Договор имущественного найма (аренды)

3)производить  за свой счет капитальный ремонт  переданного в аренду имущества,  если иное не предусмотрено  законом, иными правовыми актами  или договором аренды[ 7,102].

Под капитальным  ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению.

Срок  проведения такого ремонта должен быть установлен договором. Если не установлен, то – в разумный срок.

Ремонт  должен проводиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц.   4)возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено  договором аренды. Под неотделимыми улучшениями понимаются такие улучшениями, отделить которые невозможно без  причинения вещи вреда в любом  размере[ 8,c.69].

2.2. Обязанности  арендатора (нанимателя).

Арендатор обязан:

1)пользоваться  арендованным имуществом в соответствии  с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре  не определены, то в соответствии  с назначением имущества. Арендатор  должен использовать имущество  сам.

2)своевременно  вносить плату за пользование  имуществом. Размер, порядок, условия  и сроки внесения арендной  платы определяются договором.  Если размер, порядок и условия  внесения арендной платы установлены  каким – либо нормативным актом,  то договор обязательно содержит  ссылку на него.

3)при  прекращении договора аренды  вернуть арендодателю имущество  в том состоянии, в котором  он его получил, с учетом  нормального износа или в состоянии,  обусловленном договором.

Требования  к состоянию имущества, возвращаемого  арендатором, такие же, как и к  передаче имущества, арендодателем  в соответствии с заключенным  договором аренды. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. Могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения капитального ремонта.

4)поддерживать  арендованное имущество в исправном  состоянии, производить за свой  счет текущий ремонт и нести  расходы на содержание имущества,  если иное не предусмотрено  законом или договором аренды.

Под текущим  ремонтом понимается устранение недостатков  имущества, не связанное с заменой  основных составных частей.

От текущего ремонта следует отличать поддержание  имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без  прекращения его использования  по назначению.

Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права  в залог.

Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих положениях и зависит, прежде всего, от того какая из обязанностей была ими нарушена. Например, при  неисполнении арендодателем обязанности  уведомить арендатора о всех правах третьих лиц, последний вправе требовать  уменьшения арендной платы либо расторжения  договора и возмещения убытков.

Договор субаренды может быть заключен арендатором  с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Cрок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

Досрочное прекращение договора аренды, конечно  же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать  от арендодателя в основном договоре аренды на имущество, находившееся в  его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды  и на условиях, соответствующих прекращенному  договору аренды.

Кодекс  называет основания для досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания  расторжения договора носят характер расшифровки понятия “существенное  нарушения договора” применительно  к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения  договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договоров или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором  срока платежа не внести арендную плату. Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном  расторжении договора в следующих  случаях: арендодатель не предоставляет  ему сданное в аренду имущество  либо чинит препятствия в пользовании  имуществом в соответствии с договором  или назначением этого имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает оказывается непригодном для  пользования; арендодатель не выполняет  обязанность по капитальному ремонту; имущество имеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые  отвечает арендодатель. Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания для досрочного расторжения  по требованию одной из сторон.

В соответствии с Основами законодательства об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление  договора.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока  действия договора аренды имеет при  прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

Для обоснования  требований истец – арендатор  обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому  арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого  имущества в аренду другому арендатору. Кроме того,  истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить  договор аренды на условиях, на которых  арендодатель заключил или предполагал  заключить договор аренды с другим арендатором.

Глава 3. Отдельные виды договор  имущественного найма.

Гражданский кодекс проводит разграничение между  видами договора аренды и арендой  отдельных видов имущества. Виды договора аренды – это те наиболее значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфах 2-6 ст.564-596 ГК.

Аренда  же отдельных видов имущества  в ГК в форме самостоятельных  параграфов не урегулирована. Могут  существовать только отдельные нормы, которые применяются к тем  или иным видам имущества. В качестве примера разграничения вида аренды и аренды определенного вида имущества  можно привести аренду сооружений и  аренду недвижимого имущества. Деление  аренды на виды производится не на одном  определенном критерии, а, например, по виду предмета, исходя из потребительского характера договора для арендатора и предпринимательского для арендодателя. Выделяют 5 видов договора аренды.

3.1. Прокат.

Договор проката представляет собой договор  аренды, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в  качестве постоянной предпринимательской  деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату  во временное владение и пользование  за плату.

Договору  проката присущи некоторые характерные  признаки:

 Во-первых, в качестве арендодателей могут  выступать не любые коммерческие  организации, а лишь те, которые  осуществляют сдачу имущества  в аренду в качестве постоянной  предпринимательской деятельности, то есть на профессиональной  основе.

Во-вторых, как общее правило имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских  целей, если иное не предусмотрено договором  или не вытекает из существа обязательства. Поэтому арендаторами по договору в  основном являются граждане, которым  соответствующее имущество понадобилось для личного, семейного, домашнего и иного подобного использования. Арендаторами могут быть также юридические лица и индивидуальные предприниматели, но для них исключается возможность извлечение прибыли от использования имущества.

 В-третьих,  договор проката относится к  категории публичных договоров.  Это значит, что арендодатель  не вправе отказать обратившемуся  к нему лицу в заключении  договора проката или оказать  предпочтение кому – либо в  заключении договора. Условия договора  должны устанавливаться одинаковыми  для всех арендаторов. В-четвертых,  договор проката не может носить  характер бессрочного обязательства.  Более того, в императивном порядке  определен максимальный срок  действия такого договора –  один год. 

В-пятых, к обязательствам, возникшим из договора проката, не подлежат применению общие  правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок.

В-шестых, договор проката может быть расторгнут по инициативе арендатора в любое  время при условии письменного  предупреждения арендодателя  о  своем намерении отказаться от договора не менее, чем за десять дней. На арендодателя по договору проката возложены дополнительные обязанности, например он должен при  заключении договора проверить исправность  сдаваемого имущества, ознакомить арендатора с правилами его эксплуатации, а также устранить в десятидневный  срок со дня получения заявления  арендатора либо заменить его аналогичным  имуществом в исправном состоянии.

3.2. Аренда транспортных  средств.

Договор аренды (фрахтования на время) транспортного  средства – гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется  транспортное средство во временное  владение и пользование.

В Кодексе  содержатся нормы, регулирующие две  разновидности договора аренды транспортного  средства с экипажем и договор  по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

Сначала отметим особенности правового  регулирования аренды транспортных средств.

Во-первых, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление в аренду транспортного средства, законодатель исключил возможность применения к  данным правоотношениям общих положений  об аренде, наделяющих арендатора, надлежащим образом свои обязанности, по истечении  срока договора аренды при прочих равных условиях преимущественным перед  другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок. Как  следствие этого, арендатор транспортного, в отличие от арендатора по обычному договору аренды, ни при каких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по договору аренды транспортного средства, заключенного арендодателем по истечении  срока действия прежнего договора с  другим арендатором[ 9, c.77].

Во-вторых, договор аренды транспортного средства не подлежит государственной регистрации, он заключается в простой письменной форме. Это принципиальный момент, поскольку, как известно, определенные транспортные средства – воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания –  отнесены Кодексом к недвижимым вещам.

В-третьих, обязанностью арендатора в течении  всего срока действия договора аренды транспортного средства является поддержание  сданного в аренду транспортного  средства в надлежащем состоянии, включая  осуществление не только текущего, но и капитального ремонта.

В-четвертых, арендатору транспортного средства предоставлено право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором. Применительно  же к договорам аренды иного имущества  действует противоположное правило, согласно которому арендатор может передать арендованное имущество в субаренду только с согласия арендодателя.

Кроме того, арендатор в рамках осуществления  коммерческой эксплуатации арендованного  транспортного средства вправе без  согласия арендодателя от своего имени  заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат указанным в  договоре целям использования транспортного  средства либо назначения этого транспортного  средства.

Что касается имеющихся различий в правовом регулировании  двух разновидностей договора аренды транспортного средства (аренда транспортного  средства с экипажем и без экипажа), то все они предопределены тем, что  в одном случае обязанности по управлению и технической эксплуатации транспортного средства лежат на арендодателе, а в другом случае – их несет арендатор транспортного  средства. Эти различия таковы:

По договору аренды транспортного средства с  экипажем арендодатель помимо основных обязанностей, присущих всякому договору аренды транспортного средства, оказывает  арендатору  услуги по управлению и  технической эксплуатации транспортного  средства, которые должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию. На арендодателе также остаются расходы  на содержание членов экипажа и оплату их услуг.

Естественно, при аренде транспортного средства без экипажа арендодатель свободен от исполнения названных обязанностей, поскольку управление арендованным транспортным средством и его  техническую эксплуатацию осуществляет сам арендатор[ 9,113].

Лицо, арендующее транспортное средство без экипажа, несет все расходы на страхование  транспортного средства, включая  его страхование, а также расходы, возникающие в связи с его  эксплуатацией.