Договор купли продажи недвижимости

К дополнительным обязанностям продавца, обеспечивающим реализацию основных, относятся: передача принадлежностей и относящихся к имуществу документов, предусмотренных законом, иными правовыми актами и договором (п. 2 ст. 418 ГК КР), информирование покупателя о качестве недвижимого имущества., существующих дефектах и недостатках, предупреждение покупателя о правах третьих лиц на продаваемое имущество (ст. 423 ГК КР). Перечисленные обязанности, хотя и не названные в законодательном определении договора, купли - продажи, закреплены в последующих нормах соответствующих статей главы 23 ГК КР, регулирующих продажу имущества. Только осуществление всех обязанностей (как основных, так и дополнительных) в соответствии с требованиями, определенными в правовых актах и договоре, позволяет констатировать надлежащее исполнение обязательства продавцом.

Как уже говорилось, к обязанностям покупателя: относятся обязанности принять и оплатить товар. Обязанность продавца осуществить передачу недвижимого имущества и обязанность покупателя принять продаваемое имущество являются взаимообусловленными: продавец совершает действия по передаче имущества, которые необходимы и для исполнения обязанности по ее принятию покупателем. Вместе с тем покупатель и продавец имеют соответствующие права: право требовать передачи и право требовать принятия имущества в соответствии с условиями договора. Эти права и соответствующие обязанности возникают одновременно — с момента заключения договора (исключение составляют сделки, совершенные под отлагательным условием или сделки, в которых определен срок исполнения).

Обязанность покупателя оплатить недвижимое имущество считается исполненной с момента передачи продавцу денежной суммы, определенной в договоре. Содержание этой обязанности включает в себя не только непосредственно платеж, но и в некоторых случаях принятие определенных подготовительных мер, необходимых для осуществления платежа (открытие специального банковского счета, выдача чека на сумму договора). По общему правилу, покупатель обязан уплатить продавцу цену имущества полностью.

Договором купли-продажи  может устанавливаться и продажа товара в кредит, в кредит с рассрочкой платежа или предусматривается предварительная оплата.

В отношении договора купли-продажи недвижимости правовые акты не устанавливают каких-либо исключений из приведенного правила. Если договором  купли-продажи недвижимости предусмотрено условие о предварительной оплате товара, то в обязательстве, возникающем из такого договора, передача имущества будет носить встречный характер. Если же договором предусмотрена продажа товара в кредит, то покупатель обязан произвести оплату при наступлении двух юридических фактов: передачи имущества и наступления срока оплаты, определенного в договоре или по правилам ст. 305 ГК КР. При этом условия о предварительной оплате или о кредите должны быть обязательно установлены в самом договоре купли-продажи недвижимости. Если же в договоре нет условия о сроке оплаты, то, во-первых, исключается одновременное исполнение своих обязанностей сторонами (передача-оплата); во-вторых, по всей видимости, покупатель обязан произнести оплату непосредственно после передачи ему имущества, то есть сражу же после передачи товара. Косвенным образом сделанный вывод подтверждает и легальное определение договора купли - продажи (п. 1 ст. 415 ГК КР), в котором на первое место поставлена обязанность продавца, а затем уже обязанность покупателя.

Итак, если правовыми  актами или договором купли-продажи  недвижимости не предусмотрена обязанность  покупателя произвести оплату до передачи имущества, либо такая обязанность  не вытекает из существа обязательства, то продавец, не исполнивший обязанность по передаче товара, не вправе требовать от покупателя платежа.

При заключении договора необходимо четко определять условия  и порядок оплаты покупной цены. Предварительная оплата по договору купли-продажи недвижимого имущества  не отвечает сегодняшним условиям нашей экономики с ее криминализированным рынком недвижимости. С точки зрения покупателя наиболее оптимальным является вариант, при котором по договору купли - продажи передача покупателем оплаты цены договора обусловливается исполнением продавцом своей обязанности по передаче права собственности покупателю, то есть моментом государственной регистрации возникшего из договора права (именно такая обусловленность позволит применять к правоотношениям правила о встречном исполнении обязательств). С другой стороны, обоснованным является желание продавца иметь гарантии получения по договору покупной цены. С этих позиций можно рекомендовать включение в договор купли - продажи недвижимости пункта о внесении покупателем денег на хранение в банк, нотариусу (например, при заключении договора), с условием их выдачи продавцу только по предъявлении доказательств (выписки из Единого государственного реестра прав (ЕГРП)).²⁹

Свидетельства о праве собственности на имя покупателя, о регистрации перехода права собственности и о передаче недвижимого имущества (например, подписанного сторонами акта приема - передачи).

Таким образом, под исполнением  обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача - принятие вещи, передача - принятие обусловленной договором суммы).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Таким образом, существуют различные виды сделок с недвижимостью: купля-продажа, аренда, лизинг, обмен, мена, найм, дарение, залог и др. Они играют особую роль в социально-экономической жизни общества. Сделки с недвижимостью - инструмент согласования воли субъектов экономической деятельности. Поэтому сделки (договоры) можно оценивать как средство саморегулирования экономической системы, покоящейся на равенстве граждан и организаций, действующих в ее рамках. Благодаря договорам между субъектами, осуществляющими производственно-хозяйственную деятельность, и потребителями товаров и услуг устанавливается пропорциональность экономических процессов в условиях рыночного производства, так как договоры позволяют учесть реальные потребности и интересы членов общества.

Как и в любом договоре купли-продажи, предметом данного  договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотной способности (ст. 23 ГК). Так, в соответствии с действующим законодательством среди природных ресурсов оборотной способностью обладают лишь некоторые виды земельных участков.

В настоящее время  понятие недвижимости закреплено в первой части ГК КР. Согласно ст.24 ГК к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Кроме того, к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Исходя из этого, наше законодательство может отнести любое имущество к недвижимости. Это неправильно, так как у субъектов гражданского права возникают вопросы и зачастую обладая недвижимым имуществом они не знают, что оно является таковым и соответственно не регистрируют это имущество.

По договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а  покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену. На мой взгляд, вот такое определение должен внести законодатель в гражданский кодекс нашей республики. Отсутствие в ГК понятия договора купли – продажи недвижимого имущества вводит в конфуз человека желающего заключить данный договор, так как он теряется в кипе нормативно-правовых актов регулирующий этот договор. Выделить договор в отдельную статью является необходимым по некоторым причинам. Во-первых, предметом договора является особый объект гражданских прав – недвижимое имущество. Во-вторых, недвижимость в отличие от других вещей требует государственной регистрации. В третьих, договор купли – продажи недвижимости один из наиболее распространенных договоров в гражданском праве.

Договор продажи недвижимости характеризуется как двусторонний и взаимный. Данный договор выделяется в качестве самостоятельной разновидности  договора купли-продажи по предмету — недвижимому имуществу.

Продавцом и покупателем  по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица, резиденты нашей страны, так и иностранных государств. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества. Например, в большинстве случаев продажа дорогостоящей недвижимости является крупной сделкой, для совершения которой продавец - акционерное общество - должен соблюсти требования акционерного законодательства к таким сделкам.

По общему правилу  в качестве продавца может выступать  собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в  силу закона или договора.

Каких-либо общих ограничений  по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости, могут быть установлены специальным законодательством (например, законодательством о приватизации).

Подводя итог к своей курсовой работе, мне бы хотелось заострить ваше внимание на то, что договор купли – продажи недвижимости  - одна из наиболее активно используемых в гражданском обороте договорных конструкций. И ее правильное заключение требует достаточно много юридических действий. Но отсутствие некоторых норм в ГК КР существенно тормозит рынок недвижимости. Для правильного функционирования договора купли – продажи недвижимости надо внести статью «Договор купли – продажи недвижимости» и ряд статей связанных с данным договором.

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

1. Конституция Кыргызской Республики от  27 июня 2010 года
2. Гражданский кодекс Кыргызской Республики. Часть I от 1 февраля 2010 года
3. Гражданский кодекс Кыргызской Республики. Часть II от 1 сентября 2012 года
4. Земельный кодекс Кыргызской Республики от 25 июля 2006 года
5. Лесной кодекс Кыргызской Республики от 2 июля 2002 года
6. Закон  Кыргызской Республики «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22 декабря 1998 года
7. Закон Кыргызской Республики «О недрах» от 4 февраля 2002 года

 

8. Алексеев С.С.  Гражданское право.-  Москва: 2007.- 236 с.
9. Баринов Н.А., Вятчин В.А. Гражданское право. Курс лекций.- М.: 2007.-109 с.
10. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2008. – С.192
11. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: «Маркетинг», 2002. - С. 46
12. Городов О. А. Жилищное право. – М.: Юрайт, 2001. - С. 291
13. Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. / Отв. ред. А.Л. Маковский. – М.: Инфра, 2004. - С. 137
14. Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А.Хохлова/Отв. ред. А.Л. Маковский. – М.: Инфра, 2004. -С. 25.
15. Гражданское право. / Под ред. А. П. Сергеева и Ю. К. Толстого. Ч. 2. – M.: Проспект, 2003. - С. 120
16. Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А. Г. Калпина. – М.: Юристъ, 2003. - C 54.
17. Гражданское право. Том II (1) / Под ред. Е. А. Суханова. – М.: Бек, 2002. - С. 107
18. Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности. - М.: Инфра-М, 2002. - С. 31
19. Предпринимательское право в вопросах и ответах. / Краткие ответы на контрольные вопросы. В.Т. Батычко. - Таганрог: ТРТУ, 2005. – С. 154
20. Шабалин В. Г. Сделки с недвижимостью. - М.: Филинъ, 2002. - С. 156

 

21. Бойко Т. Недвижимость: парадоксы закона и логика права // ЭКО. – 2003. - № 9. - С. 57-58
22. Витрянский В. Купля-продажа // Хозяйство и право. – 2002. - №1. - С. 57
23. К вопросу об определении понятия «недвижимость» в гражданском законодательстве Российской Федерации /Я.А. Каминская/ «Правовые вопросы» 2008, №1/СПС «Консультант - плюс». – С.24
24. Лаврухин О. Рынок недвижимости // Бизнес. – 2001. - № 11. - С. 22-23
25. Марголин М. Недействительные крупные сделки и сделки с участием заинтересованных лиц. // Законодательство. - 2001. - №3. – С. 71
26. Матвеев И. Юридическое значение формы сделки и ответственность за ее нарушение // Хозяйство и право. - 2001. - №12. - С. 69 - 70
27. Павлов П. Основные принципы регистрации прав на недвижимое имущество // Российская юстиция. – 1999. - №5. - С. 19
28. Романов О. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы правоприменения // Хозяйство и право. - 2002. - №7. - С. 29
29. Сделки с недвижимостью // Библиотечка "Российской газеты". - 2002. - № 20. - С. 56
30. Сделки с недвижимостью и их регистрация // Хозяйство и право. - 2002. - №2. - С. 40

¹ Гражданское право. Часть вторая. / Под ред. А. Г. Калпина. – М.: Юристъ, 2003. - C 54.

² Гражданское право. Том II (1) / Под ред. Е. А. Суханова. – М.: Бек, 2002. - С. 107

³ Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник. - М.: «Маркетинг», 2002. - С. 46

⁴ Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А.Хохлова/Отв. ред. А.Л. Маковский. – М.: Инфра, 2004. -С. 25.

⁵ Лаврухин О. Рынок недвижимости // Бизнес. – 2001. - № 11. - С. 22-23

⁶ Шупыро В.М. Преобразование государственной собственности. - М.: Инфра-М, 2002. - С. 31

⁷ Гражданское право. Том II (1) / Под ред. Е. А, Суханова. – М.: Бек, 2002. - С. 111

⁸ Бойко Т. Недвижимость: парадоксы закона и логика права // ЭКО. – 2003. - № 9. - С. 57-58

⁹ Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование. - М.: Спарк, 2003. - С. 11

¹⁰ Гражданское право. Учебник/Под ред. А. П. Сергеева. Ч. 2. – M.: Проспект, 2003. - C. 83

¹¹ К вопросу об определении понятия «недвижимость» в гражданском законодательстве Российской Федерации /Я.А. Каминская/ «Правовые вопросы» 2008, №1/СПС «Консультант - плюс»/

¹² Брагинский М.И. Договорное право: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2008. – С.192

¹³ Городов О. А. Жилищное право. – М.: Юрайт, 2001. - С. 291

¹⁴ Витрянский В. Купля-продажа // Хозяйство и право. – 2002. - №1. - С. 57