Договор имущественного найма (аренды)

В случае, когда транспортное средство передается в аренду с экипажем, часть расходов на его эксплуатацию лежит на арендодателе, в том числе расходы на страхование транспортного средства и ответственности за ущерб, который может быть причинен им, или в связи с его эксплуатацией. Что же касается арендатора, то он несет только те расходы, которые возникают в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, включая оплату сборов, а также топлива и других, расходуемых в процессе такой эксплуатации материалов.

При аренде транспортного средства с экипажем ответственность за вред, причиненный  арендованным транспортным средством  третьим лицам возлагается на арендодателя. Арендодатель может предъявить арендатору требование о возмещении сумм, выплаченных им третьим лицам, но только в регрессном порядке и  при условии представления доказательств, подтверждаюших, что вред причинен третьим лицам по вине арендатора. 

Если  по договору аренды арендатору передается транспортное средство без экипажа, ответственность за вред, причиненный  третьим лицам этим транспортным средством, несет арендатор.

3.3. Аренда зданий и сооружений.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное  владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Здания предназначаются  для постоянного нахождения в  них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто  техническим целям, люди проживают  в них временно.

Если  предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих  положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых  помещений, какие – либо специальные  правила в Кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям  общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны в  жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и  т. п..

Требования  к форме договора аренды здания (сооружения) состоит в том, что такой договор  должен быть заключен в виде единого  документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. Государственной регистрации  подлежат только те договоры, срок действия которых превышает один год.

Как отмечалось, здания и сооружения неразрывно связаны  с землей и относятся к объектам недвижимости. Владение и пользование  такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Если земельный участок  принадлежит  арендодателю на праве  собственности – одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок  может быть передан и на ином праве.

Если  земельный участок не принадлежит  на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может  быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания не будут противоречить закону или договору с собственником  земельного участка.

Стабильности  арендных отношений будет способствовать положение, согласно которому арендатор  здания (сооружения) сохраняет за собой  право пользования частью земельного участка, на котором находится здание и которая необходима для его  использования по назначению.

Важным  условием договора аренды зданий и  сооружений является арендная плата. При  отсутствии согласованного сторонами  в письменной форме условия о  размере арендной платы договор  считается незаключенным. Арендная плата, определяемая договором аренды здания, должна, включать в себя также  плату за пользование земельным  участком, на котором оно расположено.

Исполнение  арендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды, производится путем  передачи соответствующего здания и  принятия его арендатором. Данная операция должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанном  обеими сторонами.

3.4. Аренда предприятий.

Весьма  специфическими особенностями по сравнению  с общими положениями об аренде имущества  обладает правовое регулирование аренды предприятий. Как известно, в Кодексе  под предприятием как объектом гражданских  прав понимается имущественный комплекс, используемый для предпринимательской  деятельности. В состав предприятия  входят все виды имущества, предназначенные  для его деятельности, включая  земельные участки, здания, сооружения, оборудование, сырье, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие его продукцию.

В целом  как имущественный комплекс предприятие  признается недвижимостью. Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальных правил, посвященных  аренде. Сдача в аренду действующего предприятия предполагает передачу арендатору не только имущества, но и  переход к нему прав и обязанностей арендодателя в отношении третьих  лиц.

По договору аренды предприятия в целом, как  имущественного комплекса, используемого  для предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие за плату  во временное владение и пользование. В составе предприятия арендатору передаются по договору земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежат передаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой ресурсами, иные имущественные права. Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него все долги, относящиеся к предприятию.

Исключение  составляют права арендодателя полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права  не могут быть переданы без специального на то указания закона или иного  правового акта.

По форме  договор аренды предприятия должен представлять собой единый документ, подписанный сторонами. Всякий договор  аренды предприятия подлежит государственной  регистрации.  Нарушение этих требований влечет недействительность договора.

В связи  с переводом на арендатора долгов по обязательствам арендодателя Кодекс проявляет заботу  о дополнительной защите прав кредиторов по таким обязательствам.

Обязанностью  арендодателя является письменное уведомление  кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента  передачи предприятия арендатору. Кредиторы, получившие уведомление, но не давшие своего согласия на перевод долга  на арендатора, так и не получившие уведомления, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. Кредиторы, получившие уведомления  могут предъявить свои права требования в пределах 3-х месяцев со дня  получения такого уведомления, а  не получившие – в течение года со дня, когда они узнали или должны были узнать о передаче предприятия  в аренду.

Исполнение  договора аренды предприятия требует  от арендодателя совершения ряда подготовительных действий, в том числе по составлению  и представлению на подписание арендатору передаточного акта, по которому осуществляется прием предприятия арендатором.

Обязанностью  арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятия является не только своевременное и полное внесение платежей, но и поддержания предприятия  в надлежащем состоянии, проведения как текущего, так и капитального ремонта.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия. Не требует  также согласия арендодателя передача этих ценностей в субаренду или  передача арендатором в отношении  их прав обязанностей другому лицу.

Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имущества арендованного  предприятия путем изменения  состава имущественного комплекса, его реконструкции и т. п., то арендатор  волен совершать их без согласия арендодателя, если иное не предусмотрено  договором.

В процессе эксплуатации имущества арендованного  предприятия арендатором могут  быть произведены неотделимые улучшения  этого имущества (разрешения не требуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору за счет арендодателя. Лишь в одном случае арендодатель может быть освобожден судом от возмещения стоимости улучшений  имущества арендованного предприятия, произведенных арендатором, – если докажет, что по своей стоимости  эти “улучшения” не соразмерны реальному улучшению качества и  эксплуатационных свойств имущества, либо они произведены без учета  принципов добросовестности и разумности.

Возврат арендованного предприятия в  связи с прекращением договора аренды должен быть произведен арендатором  с соблюдением правил, установленных  для передаче предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности по подготовке имущества, составлению передаточного акта и подачи его на подпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.

3.5. Финансовая аренда (лизинг).

Договор финансовой аренды (договор лизинга) – гражданско-правовой договор, в  соответствии с которым арендодатель обязуется приобрести в собственность  указанное арендатором имущество  у определенного им продавца и  предоставить арендатору это имущество  за плату во временное владение и  пользование для предпринимательских  целей.

Договор лизинга – новый для отечественного законодательства вид договорных арендных обязательств. С другими разновидностями  аренды договор лизинга объединяет то, что имущество передается арендодателем  арендатору во временное владение и  пользование.

Вместе  с тем договору лизинга присущи  некоторые особенности, выделяющие его в отдельный вид договора аренды.

Во-первых, в качестве участника обязательств по лизингу наряду с арендодателем и арендатором выступает также продавец имущества, являющийся его собственником.

Во- вторых, арендодатель, в отличие от общих  положений об аренде, не является собственником  или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. Более того, на арендодателя возлагается  обязанность приобрести в собственность  это имущество, принадлежащее другому  лицу (продавцу). Данная обязанность  арендодателя охватывается содержанием обязательства, возникающего из договора лизинга. Приобретая имущество  для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначенное для передаче в аренду.

В-третьих, активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, в обязательстве  по лизингу принадлежит арендатору. Именно арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое  должно быть приобретенного арендодателем для последующей передачи в аренду. Естественно, арендодатель освобождается от какой – либо ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

В-четвертых, передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого  имущества. Тем не менее, ответственность  за неисполнение или ненадлежащее исполнение этой обязанности продавцом возлагается  на арендодателя и наступает в  форме возмещения убытков или  требования арендатора о расторжении  договора. С момента передачи продавцом  арендованного имущества к нему переходит риск случайной гибели.

Своеобразие договора лизинга в основном объясняется  тем, что возникшие из него обязательства  представляют собой сочетание, с  одной стороны, прав и обязанностей арендатора и арендодателя, типичные для арендных отношений, а с другой – некоторых прав и обязанностей продавца и покупателя, присущих договору продажи. Следствием этого является возложение отдельных прав и обязанностей арендодателя, выступающего одновременно покупателем имущества по договору купли – продажи, как на арендатора (права и обязанности покупателя), так и на продавца (права и обязанности арендодателя).

Арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные законом для  покупателя по договору купли –  продажи (за арендодателя), кроме обязанности  оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной по договору купли – продажи. Без согласия продавца арендатор расторгнуть  договор купли – продажи, и  предоставлению ему (наряду с арендатором) статуса солидарного кредитора  по отношению к продавцу.

Что же касается арендатора по договору лизинга, то он наделен правом предъявлять непосредственно  продавцу имущества, являющегося предметов  договора, любые требования, вытекающие из договора купли – продажи. Арендодатель, напротив, освобожден от ответственности  перед арендатором за действия продавца. Если в соответствии с договором  лизинга выбор продавца и приобретаемого имущества был возложен на арендодателя, то требования арендатора могут быть предъявлены как продавцу, так и арендодателю.