Договор купли продажи недвижимости

Полученные «продавцом»  от «покупателя» денежные средства по несуществующему (незаключенному) договору являются неосновательным обогащением «продавца». Согласно правилам, установленным главой 52 ГК КР, если неосновательно были приобретены или сбережены денежные средства, то в соответствии со статей 360 ГК КР на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты с того времени, когда «продавец» узнал или должен был узнать о неосновательности приобретения или сбережения этих средств (ст. 1034 ГК КР). Согласно статьи 360 ГК КР размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора - гражданина или месте нахождения юридического лица - кредитора (кредитором в данном случае является «покупатель») учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства (выплаты денежной суммы). В настоящее время в отношениях между гражданами и юридическим лицами подлежат уплате проценты в размере единой учетной ставки Национального Банка КР по кредитным ресурсам, предоставляемым коммерческим банкам (ставка рефинансирования).

Исходя из положений статьи 1036 ГК КР, лицо, получившее денежную сумму или иное имущество, предоставленное по договору, который не считается заключенным, может быть освобождено от возврата переданного имущества, если докажет, что лицо, требующее его возврата, знало об отсутствии обязательства.²⁴

Государственная регистрация  проводится по истечении некоторого времени после предоставления всех необходимых для государственной  регистрации документов, но не позднее  месячного срока после их предоставление. Государственная регистрация при наличии оснований, указанных в законе, может быть приостановлена (например, если у регистратора есть сомнения в наличии оснований для государственной регистрации). Регистратор, при государственной регистрации сделки, проводит правовую экспертизу представленных документов и проверяет законность совершаемой сделки (ст. 13 Закона Кыргызской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») ²⁵.

Функции нотариуса при  удостоверении договоров шире. В  соответствии с основами законодательства КР о нотариате - нотариус обязан разъяснять физическим и юридическим лицам их права и обязанности, предупредить о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред; нотариус должен выяснить дееспособность граждан и правоспособность юридических лиц; проверить, соответствует ли содержание договора действительным намерениям сторон. Нотариус несет имущественную ответственность за совершение нотариальных действий, противоречащих законодательству.

Таким образом, все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму.

2.3. Права и  обязанности сторон по договору  купли-продажи недвижимого имущества

Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным мотивом к заключению договора купли - продажи, стороны должны исполнить возникшее из договора обязательство. Исполнение обязательства купли - продажи, в том числе купли - продажи недвижимости, регулируется общими нормами (гл. 23 ГК КР). Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы). Именно надлежащим исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства. Обязательство прекращается, по общему правилу, его исполнением. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечет его прекращение, а только исполнение, соответствующее определенным требованиям.

Основные обязанности  сторон сформулированы в законодательном  определении: договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь. в собственность покупателю, который обязуется принять ее и уплатить за нее определенную денежную сумму (п. 1 ст. 415 ГК КР).

Главная обязанность  продавца - передать недвижимость в  определенный срок. Срок исполнения обязанности  передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, то обязанность (обязательство) должна быть исполнена продавцом в разумный срок после возникновения обязательства (заключения договора). Обязанность, не исполненную в разумный срок, продавец должен исполнить в семидневный срок со дня предъявления покупателем требования об исполнении (ст. 305, 419 ГК КР).

Установление срока  передачи имущества имеет двоякое  значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные  правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться как простая обязанность. При просрочке по вине продавца покупатель остается обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес), и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков. Во-вторых, срок исполнения может быть «условием исполнения», если из содержания договора следует, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор при нарушении определенного в нем срока продавец вправе исполнить только с согласия покупателя.²⁶

Продавец может исполнить  договор досрочно, если иное не предусмотрено  правовыми актами, условиями обязательства, либо не вытекает из его существа. Однако, при исполнении обязательств, связанных с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, действует прямо противоположное правило.

Обязательство по передаче объекта недвижимости, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что продавец Должен исполнить обязательство к натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете, замена же исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставление потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (передачи объекта) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия (например, о качестве передаваемого товара, сроке обязательства), то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.

Норма статьи 361 ГК КР устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении (например, при передаче недвижимого имущества с существенными недостатками) уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором; при неисполнении же обязательства (когда продавец вообще не передал предмет договора покупателю), напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения.

Гражданский кодекс КР содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы покупателя в обязательстве по передаче индивидуально - определенной вещи. В соответствии со статьей 363 ГК КР покупатель вправе требовать отобрать такую вещь у продавца, за исключением случаев, если она уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, статья 363 не обеспечивает реальное исполнение обязательства во всех случаях и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом, Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи устанавливает, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше (кто раньше заключил договор по поводу этого объекта), а если это установить невозможно, - тот, кто раньше предъявил иск.

Термин «передача» в  самом широком смысле означает определенные согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) поступил из имущественной сферы одного субъекта к другому. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает ее, а другой (покупатель) - приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме статьи 256 ГК КР, к недвижимому имуществу применимо только «вручение вещи приобретателю». Вещь считается врученной покупателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 256 ГК КР). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, или договором купли-продажи (п. 2 ст. 447 ГК КР).

Фактическая передача имущества  должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической  передачи - принятия недвижимости стороны  договора купли - продажи должны подписать  передаточный акт или иной документ о передаче. Таким образом, передача недвижимого имущества означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Только после передачи имущества и подписания документа  о передаче продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию недвижимого имущества. Норма, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной, в законе или договоре может быть предусмотрено иное.²⁷

Четкое определение  момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет важное практическое значение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором купли - продажи, Гражданский кодекс КР связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя (п. 1 ст. 422 ГК КР).

Общее правило о риске  сформулировано следующим образом: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Несколько иначе сформулирована норма пункта 1 статьи 422 ГК, в соответствии с которой риск случайной гибели отчуждаемого имущества переходит от продавца к покупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества. Соглашением сторон может быть определен и другой момент. Есть все основания считать, что момент исполнения продавцом обязанности передать имущество покупателю и момент перехода права собственности на недвижимость - предмет договора купли - продажи могут не совпадать. Риск случайной гибели в этом случае и в некоторых других может нести не собственник имущества, а другое лицо (например, владеющий им покупатель, не зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество).

Риск случайной гибели вещи означает опасность (угрозу) наступления  будущего ущерба вследствие произошедших в проданной вещи изменений под влиянием внешних факторов или внутренних свойств самой вещи, не относящихся к недостаткам вещи. Практически риск случайной гибели имущества в договоре купли - продажи означает, что покупатель, не став собственником, обязан произвести оплату в полном объеме, несмотря на случайную гибель (повреждение) имущества, поскольку имущество ему передано и он является его владельцем. Если же такой риск несет продавец, то он не вправе требовать от покупателя платежа, а если оплата уже была произведена, то обязан вернуть полученную сумму покупателю.

Под случайной гибелью (случайным повреждением) имущества  следует понимать гибель (повреждение) имущества, вызванную обстоятельствами, за которые ни одна из сторон договора купли - продажи не отвечает. Поскольку гибель имела случайный характер, то ни одна из сторон не обязана возмещать другой стороне убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Если в силу указанных обстоятельств наступила невозможность исполнения, то обязательство прекращается.

К основным обязанностям продавца относится передача вещи не только в фактическое владение, но и обеспечение «юридического  господства» над ней - передача ее в собственность покупателю.

Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет большое практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственники (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты.

Право собственности  у приобретателя имущества по договору возникает с момента  передачи вещи, если иное не предусмотрено  законом или договором. Сама по себе передача недвижимости по договору купли - продажи не имеет вещно-правового эффекта (не порождает права собственности). Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст.24, п. 2 ст. 255 ГК КР).

Возникновение права  собственности на недвижимое имущество  с момента его государственной  регистрации является общим правилом. Нормы гражданского законодательства в ряде случаев по-другому определяют момент приобретения: вещных прав. Так, при наследовании недвижимости наследник становится собственником с момента открытия наследства. При реорганизации юридического лица право собственности на недвижимость переходит с момента государственной регистрации юридического лица - правопреемника, которому объект недвижимости был передан по разделительному балансу при выделении или разделении. Именно такой подход позволяет исключить ситуацию правовой неопределенности в отношении имущества, право собственности на которое зарегистрировано за реорганизованным юридическим лицом. Ho для дальнейшего совершения сделок с недвижимым имуществом потребуется государственная регистрация права собственности на недвижимость.²⁸