Договор купли-продажи недвижимого имущества

Предметом договора является недвижимое имущество. Именно предмет  договора является тем отличительным  признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи. Предмет договора - имущество, которое относится к недвижимому.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Стороны обязаны зарегистрировать переход права собственности на имущество. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее. Договор считается заключенным с момента регистрации.

Цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Правила определения цены, предусмотренные  п. 3 ст. 424 ГК РФ, не действуют в силу прямого указания абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи.

Основная обязанность  продавца — передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. У приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности  возникает с момента регистрации  перехода права собственности, который  может и не совпадать с фактической  передачей недвижимости. Учитывая необходимость  регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается  обязанность обратиться в государственный  регистрирующий орган с целью  выполнения этого требования. Обязанность  передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным  от любых прав и притязаний третьих  лиц, за исключением случаев, когда  покупатель согласился принять имущество  с обременениями. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Таким образом, особенность  правового положения сторон договора купли-продажи недвижимости нежилого назначения состоит в том, что до регистрации перехода права собственности ни продавец, ни покупатель не могут распоряжаться предметом договора.

 

 

СПИСОК НОРМАТИВНЫХ АКТОВ  И ЛИТЕРАТУРЫ

 

Нормативные акты:

1. Конституция Российской Федерации (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 № 6-ФКЗ и от 30.12.2008 № 7-ФКЗ).
2. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая от 26 января 1996 г. С изменениями от 30.12.2008 № 315-ФЗ, от 09.02.2009 № 7-ФЗ, от 29.06.2009 № 132-ФЗ.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. с изм., внесенными Федеральным законом от 03.06.2009 № 121-ФЗ).
4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. С изменениями от 14.03.2009 № 32-ФЗ.
5. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.1997. 28 июля. № 30. Ст. 3594.
6. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1998. 3 августа. № 31. Ст. 3813.
7. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2002 г. № 11011/01 //Вестник ВАС РФ. 2007. № 9.
8. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. «Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора» // Бюллетень ВС РФ. 2007. № 10.

 

Литература:

 

1. Абашин Э. А. Как купить или продать квартиру. – М.: ФОРУМ-ИНФРА-М, 2007. – 28 с.
2. Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, изменение, расторжение. – М.: Проспект, 2007. – 376 с.
3. Ваше жилище: как его приобрести и как платить за коммунальные услуги. – М.: Рос. газета, 2006. – 224 с.
4. Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: Проспект, 2008. – 632 с.
5. Гражданское право: Учебник. Часть 2 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М.: Проспект, 2008. – 784 с.
6. Гражданское право: Учебник. Ч. 1 / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 2007. – 535 с.
7. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А. Г. Калпина, А. И. Масляева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 2007. – 542 с.
8. Гражданское право: Учебник / Под ред. С.П. Гришаева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 2007. – 495 с.
9. Жилищное законодательство: комментарии. – М.: Профиздат, 2006. – 93 с.
10. Как приватизировать, купить и продать квартиру без потерь / Под ред. И. Посошкова. – М.: Рос. газета, 2008. – 192 с.
11. Кирсанов А. Р. Недвижимое имущество: нормы права и судебные прецеденты. – М.: Ось-89, 2007. – 750 с.
12. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/ Отв. ред. О.Н. Садиков. - 2-е изд., испр. и доп. - М.: ИНФРА – М – НОРМА, 2011. - 800 с.
13. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Норма, 2006. – 656 с.
14. Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Под ред. В. В. Залесского. - М.: Норма, 2007. – 648 с.
15. Оценка недвижимости: Учебник / А. Г. Грязнова, М. А. Федорова и др. – М.: Финансы и статистика, 2007. – 496 с.
16. Пиляева В. В. Гражданское право: части общая и особенная: Учебник. – М.: КноРус, 2009. – 796 с.
17. Регистрация прав на недвижимость. – М.: Труд и право, 2008. – 95 с.
18. Сделки с недвижимостью: порядок оформления. – М.: Рос. газета, 2005. – 272 с.
19. Судебная практика по жилищным спорам / Сост. П. В. Крашенинников и др. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Норма, 2006. – 827с.

¹ Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – 3-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 206.

² Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование / Под ред. В. В. Залесского. М., 2007. С. 146.

³ Исаев И.А. История государства и права России: Учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. М., 2007. С. 427.

⁴ Исаев И.А. История государства и права России: Учебник. - 3-е изд., перераб. и доп. М., 2007. С. 429.

⁵ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. 1994. 8 декабря.

⁶ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ.1997. 28 июля. № 30. Ст. 3594.

⁷ Гражданское право: Учебник. Часть 1 / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – 3-е изд., перераб. и доп. М., 2008. С. 206-207.

⁸ Ем В.С. Договор продажи недвижимости // Законодательство. 2005. № 10. С. 13.

⁹ Пиляева В. В. Гражданское право: части общая и особенная: Учебник. М., 2009. С. 214.

¹⁰ Сделки с недвижимостью: порядок оформления. М.: Рос. газета, 2005. С. 72.

¹¹ Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Российская газета. 1996. 6, 7, 8 февраля.

¹² Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/ Отв. ред. О.Н. Садиков. - 2-е изд., испр. и доп.  М., 2011. С. 174.

¹³ Андреев С.Е., Сивачева И.А., Федотова А.И. Договор: заключение, изменение, расторжение. М., 2007. С. 68.

¹⁴ Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 апреля 2007 г. № 11011/01 // Вестник ВАС РФ. 2002. № 9. Таким образом, суд обоснованно признал незаключенным договор купли-продажи нежилого помещения, поскольку он не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение указанного помещения в составе другого недвижимого имущества, в силу чего условие об имуществе, подлежащем передаче, не может быть признано согласованным.

¹⁵ Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2002 г. «Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора» // Бюллетень ВС РФ. 2007. № 10.

¹⁶ Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» // Собрание законодательства РФ. 1998. 20 апреля. № 16. Ст. 1801.

¹⁷ Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 октября 2007 г. «Несоблюдение письменной формы договора продажи недвижимости влечет недействительность договора» // Бюллетень ВС РФ. 2007. № 10.

¹⁸ Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1998. 3 августа. № 31. Ст. 3813.

¹⁹ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. – 1994. - 8 декабря.

²⁰ См., например: Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

²¹ Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)/ Отв. ред. О.Н. Садиков. - 2-е изд., испр. и доп.  М., 2008..

²² Подробнее см. п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» // Вестник ВАС РФ. 1998. № 1.

²³ Егоров Ю. П. Конститутивная форма сделок // Закон и право. 2004. № 9. С. 72.

²⁴ Абашин Э. А. Как купить или продать квартиру. М.: ФОРУМ-ИНФРА-М, 2007. С. 28.

²⁵ Кирсанов А. Р. Недвижимое имущество: нормы права и судебные прецеденты. М.: Ось-89, 2007. С. 75.

²⁶ Кирсанов А. Р. Недвижимое имущество: нормы права и судебные прецеденты. М.: Ось-89, 2007. С. 85.