Договор купли продажи недвижимости

Оглавление

Введение………………………………………………………………………..3

1. Недвижимость как предмет договора купли–продажи недвижимого имущества

1.1. Понятие недвижимости в гражданском праве…………………....5

1.2. Виды недвижимости………………………………………………..7

2. Договор купли–продажи недвижимого имущества

2.1. Понятие и признаки договора купли–продажи недвижимого имущества……………………………………………………………………..12

2.2. Элементы договора купли–продажи недвижимого имущества..15

2.3. Права и обязанности сторон по договору купли–продажи недвижимого имущества……………………………………………………..20

Заключение…………………………………………………………………...27

Список использованных источников……………………………………..29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Актуальность темы курсовой работы. В наше время сделки с недвижимостью приобретают актуальное значение, так как объем и значимость с каждым годом возрастают. Немаловажное место должно занимать правовая просвещенность граждан по поводу совершения сделок. Знание требований к договору купли-продажи недвижимости необходимы любому человеку по нескольким причинам. Во-первых, каждый может испытать необходимость заключить подобную сделку в личных целях. Во-вторых, эти сделки активно совершаются при создании и работе практически любого предприятия. Так же следует отметить, что сделки с недвижимостью требуют государственной регистрации, которая существенно отличает договор купли – продажи недвижимого имущества от других ее видов, и тем самым делая этот договор особенным.

Деление вещей на движимые и недвижимые хорошо известно с древности. Для недвижимого имущества всегда был характерен особенный правовой режим, который коренным образом отличал его от движимого.

Объекты недвижимости всегда играли важную роль в жизни и деятельности граждан и юридических лиц. Недвижимость для граждан - это прежде всего  место проживания. Для организаций и обществ - это основное место деятельности. Нормальный деловой оборот и жизнь людей невозможны без недвижимости.

Основу правового режима недвижимости заложили еще древние  законы. Большинство стран мира продолжают совершенствовать эти законы, целью которых является защита прав собственника, не остается в стороне и наше гражданское законодательство.

В Кыргызской Республике становление законодательства о сделках с недвижимым имуществом происходит лишь в последнее десятилетие. Мошенничество, преступления в сфере сделок с недвижимостью стали не просто распространенным явлением, но и одним из наиболее эффективных способов создания первичного капитала.

Так как в наше время  появилось большое количество частных компаний и организаций, а также лиц вступающих во взаимоотношение между ними и между собой, правильность совершения сделки с юридической точки зрения приобретает большой смысл. Так как наше общество развивается по принципам правового государства правильность оформления и совершения сделок между элементами правоотношений способствует развитию правильных общественных отношений.

Предмет исследования рассмотрение теории и практики недвижимости как  объекта гражданских правоотношений.

Объектом курсовой работы является договор купли-продажи  недвижимости как особый вид договора купли-продажи. Сразу следует отметить, что гражданским законодательством к недвижимости предприятие не относится.

Целью курсовой работы является рассмотрение особенностей договора купли-продажи  недвижимости по современному кыргызскому законодательству. Данная цель включает в себя следующие задачи:

1. Определение понятий «договор купли-продажи недвижимости» и «недвижимость»;
2. Рассмотрение всевозможных классификаций недвижимости;
3. Изучение вопроса о сторонах договора купли-продажи недвижимости;
4. Формулировка требований к форме, содержанию, порядку заключения, исполнению договора купли-продажи недвижимости, а так же особенностям его расторжения;
5. Характеристика процесса государственной регистрации прав на недвижимое имущество и договора купли-продажи недвижимости.

Выбранная цель и сформулированные задачи определяют структуру работы и логику изложения материала.

При написании курсовой работы были использованы различные  источники: нормативно-правовые акты (Гражданский кодекс КР, Жилищный кодекс КР, Закон КР «о государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ними»); учебная литература по курсу «Гражданское право»; материалы периодической печати и др.

Методологической основой  курсовой работы являлись такие общие  методы исследования как анализ, синтез, обобщение, метод комплексного подхода; и частные: исторический, сравнительный, формально-логический методы исследования.

Структура работы. Название, структура и объем курсовой работы обусловлены актуальностью и  целями исследования. Курсовая работа состоит из введения, двух глав, включающих пяти параграфов, и списка использованных источников. В первой главе «Недвижимость как предмет договора купли продажи недвижимого имущества» рассматриваются понятие и правовая природа недвижимости в гражданском праве, а также ее виды. Во второй главе «Договор купли – продажи недвижимого имущества» рассматриваются понятие, признаки, элементы договора купли – продажи недвижимого имущества; проводится анализ прав и обязанностей сторон по данному договору. В заключении вся работа презюмируется и подводятся итоги по исследованию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Недвижимость как предмет договора купли–продажи недвижимого имущества

1.1. Понятие недвижимости в гражданском праве

Понятия «недвижимость», «недвижимое имущество» часто встречаются нам в повседневной жизни. И вроде бы всем понятно, что они обозначают. Тем не менее, важно составить грамотное, правильно обоснованное представление о том, что представляет собой недвижимость в правовом смысле этого слова.

Понятие недвижимости вошло в гражданский и хозяйственный оборот нашей страны сравнительно недавно. В период господства командно-административной системы недвижимость была объектом только государственной собственности. В редких случаях допускалось право собственности граждан на отдельные виды недвижимости (например, на жилые дома).¹.

Советское гражданское  право не давало легального определения  недвижимости, хотя в ГК Киргизской СССР выработанная на подобии ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи)². Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г. на первой волне реформирования не только советского права, но и советского государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана связь с землей. Однако основы дальше констатации этого факта не пошли, поскольку не предусматривали особого правового режима для недвижимых вещей. Решающий шаг в становлении понятия недвижимости сделал новый Гражданский кодекс, который не только дал определение недвижимым вещам (ст. 24 ГК), но и определил общие контуры правового режима недвижимости.

Деление вещей на движимые и недвижимые находит широкое  применение и в законодательстве других стран. Так, по законодательству Франции к недвижимым вещам отнесены земля и связанные с ней  строения, урожай на корню, леса и т.д. К недвижимым вещам отнесены также машины, инструменты и сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи, хотя и движимые по своей физической природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживания недвижимости в физическом смысле.

Все остальные вещи относят  к движимым.

В связи с развитием  рыночных отношений в Кыргызстане роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно возросла.

Кыргызский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капитала.³

Нормативные акты, принятые за весь период независимости Кыргызстана, обеспечили включение рыночных отношений в сферу недвижимости, и сейчас уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Недвижимость — это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.

Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и  распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Государственные и муниципальные органы реализуют функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней, для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в отношении налогообложения.

Недвижимые вещи являются обычно сложными, так как состоят  из совокупности разнородных вещей, образующих единое целое и используемых по одному назначению. Среди «традиционной» недвижимости только земельный участок, если на нем нет построек, сооружений или насаждений, относится к простым вещам⁴. При осуществлении сделок с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящей в недвижимость, так и любой самой сложной недвижимой вещью, исключив из ее состава любую входящую в нее вещь.

Приобретение права  на недвижимость и владение ею предполагает наличие дополнительных обременений, накладываемых на владельца объектов недвижимости. Так, регистрация прав на земельный участок, ранее находившийся в государственной или муниципальной собственности, предшествует его отвод. Для возведения жилого дома, помимо отвода участка и регистрации права на него застройщиком, требуется получение разрешения на строительство дома, соблюдение целого ряда противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил.

После приобретения в  установленном порядке прав на недвижимость на собственнике лежит такая обязанность, как уплата налога на недвижимость.

В основе деления вещей  на движимые и недвижимые лежит право  частной собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются, прежде всего, через связь с землей. При этом земля, вследствие ее ограниченности, необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам.

Объекты недвижимости также  различаются по своему происхождению: созданные природой без участия  человека и являющиеся результатом  труда человека и, наконец, объекты, хотя и созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она  предназначена для длительного  пользования и не исчезает в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащем состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обусловливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги⁵.

Спецификой недвижимого  имущества является возможность  использования этого имущества  только в условиях более или менее  постоянного нахождения на определенном земельном участке, а для объектов, не связанных с землей и предназначенных для перемещения людей и грузов, особым условием является место их использования - это водное, воздушное или космическое пространство.

 

1.2. Виды недвижимости

В ст. 24 ГК к видам недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.д. Таким образом, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Следует отметить, что Гражданский кодекс, рассматривая участки недр и обособленные водные объекты в качестве недвижимости, ставит их в один ряд с земельными участками и делает их независимыми от последних. Однако очевидно, что ни участки недр, ни водные объекты вне связи с землей существовать не могут. Вне связи с земельными участками недвижимые вещи теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные на снос.⁶

Вместе с тем закон  относит к недвижимости и объекты, которые по своей физической природе  являются движимыми. К ним относятся  подлежащие государственной регистрации  воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.).