Договор купли-продажи недвижимого имущества

Основная обязанность  продавца по договору продажи недвижимости - передача недвижимого имущества  покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров продажи. По общему правилу, при купле - продаже  с момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право  собственности. Однако у приобретателя  недвижимости по договору продажи право  собственности возникает с момента  регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. Поэтому в рассматриваемом обязательстве по отчуждению следует различать передачу права собственности и фактическую передачу недвижимого имущества по акту передачи.

Поэтому основную обязанность  продавца предпочтительно рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Следует иметь в виду и  то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого имущества  не является основанием для государственной  регистрации права. Это вытекает из ст. 17 закона «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним», согласно которой  основанием государственной регистрации  являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный  подход как минимум дискуссионным. Российская доктрина по общему правилу  опирается на институт традиции, который  считает, что основанием перехода права  является передача владения, вручение вещи (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким  образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого  имущества, осуществляемая в целях  исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для  государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке  государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме  того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться  и в том, что в случае конкурирующих  требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных  договорах, заключенных с одним  продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено (передано по акту) продавцом.

Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь  правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной  регистрации прав на отчуждаемую  недвижимость. Само же вещное право  на недвижимость возникает только в  силу государственной регистрации.

Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности  использовать вещно-правовые способы  защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам). Вместе с тем, с моментом передачи недвижимого имущества связано и бремя содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели имущества. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества²⁵.

В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается  как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества  либо покупателя - принять имущество.

При исполнении договора продажи  недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход  права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества  до момента государственной регистрации  перехода прав к покупателю. Это  означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого  имущества. Ему же принадлежат все  доходы, приносимые недвижимым имуществом.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или  уточнение договора. Если стороны  укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Интересен вопрос о последствиях совершенной продажи для продавца до момента утраты им права собственности  на вещь. Такая ситуация отнюдь не является умозрительной, поскольку между  моментом заключения договора и моментом передачи вещи в порядке его исполнения всегда проходит определенное время, в  течение которого вещь остается в  полном праве собственности у  продавца.

Приведем такой пример. Собственница приватизированной квартиры продала свою квартиру проживавшему в ней нанимателю. Затем она  распорядилась ею иначе и вернула  квартиру в муниципальную собственность. Узнав об этом, покупатель предъявил иск о признании действительным договора продажи квартиры в связи с уклонением одной из сторон от его нотариального удостоверения (ст. 165 ГК РФ) (т.к. договоренность о нотариальной форме сделки между сторонами была), а также о признании недействительным соглашения о расторжении договора приватизации как притворного (ст. 170 ГК РФ). Суд иск удовлетворил и признал право на квартиру за покупателем. Вопрос, заключенный в деле, формулируется следующим образом: имеют ли силу действия собственника, обремененного обязательством по передаче вещи, по распоряжению еще принадлежащей ему вещью иным образом? Понятно, что этот вопрос выходит за рамки конкретной ситуации и сопровождает едва ли не каждую сделку по отчуждению вещи.

Ситуация носит классический характер, поэтому следует привести и ее классическое решение в изложении  дореволюционного российского цивилиста  Г.Ф. Шершеневича: «…Продавец сохраняет право на проданную вещь до передачи и потому может снова продать ее и тем лишить покупщика приобретенного права, предоставляя ему только право требовать вознаграждения…» В.М. Хвостов сформулировал то же правило по-иному: «…Договоры, по которым стороны обязываются не отчуждать известной вещи, не имеют вещного эффекта; отчуждение, совершенное вопреки им, действительно; нарушение договора порождает лишь иск об убытках…».

Итак, пока продавец не лишился  собственности, он вправе по своему усмотрению распорядиться своей вещью, и  такая сделка не может быть ничтожной  только потому, что имеется договор  об отчуждении той же вещи иному  лицу.

Обязанность продавца в силу взаимности договора противопоставлены  обязанностью покупателя - оплатить покупаемое недвижимое имущества.

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи  недвижимости» по материалам судебной практики указывает, что невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором  продажи, может служить основанием к расторжению этого договора²⁶.

Комитет по управлению имуществом продал товариществу с ограниченной ответственностью недвижимое имущество. В договоре предусмотрена обязанность  покупателя уплатить стоимость недвижимости продавцу, а продавца - передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не исполнены, вследствие чего комитет предъявил ему иск  о расторжении договора.

Что касается прав сторон договора продажи недвижимого имущества, то они корреспондируют с обязанностями  сторон. Покупатель имеет право требовать  передачи недвижимого имущества. Продавец имеет право требовать оплаты переданного имущества. Обе стороны  вправе требовать друг от друга государственной  регистрации перехода права собственности.

Таким образом, суммируем  права и обязанности сторон по договору продажи недвижимого имущества.

Так, по договору продажи  недвижимости:

Продавец вправе: требовать  от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) недвижимого имущества.

Продавец обязан:

1) передать в собственность  покупателя недвижимое имущество  на основании передаточного акта  или иного документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ),

2) не уклоняться от  государственной регистрации перехода  права собственности на недвижимое  имущество и государственной  регистрации договора продажи,  если предметом договора является  недвижимое имущество жилого  назначения (п. 3 ст. 551, п. 2 ст. 559 ГК РФ);

3) возместить покупателю  убытки, причиненные задержкой государственной  регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ);

4) не уклоняться от  подписания передаточного акта  или иного документа о передаче  недвижимого имущества (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Покупатель вправе:

1) в случае передачи  продавцом недвижимого имущества,  не соответствующего условиям  договора продажи о ее качестве, по своему выбору требовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков недвижимости, возмещения своих расходов на устранение недостатков недвижимости (ст. 557, п. 1 ст. 475 ГК РФ);

2) в случае существенного  нарушения требований к качеству  недвижимости отказаться от исполнения  договора продажи и потребовать  возврата уплаченной за недвижимость  денежной суммы. Существенным  нарушением требований к качеству  недвижимости признаются:

а) неустранимые недостатки,

б) недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных  расходов или затрат времени,

в) недостатки, выявляемые неоднократно,

г) недостатки, проявляющиеся  вновь после их устранения (ст. 557 ГК РФ, п. 2 ст. 475 ГК РФ); 3) требовать передачи в собственность недвижимого  имущества на основании передаточного  акта или иного документа о  передаче;

4) в случае уклонения  продавца от государственной  регистрации перехода права собственности  или государственной регистрации  договора в судебном порядке  требовать возмещения убытков,  вызванных задержкой государственной  регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Даже  возмещения убытков не освобождает  сторону от исполнения обязанности  по государственной регистрации  договора.

Покупатель обязан:

1) уплатить оговоренную  сторонами денежную сумму (цену) недвижимого имущества в сроки,  установленные договором;

2) не уклоняться от  государственной регистрации перехода  права собственности и государственной  регистрации договора продажи;

3) не уклоняться от  подписания передаточного акта (иного  документа о передаче недвижимости).

4) возместить продавцу  убытки, причиненные задержкой государственной  регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Отдельно следует рассмотреть  права покупателя на земельный участок  при продаже недвижимого имущества. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В данном случае к собственнику строения или сооружения переходит  то право на земельный участок, на основании которого земельный участок  принадлежал прежнему собственнику недвижимости. Если это было право собственности, оно переходит к приобретателю недвижимости, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

 

Основная специфика правового  режима недвижимого имущества заключается  в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права  собственности, других вещных и некоторых  обязательственных прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации.

Выделение особых правил, посвященных  продаже недвижимости, обусловлено  рядом обстоятельств: большинство  объектов недвижимости неразрывно связано  с земельными участками, на которых  они расположены; недвижимое имущество  по сравнению с другими объектами  обладает, как правило, повышенной ценностью  и требуются особые меры охраны интересов  сторон; в связи с целевым назначением  и особой социальной значимостью  многих объектов недвижимости законодательством  устанавливается рад ограничений  по их участию в гражданском обороте; недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой  вещью.

Понятие договора продажи  недвижимости базируется на легальном  определении договора купли-продажи  в сочетании со специальными нормами  о продаже недвижимости и может  быть сформулировано так: по договору продажи недвижимости продавец обязуется  передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество  по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.