены Кодексом в  регулирование срока договора аренды. Ранее срок договора аренды рассматривался в качестве существенного условия  договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его  действия договор считался незаключенным. Кодекс также предусматривает, что  договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускается  заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор будет считаться  заключенным на неопределенный срок.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных  видов аренды или аренды отдельных  видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой  – либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом  предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным[6,75].

Цена  договора аренды (арендная плата) может  быть предусмотрена как в отношении  всего арендуемого имущества  в целом, так и применительно  к каждой из его основных частей. Кодексом предусмотрены следующие  формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная  доля полученных в результате использования  имущества продукции, плодов и доходов; предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; возложения на арендатора

Глава 2. Содержание договора аренды.

2.1. Обязанности  арендодателя (наймодателя).

 

Арендодатель  во исполнение заключенного договора обязан:

1)предоставить  арендатору имущество в состоянии,  соответствующем условиям договора  аренды и назначению имущества.  Состояние имущества, подлежащего  передаче, должно быть определено  договором аренды. Если этого  не сделано, состояние имущества  определяется его назначением.  Имущество сдается в аренду  вместе со всеми его принадлежностями  и относящимися к нему документами  (техническим паспортом, сертификатом  качества и т. п.)[7,89].

 Имущество  должно быть передано в аренду  в установленный срок. Этот срок  должен быть указан в договоре  аренды. Если срок передачи договором  установлен не был, имущество  подлежит передаче в разумный  срок.

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества  действует на протяжении всего срока  аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

По общему правилу арендодатель отвечает за все  недостатки передаваемого имущества, за исключением таких, которые: а) оговорены  арендодателем при заключении договора; б) заранее известны арендатору; в) должны быть обнаружены арендатором во время  осмотра имущества при заключении договора. Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества  на началах риска.

2)предупредить  арендатора о всех правах третьих  лиц на сдаваемое в аренду  имущество. 

Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится  лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим  лицам и к ним относятся, в  числе других, сервитуты и права  залога.