Договор купли продажи недвижимости

Юридическое признание  указанного имущества в качестве недвижимого (хотя оно по своей физической сути является движимым) обусловлено  тем, что оно является дорогостоящим  и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

Понятие и виды упомянутых транспортных средств раскрываются в соответствующих уставах и  кодексах. Так, Кодекс торгового мореплавания определяет морское судно как  «самоходное или несамоходное плавучее сооружение, используемое в целях торгового мореплавания». Понятие космических объектов дается в международных конвенциях, относящих к ним любые объекты, запущенные или предназначенные для запуска в космос.

Перечень недвижимых объектов чисто юридически не является исчерпывающим, поскольку, как следует из второго абзаца п. 1 ст. 24 ГК, законодательством Кыргызской Республики к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Собственник недвижимости вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам; и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК).⁷

Так, собственники жилых  помещений вправе распорядиться  своим жильем через гражданско-правовые сделки: купли, продажи, мены, дарения, завещания и залога. Граждане, пользующиеся жилищем на основании договора социального найма, вправе заключать договор обмена жилыми помещениями.

В соответствии со ст. 23 ГК все вещи (в том числе и недвижимые) делятся на изъятые из оборота (т.е. те, которые не могут переходить от одного лица к другому), ограниченные в обороте (переходят от одного лица к другому при наличии специального разрешения) и свободно обращающиеся. Пункт 4 указанной статьи особо упоминает землю (являющуюся основополагающим объектом недвижимости) и другие природные ресурсы в качестве объектов, которые отчуждаются или переходят от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством Кыргызской Республики.

28. 12. 2000 был принят Земельный кодекс, и поэтому судить о том, насколько отдельные виды земельных участков будут ограничены в обороте, трудно. Однако то, что такие ограничения будут, сомнений не вызывает.⁸

Недра Кыргызской Республики, согласно закону Кыргызской Республики «О недрах» от 04.01.2002 №22, могут быть в государственной, коммунальной, частной и иной форме собственности. В коммунальной, частной и иной форме собственности могут быть только мелкие месторождения общераспространенных полезных ископаемых, выходящие на дневную поверхность на земельных участках собственников. Из этого определения следует, что отдельные виды объектов недвижимости, в частности крупные месторождения, вообще изъяты из оборота.

Объектами исключительной собственности государства также являются леса (лесной фонд). Как следует из ст. 11 Лесного кодекса, оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение других сделок, которые влекут или могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются. Древесно-кустарниковая растительность может переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским законодательством и земельным законодательством КР. Также не подлежат продаже:

1. земли общего пользования в населенных пунктах, земли заповедников, памятников природы, национальных и дендрологических парков, ботанических садов;
2. земли оздоровительного и историко-культурного назначения; земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;
3. земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании.

Характеризуя  так называемую традиционную недвижимость, т.е. недвижимость, прочно связанную с землей, следует указать на такие ее признаки, как:

1. невосполнимость и ограниченность самой природой (земля, недра и т.д.), что требует введения определенных ограничений оборота-способности, так как необходимо строгое соблюдение их целевого назначения и учет экологических требований;
2. связанность с землей таким образом, что их перемещение повлечет за собой ущерб назначению либо является крайне дорогостоящим (вне связи с землей эти объекты недвижимостью не считаются);
3. наличие индивидуальных признаков (в первую очередь местонахождение на определенном земельном участке);
4. использование исключительно в соответствии с их целевым назначением.⁹

Что касается отнесенных к недвижимости воздушных и морских  судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то они могут определяться как индивидуальными, так и родовыми признаками. Это зависит от того, заключают ли стороны договор в отношении одной или нескольких индивидуальных вещей или в отношении нескольких одинаковых вещей, например, это может быть договор в отношении судов одного типа, которые могут определяться в договоре родовыми признаками.

Одним из неурегулированных в полной мере остается вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного участка было бы достаточно сложно. Речь, в частности, может идти о статуях весом в несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на поверхности земли на блоках. Кроме того, следует учитывать то обстоятельство, что в настоящее время возможно перемещение даже многоэтажных зданий и при этом не будет причинен даже незначительный (не говоря уже о несоразмерном) ущерб.

Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 26 ГК вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное¹⁰.

Таким образом, можно  выделить следующие разновидности  недвижимости, обладающие определенными  особенностями: 1) земельные участки (включая недра и водные объекты); 2) лесной фонд; 3) здания и сооружения; 4) жилые помещения; 5) кондоминиумы; 6) морские, воздушные, речные суда, космические объекты.

Также возможна классификация  недвижимого имущества по формам собственности, которая разделяется  на:

1. частные, т.е. находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;
2. публично – правовые, т.е. находящиеся в собственности публично – правовых образований. В свою очередь публично – правовая собственность включает в себя:

• объекты, находящиеся в государственной собственности;
• объекты, находящиеся в муниципальной собственности;
• смешанной формы собственности, т.е. находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права.

В целом же на основании  действующего гражданского законодательства КР и имеющихся теоретических исследований можно заключить, что к недвижимости относятся материально реализованные, существенные по объему и стоимости объекты, большинство из которых связаны с землей и зависят от нее. Гражданский оборот таких объектов в силу их особой общественной значимости связан с системой государственной регистрации прав и их перехода специально уполномоченными на то государственными органами.

Следует также отметить, что правовой режим недвижимости непрерывно эволюционирует. Принятие какого–либо закона, которым устанавливаются особенности оборота объектов недвижимости, или отдельных его видов, изменяет правовой режим недвижимых вещей. При этом основные фундаментальные характеристики недвижимости, такие как понятие, определение объектов недвижимости, требования о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью в целом остаются неизменными, хотя при определенных обстоятельствах и могут быть изменены волей законодателя.¹¹

Исследуя в этой главе  понятие недвижимости и ее виды, я выявил ряд проблем в нашем законодательстве, а именно: в ГК не дана четкая дефиниция понятию недвижимости, перечень недвижимости достаточно расплывчат и не понятно по каким признакам определяются недвижимые вещи

Предлагая свои варианты по улучшению ГК КР, я предположил, что нужно непосредственно через  сравнительный анализ сопоставить наше законодательство с законодательством других стран и дополнить, а местами и изменить нормы нашего ГК. В ст. 24 ГК дать четкое определение недвижимости и добавить, что вещи являются недвижимыми также из-за особой ценности, непотребляемости в процессе использования. А в законе КР «о недрах» право собственности на месторождения и недра признать только за государством, так как земля Кыргызстана принадлежит кыргызскому народу и поэтому более целесообразно, если государство единолично будет использовать участки недр. Согласитесь, что доходы от добычи полезных ископаемых государством превысят налогов выплачиваемые частными организациями от пользования недрами.

2. Договор купли–продажи  недвижимого имущества

2.1. Понятие  и признаки договора купли–продажи  недвижимого имущества

Договор продажи недвижимого  имущества является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров. Однако договор купли – продажи недвижимого имущества не выведен в отдельную статью в ГК КР и регулируется общими положениями о купле – продаже. Исходя из этого, договор продажи недвижимости может быть определен следующим образом.

Пункт 1 статьи 415 ГК КР дает следующее определение договора купли-продажи: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». Нормы о купле-продаже помещены на первое место во второй (особенной) части Гражданского кодекса КР. Общие положения о купле-продаже, установленные в параграфе 1 главы 23 ГК КР, подлежат применению и к договору купли-продажи недвижимостью, если иные правила не предусмотрены законом, которые специально предназначены для регулирования продажи недвижимости.

В современном имущественном обороте КР договоры купли-продажи играют огромную роль. Контрагенты, заключая договор купли-продажи, реализуют свои юридические возможности, удовлетворяют собственные потребности и обеспечивают «передвижение» товара. Договор купли-продажи выполняет роль правого индивидуального регулятора общественных отношений.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Одним из признаков договора купли-продажи недвижимости, как, впрочем, и любого иного имущества, является его возмездность. Содержание большинства гражданских правоотношений предполагает взаимное имущественное предоставление его участниками. В рыночном обороте заключаются и такие сделки, по которым одна сторона обязуется предоставить, что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления — безвозмездные договоры. Понятия возмездности и безвозмездности служат иногда единственным критерием для разграничения между смежными юридическими категориями. Именно критерий возмездности (безвозмездности) позволяет разграничивать куплю-продажу и договор дарения. Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости.¹²

Возмездность может  выражаться в предоставлении денежных средств, вещей, выполнении работ, оказании услуг и в ином предоставлении, имеющем имущественное содержание. Такое предоставление должно носить встречный, взаимный характер, что отражено и в легальном определении возмездного договора. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей (п. 1 ст. 384 ГК КР).¹³

В отличие, например, от договора мены, встречное предоставление (плата) в договоре купли-продажи обязательно  должно осуществляться в виде денег¹⁴. С экономической точки зрения функции денег в купле - продаже выражаются в том, что они выступают мерой стоимости товара и средством платежа.

Таким образом, купля - продажа  в силу своей природы является возмездным договором, предполагающим взамен передаваемой вещи уплату денежной суммы. При этом денежная сумма - цена договора не всегда эквивалентна стоимости передаваемой вещи. Действующее законодательство не требует соответствия между ценой продаваемого имущества и его действительной стоимостью.

Как сделка, договор купли - продажи недвижимости представляет собой согласованный волевой акт (соглашение) физических и (или) юридических лиц об условиях передачи недвижимости одним лицом в собственность другого. Договор направлен на установление соответствующего обязательственного правоотношения и служит основанием возникновения обязательства купли - продажи недвижимого имущества. Последнее есть относительное правоотношение, порождающее личную правовую связь между продавцом и покупателем и направленное на приобретение права собственности на недвижимость в обмен на денежный эквивалент.¹⁵

Как следует из понятия  договора купли-продажи, каждая из сторон на различных стадиях развития договорного обязательства является как кредитором, так и должником. Содержанием, возникшего из договора правоотношения являются права и обязанности продавца и покупателя. Между основными правами и обязанностями сторон договора купли-продажи существует тесная связь, и праву покупателя (продавца) корреспондирует соответствующая обязанность продавца (покупателя), поэтому в легальной дефиниции договора купли-продажи фигурируют лишь обязанности сторон. Согласно ст. 415 ГК КР, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороны (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это определение в полной мере применимо и к купле-продаже недвижимости.