Договор купли-продажи недвижимого имущества

Предмет всякого договора продажи  недвижимости включает в себя два  рода объектов:

• продаваемое недвижимое имущество;
• действия продавца и покупателя соответственно по передаче недвижимости, ее принятию и оплата.¹³

В тех случаях, когда продается  здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам  неразрывной связи с землей и  невозможности перемещения без  несоразмерного ущерба его назначению, и продавец является собственником  земельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего рода: права на земельный участок, передаваемые покупателю вместе с объектом недвижимости.

По сравнению с общими положениями  о купле - продаже товаров, законодатель ужесточает требование относительно условия  договора о продаваемом объекте  недвижимости. В договоре продажи  недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в  том числе сведения, определяющие расположение указанного объекта недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого  имущества. При отсутствии таких  данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается  не согласованным сторонами, а договор  продажи недвижимости - незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

Так, конкурсный управляющий  закрытым акционерным обществом  «Центр художественного проектирования»  обратился в Арбитражный суд  города Москвы с иском к закрытому  акционерному обществу «Магазин «Медведь»» о признании незаключенным договора купли - продажи нежилого помещения, расположенного в здании по адресу: Москва, ул. Бауманская, д. 44, стр. 1.

В обоснование иска истец  сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия  договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно  установить расположение помещения  в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

Президиум считает, что протест  подлежит удовлетворению по следующим  основаниям.

По договору купли - продажи  от 29 августа 1996 г., нотариально удостоверенному 29 августа 1996, ЗАО «Центр художественного проектирования» продало ЗАО «Магазин «Медведь»» упомянутое нежилое помещение.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть, определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Однако данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.

Нормой ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке  либо в составе другого недвижимого  имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Между тем договор от 29 августа 1996 г. не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли - продажи.

Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной  инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО «Крокуль» по договору купли - продажи от 27 января 1994 г., фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема - передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному  выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО «Центр художественного проектирования», признав договор купли - продажи от 29 августа 1996 г. незаключенным.¹⁴

К. обратилась в суд с иском  к Е. - родственнику Л. о признании  сделки купли-продажи земельного участка  и строений действительной и признании  права собственности на эти объекты, обосновав требования следующим. Между  ней и Л. была достигнута договоренность о продаже земельного участка  в потребительском обществе садоводческого товарищества (ПОСТ) «Весна-2» с расположенными на нем строениями о передаче садового домика в собственность. К. выплачивала  ежемесячно определенную сумму в  счет оплаты дома по распискам, а оставшуюся сумму обязалась выплатить после  заключения договора купли-продажи. Однако после оформления всех документов она  узнала о том, что Л. умерла. Несмотря на это истица обратилась в нотариальную контору и внесла причитающиеся  с нее деньги на депозит нотариуса, в связи с чем считала, что обязательства с ее стороны выполнены в полном объеме.¹⁵

Вынося решение об удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции  сослался на то, что договоренность о продаже садового участка с  постройками была сторонами фактически исполнена, это подтверждается представленными  по делу доказательствами, в частности  заявлением Л., в котором она просила исключить ее из членов садоводческого товарищества в связи с продажей садового участка К. С таким выводом суда согласиться нельзя. В силу ст. 30 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование, обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков.¹⁶ Исходя из содержания приведенной нормы Закона собственники земельных участков в садоводческом товариществе могут эти участки продать. Однако в материалах дела отсутствуют сведения о передаче земельного участка Л. в собственность К.

Кроме того, в силу норм ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается  в письменной форме путем составления  одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его  недействительность.

В соответствии с нормой ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке  либо в составе другого недвижимого  имущества.

При отсутствии этих сведений в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным.

В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при  отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем  осуществляются по подписываемому сторонами  передаточному акту или иному  документу о передаче.

Каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась, в материалах дела не содержится. Представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о  намерении сторон заключить договор  купли-продажи земельного участка  и садового дома. При таких обстоятельствах  апелляционное решение и постановление  президиума подлежат отмене с оставлением  в силе решения суда первой инстанции. ¹⁷

Значительно отличается от общих положений  о договорах и такое существенное условие договора продажи недвижимости, как цена (ст. 555 ГК РФ). Во-первых, положение  о том, что исполнение договора, в  котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой  при сравнимых обстоятельствах  за аналогичные товары (статьи 424 и 485 ГК РФ), не подлежит применению к договорам  продажи недвижимости. Здесь действует  иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права  на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной  деятельности в Российской Федерации».¹⁸

Цена недвижимости может быть установлена  в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного  показателя ее размера. В этом случае общая цена продаваемого недвижимого  имущества, подлежащая уплате покупателем, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными пунктом 1 статьи 425 и  пунктом 1 статьи 433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.¹⁹

После установления цены в  договоре продажи жилого помещения  и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой.²⁰

Исключение составляет лишь договор  продажи жилых помещений. Договор  продажи жилого дома, квартиры, части  жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Следует обратить особое внимание на то, что договор продажи недвижимости (за исключением продажи жилых  помещений) считается заключенным  и вступает в силу именно с момента  его подписания, а не с момента  регистрации перехода права собственности  к покупателю. Так, комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли - продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в  полном объеме. При рассмотрении спора  судом было установлено, что сумма  основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась  с решением суда и удовлетворила  исковые требования комитета о взыскании  с общества пеней за просрочку  оплаты в размере, предусмотренном  договором. При этом апелляционная  инстанция обоснованно сослалась  на следующие обстоятельства.

В соответствии с нормой ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента  его заключения. В статье 433 ГК РФ указано, что договор, подлежащий государственной  регистрации, считается заключенным  с момента его регистрации, если иное не установлено законом. ГК РФ предусматривает обязательную государственную  регистрацию договора о продаже  жилых помещений и договора купли-продажи  предприятия (ст. 560 ГК РФ). Кодекс не предусматривает  обязательной государственной регистрации  сделок купли - продажи иных, кроме  указанных, видов недвижимого имущества. Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает регистрации  самого договора купли - продажи.²¹

Поэтому апелляционная инстанция  постановила, что договор купли- продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно норме пункта 1 статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации.²²

Государственной регистрации  подлежит не сам договор продажи  недвижимости, а переход права  собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц.

Положения ГК РФ о письменной форме  сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует от сторон совершения сделки путем составления документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ. Применительно же к письменной форме договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.²³

Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к  тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме  в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). Таким образом, суть специального правила о форме  договора продажи недвижимости состоит  в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ), и может быть выражено формулой «исключение исключения». Применительно к договору продажи  недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к  письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим  заключения договора продажи недвижимости.

Более того, в отличие  от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой  письменной формы сделки, нарушение  требований, предъявляемых к форме  договора продажи недвижимости, влечет его недействительность.

2.2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимого имущества

Для удовлетворения потребностей, которые послужили побудительным  мотивом к заключению договора купли - продажи, стороны должны исполнить  возникшее из договора обязательство. Исполнение обязательства купли - продажи, в том числе купли - продажи  недвижимости, регулируется общими нормами (гл. 22 ГК РФ) и специальными правилами (гл. 30 ГК РФ). Традиционно, под исполнением  обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи, передача - принятие обусловленной  договором суммы). Именно надлежащим исполнением договорного обязательства  достигается его цель, поэтому  само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения  обязательства (п. 3 ст. 425 ГК РФ). Обязательство  прекращается, по общему правилу, его  исполнением. Необходимо уточнить, что  не всякое исполнение обязательства  влечет его прекращение (ст. 408 ГК РФ), а только исполнение, соответствующее  определенным требованиям²⁴.