Договор купли-продажи

Федеральное агентство по образованию и науке

Российской Федерации

Уральский финансово-юридический институт

Юридический факультет

 

 

 

 

 

Курсовая  работа

По дисциплине «Гражданское право»

 

«Договор  купли-продажи»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург, 2012 г. 

Оглавление

Введение 3

1. Договор купли-продажи недвижимости в гражданском праве 5

2. Элементы договора купли-продажи недвижимости 9

2.1 Расторжение договора купли-продажи недвижимости 11

2.2 Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14

2.3 Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости 17

3. Меры (способы) правовой защиты сторон купли-продажи недвижимости 24

3.1. Защита прав продавца при продаже недвижимого имущества 24

3.2 Защита прав покупателя при продаже недвижимого имущества. 27

Заключение 31

Источники литературы 33

 

 

Введение

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, так как с его функционированием  связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено  всей системы рыночных отношений. Объекты  недвижимости - не только важнейший  товар, удовлетворяющий разнообразные  личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Становление и развитие рыночных отношений  в России в значительной мере определяется спросом и предложением на недвижимость, которая играет важную роль в жизни  общества. Объекты недвижимости, будучи основой общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций  всех форм собственности.

Принимая во внимание большое значение объектов недвижимости в жизни и  деятельности граждан и юридических  лиц, а также в гражданском  обороте, закон закрепил ее специальный  правовой режим.

Основным видом сделок с недвижимостью  является купля-продажа. Правовое регулирование  договора купли-продажи недвижимости имеет в настоящее время определенные пробел

Целью курсовой работы является исследование договора купли-продажи недвижимости в современном законодательстве, его важнейшие аспекты. Для достижения цели поставлены следующие задачи:

1. Характеристика договора продажи недвижимости в современном праве, его правовая природа и предмет
2. Исследование элементов договора купли-продажи недвижимости
3. Изучить порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости
4. Отразить специфику государственной регистрации при заключении договора купли-продажи недвижимости
5. Обозначить права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости
6. Провести анализ мер правовой защиты сторон по договору купли-продажи недвижимости

 

 

1. Договор купли-продажи недвижимости в гражданском праве

Договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли-продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого  имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли-продажи товаров, отличающие последний от иных типов самостоятельных гражданско-правовых договоров.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным и двусторонним.

Как видно из определения договора права и обязанности возникают  у обеих сторон, причем права и  обязанности сторон корреспондируют  друг другу, что является характерной  чертой двустороннего договора.

Договор продажи недвижимости всегда возмездный. Возмездность является отличительным признаком купли-продажи в целом, наряду с целью - передача имущества в собственность.

Консенсуальным договор является в силу того, что считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Единственным дополнительным требованием характеризуется продажа жилого помещения, в этом случае договор считается заключенным с момента государственной регистрации.

По договору купли-продажи недвижимого  имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность  покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется  принять указанное имущество  и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 549 ГК).

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме. В § 7 гл. 30 ГК содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продаже недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в §7 гл.30 ГК, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и  о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи  недвижимости включает в себя два  рода объектов: во-первых, продаваемое  недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого  имущества.

Естественно, в случае с договором  продажи недвижимости основное видообразующее значение имеет такой элемент  предмета договора, как продаваемый  объект недвижимого имущества. Именно особенности, присущие недвижимому  имуществу, диктуют необходимость  установления специальных правил, регулирующих действия продавца по передаче продаваемого имущества, а также действия покупателя по его принятию и оплате.¹

Поэтому сфера действия договора продажи  недвижимости может быть определена лишь путем анализа объектов гражданских  прав, охватываемых понятием «недвижимое  имущество».

Правовое регулирование продажи  недвижимости осуществляется Гражданским  кодексом Российской Федерации (далее  ГК РФ). Часть первая ГК РФ устанавливает  правовой режим недвижимости, а вторая часть ГК РФ посвящена сделкам, в  том числе и сделкам с недвижимостью…

Помимо ГК РФ к данным правоотношениям  применимы нормы Земельного кодекса  Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее ЗК РФ), устанавливающего правовые основы использования и охраны земель в Российской Федерации, Жилищного  Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (далее ЖК РФ), обеспечивающего  жилищные права и регулирующего  жилищные отношения.

Значительную роль в регулировании  отношений в области продажи  недвижимости принадлежит федеральному закону «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее закон  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество сделок с ним»), данный закон устанавливает  порядок государственной регистрации  права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество  и сделок с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Таким образом, правовой основой для  определения объектов относящихся  к недвижимости, а также для  определения необходимости регистрации  прав на недвижимость и сделок с  ним является, прежде всего, ГК РФ (статьи 130, 131, 132 и 164), а порядок регистрации  установлен в законе «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  сделок с ним». Кроме части первой ГК РФ правовую основу для регистрации  перехода права собственности составляет статья 551 части второй ГК РФ, которая  в качестве императивного требования устанавливает такую необходимость. Необходимость регистрации сделки устанавливается статьей 558 ГК РФ и  только в отношении продажи жилой  недвижимости.²

К правам на воздушные и морские  суда, суда внутреннего водного транспорта и космические объекты закон  «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество сделок с ним» не применяется. Порядок регистрации  таких объектов предусмотрен:

а) для судов внутреннего плавания - ст. 16 Кодекса внутреннего водного  транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 N 24-ФЗ (далее КВВТ РФ);

б) морских судов – глава 3 «Регистрация судов и прав на них» Кодекса торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ (далее КТМ РФ);

в) для воздушных судов - федеральный  закон от 14.03.2009 N 31-ФЗ "О государственной  регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними" (далее закон "О государственной регистрации  прав на воздушные суда и сделок с ними"),

г) для космических объектов - ст. 17 закона РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1 «О космической деятельности» (далее  закон «О космической деятельности»).

Так же в современном праве, помимо Федеральных законов, кодексов есть еще и акты исполнительных органов  государственной власти (например Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), таким образом, действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости характеризуется многообразием нормативных актов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Элементы договора купли-продажи недвижимости

Под договором продажи недвижимости понимается соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) определенное договором  недвижимое имущество, а покупатель в свою очередь обязан заплатить  за это недвижимое имущество согласованную  сторонами плату.

Процесс заключения договора включает помимо достижения соглашения по всем существенным условиям еще и придание договору надлежащей формы. Для договора недвижимости предусмотрена письменная форма [33, c. 15].

Необходимо отметить, что положения  ГК РФ о письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ) и о письменной форме  договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) имеют серьезные  отличия. В первом случае (письменная форма сделки) законодатель требует  от сторон совершения сделки путем  составления документа, выражающего  его содержание и подписанного лицами, совершающими сделку, или должным  образом уполномоченными ими лицами, допуская одновременно совершение двусторонних или многосторонних сделок (договоров) иными способами, установленными ГК РФ³

Применительно же к письменной форме  договора законодатель отходит от общего правила и допускает заключение договора не только путем составления  одного документа, подписанного сторонами, но и путем обмена документами  посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной  или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит  от стороны по договору. Требования же к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор  должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ)⁴.

К существенным условиям договора продажи  недвижимости закон относит условия  договора о предмете продажи и  его цене. При этом к описанию предмета ГК предъявляет дополнительные требования по сравнению с предметом  иных договоров продажи.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке  либо в составе другого недвижимого  имущества (ст. 554 ГК). В частности, при продаже земельного участка следует указывать его местоположение (адрес), категорию земли, цели ее использования, общую площадь; при продаже зданий, сооружений и нежилых помещений - местоположение, наименование, назначение, площадь, в том числе жилую, этажность и другие составляющие. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В ст. 555 ГК РФ предусмотрено, что при  отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Цена договора, как и его предмет, отнесена к существенным условиям договора. Исходя из абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК цена продаваемой недвижимости определяется соглашением сторон. При необходимости стороны могут поручить определение цены специализированным коммерческим организациям - оценщикам в соответствии Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»⁵.

ГК РФ устанавливает ряд дополнительных требований к порядку определения  цены на недвижимость. Во-первых, при  продаже здания, сооружения или другого  недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, многое зависит  от того, какие права на земельный  участок переходят к покупателю. Если земельный участок продается  вместе со зданием, сооружением или  другой недвижимостью, то цена на недвижимость включает цену соответствующей части  земельного участка. Если же земельный  участок передается на праве аренды и т.п., то в цену здания, сооружения и другой недвижимости включается лишь цена этого права. Иной порядок определения  цены может быть предусмотрен законом  или договором продажи недвижимости. Во-вторых, если в договоре цена на недвижимое имущество определена не за объект в целом, а за единицу площади  или иного показателя размера, то при определении общей цены учитывается  фактический размер продаваемого покупателю имущества.