Договор купли-продажи недвижимого имущества

 

2. Требования при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества

 

Для заключения договоров  в отношении недвижимости, особенно жилого назначения, законом установлены  определенные требования. Для того чтобы такой договор считался заключенным и имел силу, он должен быть зарегистрирован, в противном  случае сделка с недвижимостью считается  ничтожной (ст. 165 ГК РФ). Несмотря на то, что собственник может подписать  и даже нотариально удостоверить у разных нотариусов несколько договоров  продажи одной и той же квартиры разным покупателям, подписанные договоры - это еще не заключенные договоры, по ним никто не обязан платить и никто не обязан передавать недвижимость до государственной регистрации сделки (см. ст. 425 ГК РФ: «..договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения»). Незарегистрированный договор не порождает у сторон никаких обязанностей, кроме одной - совершить согласованные действия для государственной регистрации сделки. Итак, зарегистрировать сделку необходимо для того, чтобы она считалась заключенной. Момент заключения сделки - это момент ее государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ), а не момент ее подписания или нотариального удостоверения.

Государственная регистрация  сделок производится внесением записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр. В отличие  от записи о праве, где указывается  только правообладатель, запись о сделке указывает лицо, чьи права ограничиваются, и лицо, в пользу которого это  ограничение устанавливается. Если заключен договор продажи, то возникшее обязательство ограничивает право продавца в пользу покупателя. В момент заключения договора продавец продолжает оставаться собственником, но его право собственности уже ограничено. Вторую сделку по данной квартире он сможет заключить, только расторгнув первую.

Произведенная государственная  регистрация сделок подтверждается специальной регистрационной надписью: в соответствии с указанным выше Правилами ведения единого государственного реестра на договоре проставляется  штамп «произведена государственная  регистрация сделки» с указанием  даты регистрации, заверенный подписью регистратора и печатью.

Порядок подачи заявлений  установлен ст. 16 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним». Если договор заключен в простой письменной форме, то для  его регистрации требуется подача заявления всеми сторонами сделки. Если регистрации также подлежит и переход права на основании  исполненной сделки, то покупатель подает заявление о регистрации  своего права, а продавец - заявление  о регистрации перехода права  к покупателю, указывая на исполнение обязательств, необходимых для отчуждения недвижимости. Впрочем, если договор  предусматривает переход права  сразу после заключения договора, то допускается одновременная просьба  о регистрации договора и перехода права от имени правоотчуждателя и о регистрации договора и права от правоприобретателя.

Прием документов, необходимых  для государственной регистрации, проводится в следующей последовательности:

1. Проверка личности заявителей (правообладателей), а если они  представляют интересы других  граждан или юридических лиц,  то проверяются и их полномочия.

2. Проверка представленных  документов на соответствие требованиям  ст. 18 Закона о государственной  регистрации прав.

3. Проверка наличия подлинников  и копий документов.

4. После приема документов  должностное лицо Федеральной  службы государственной регистрации,  кадастра и картографии должно  внести запись о поступивших  на регистрацию заявлении и  документах в Книгу учета входящих  документов и выдать расписку  заявителю с указанием номера  Книги учета документов, номера  и даты записи в ней о  принятом заявлении. С этой  даты начинается месячный срок  государственной регистрации¹⁰.

После приема заявления регистратор  должен также внести в Единый государственный  реестр прав отметку о поданном заявлении (с указанием заявителя и даты приема заявления) в соответствии с  п. 6 ст. 12 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним». Отметка о поданном заявлении указывает на существование  правопритязания в отношении данного объекта недвижимости и должна предотвратить регистрацию права на данный объект по заявлению, поданному позднее. Но внесение отметки о правопритязании - это еще не государственная регистрация, а только отражение заявленных прав на недвижимость.

Далее проводится правовая экспертиза документов. По результатам  правовой экспертизы у регистратора могут возникнуть сомнения в наличии  оснований для регистрации либо он принимает одно из возможных решений: зарегистрировать право, сделку; приостановить  государственную регистрацию; отказать в государственной регистрации. Если регистратором принимается решение отказать, заявителю направляется письменное сообщение об отказе по основаниям, предусмотренным ст. 20 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним». Отметка об отказе также вносится в Единый государственный реестр прав и Книгу учета входящих документов; копия сообщения об отказе помещается в дело правоустанавливающих документов. После отказа в регистрации ни поданные документы, ни плата за регистрацию не возвращаются (это не предусмотрено законом). Возвращены заявителю могут быть только подлинники правоустанавливающих документов (без отметок об отказе в регистрации). Отказ в регистрации не означает, что заявление о регистрации права на данный объект не может быть подано еще раз (с другими или исправленными документами). Отказ может быть обжалован в суд.

Споры, вытекающие из государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  разнообразны.

Здесь можно отметить проблемы, касающиеся даты государственной регистрации. Как известно, арбитражный суд  не вправе обязать уполномоченные органы осуществить государственную регистрацию  с указанием иной даты регистрации, чем фактическая дата регистрации. Так, акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском  к учреждению юстиции об обжаловании  отказа в государственной регистрации. Как следует из пункта 3 статьи 2 закона «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество сделок с ним», датой государственной  регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. Таким образом, днем внесения записи в Единый государственный  реестр прав является день ее фактического совершения, и арбитражный суд  был не вправе обязать учреждение юстиции указать при внесении записи иную дату ее совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 31 Закона о государственной  регистрации учреждение юстиции  несет ответственность за своевременность  и точность записей о праве  на недвижимое имущество и сделках  с ним. Поскольку ввиду отказа учреждения юстиции право собственности истца на здание не было зарегистрировано в установленный срок, то истец вправе на основании пункта 1 статьи 31 закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество сделок с ним», а также статей 16 и 1069 ГК РФ потребовать от учреждения юстиции возмещения причиненных в результате этого убытков.

Следующая категория споров касается отказа в государственной  регистрации договора продажи квартиры.

Так, учреждение юстиции  правомерно отказало в государственной  регистрации договора продажи квартиры, так как ранее им уже был  зарегистрирован договор продажи  той же квартиры, заключенный тем  же продавцом с другим покупателем.

На основании изложенного, можно прийти к выводу, что государственная  регистрация является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может  быть оспорено только в судебном порядке.

Можно выделить два вида регистрации: регистрация прав и  регистрация сделок, причем регистрации  подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею.

Произведенная государственная  регистрация подтверждается Свидетельством о государственной регистрации  права.

Следует отметить последние  изменения относительно возможности  отправки документов для регистрации  прав по почте.

Заявление о государственной  регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной  регистрации прав могут быть предоставлены  посредством почтового отправления  с объявленной ценностью при  его пересылке, описью вложения и  уведомлением о вручении.

В случае представления заявления  о государственной регистрации  прав и иных документов, необходимых  для государственной регистрации  прав, посредством почтового отправления:

- подлинность подписи  заявителя на заявлении о государственной  регистрации прав должна быть  засвидетельствована в нотариальном  порядке;

- сделка с объектом  недвижимого имущества должна  быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной  регистрации эта сделка либо  на ее основании право или  ограничение (обременение) права  на объект недвижимого имущества;

- подтверждение полномочий  заявителя доверенностью, составленной  в простой письменной форме,  не допускается, если заявителем  является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;

- доверенность должна  быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной  регистрации сделка с объектом  недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит  государственной регистрации право  либо ограничение (обременение)  права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим  на основании доверенности;

- к заявлению дополнительно  прилагаются копия документа,  удостоверяющего личность физического  лица (правообладателя, стороны или  сторон сделки, а также представителя  данных лиц, если заявителем  является представитель), выписка  из единого государственного  реестра юридических лиц и  копия документа, удостоверяющего  личность физического лица - представителя  юридического лица (если правообладателем, стороной или сторонами сделки  являются юридические лица).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1. Существенные условия заключения договора купли-продажи недвижимого имущества

 

Согласно пункту 1 статьи 549 главы 30 ГК РФ по договору купли-продажи  недвижимого имущества (договору продажи  недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный  участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Отдельным  пунктом статьи 549 выделено в качестве разновидности договора купли - продажи  выступает договор купли-продажи  предприятия.

Законодатель в норме  п. 1 ст. 454 ГК РФ дает следующее определение  договора купли-продажи: «По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность  другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и  уплатить за него определенную денежную сумму (цену)».¹¹ На этом общем определении основывается договор продажи недвижимости: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество» (ст. 549 ГК РФ) «по передаточному акту» (ст. 556 ГК РФ) и «по предусмотренной цене» (ст. 555 ГК РФ).

Как и всякий договор купли - продажи, договор продажи является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим). Правовое регулирование  договора продажи недвижимости как  отдельного вида договора купли - продажи  строится по следующей схеме. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора продажи недвижимости. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли - продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров.¹²

Естественно, в случае с  договором продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет  такой элемент предмета договора, как продаваемый объект недвижимого  имущества. Именно особенности, присущие недвижимому имуществу, диктуют  необходимость установления специальных  правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а  также действия покупателя по его  принятию и оплате. Поэтому сфера  действия договора продажи недвижимости может быть определена лишь путем  анализа объектов гражданских прав, охватываемых понятием «недвижимое имущество».

Существенными условиями  договора продажи недвижимости следует  признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта  недвижимости.

Как известно, всякий гражданско - правовой договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашении (п. 1 ст. 432 ГК РФ).