Договор купли-продажи

3.2 Защита прав  покупателя при продаже недвижимого  имущества.

В действующем законодательстве, касающегося  продажи недвижимости, есть разграничение  приобретателей недвижимого имущества. В настоящее время это добросовестный и недобросовестный приобретатель. В зависимости от того, каким является приобретатель, таким и будет  механизм защиты его прав.

Согласно Гражданскому кодексу  РФ, добросовестным приобретателем признается человек, который приобрел имущество  у лица, не имевшего права его  продавать, но покупатель не знал и  не мог знать об этом. В противном  случае он считается недобросовестным приобретателем.

Если приобретатель недобросовестный, то сделка признаётся недействительной и применяются общие правила  о последствиях недействительной сделки.

Поскольку именно добросовестный приобретатель  как гражданин, добросовестно исполняющий  законы государства, должен охраняться и являться предметом заботы со стороны  государства, считается крайне необходимым  и своевременным принятие законов, защищающих права добросовестного  приобретателя.

В данной курсовой работе предложено три способа защиты прав покупателя.

1. Государственные гарантии

На сегодняшний момент механизм государственных гарантий, декларируемый  в Законе "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним" (№122-ФЗ от 21.07.197)  не содержит описания конкретного механизма  и условий предоставления таких  гарантий, равно как и порядка  создания и наполнения фонда обеспечения  этих гарантий. Возможности в судебном порядке оспорить зарегистрированное право вкупе с позицией Верховного суда, который встает на защиту интересов  ущемленного бывшего собственника, усугубляют положение добросовестного  приобретателя.¹⁵

Многие специалисты отстаивают позицию создания системы защиты прав добросовестного приобретателя  на базе системы Торренса, но при этом не учитывают сложившуюся систему права собственности в России, которая в значительной степени отличается как от актовой системы (континентальная Европа, Австралия), так и от документарной (США). На деле же данная статья не решает проблемы, она не содержит описания конкретных условий предоставления таких гарантий, да и сам размер компенсации, учитывая стоимость жилья в настоящее время, вряд ли покроет все убытки от потери квартиры. Порядок выплаты правительством до сих пор не предусмотрен.

 

 

2. Реституция

Механизм реституции, к сожалению, также не решает проблему в комплексе, т.к. получается следующее: собственник, ущемленный умышленно или неумышленно, имеет возможность оспорить в  судебном порядке право собственности  у добросовестного приобретателя. Даже если добросовестному приобретателю, выступающему ответчиком по виндикационному иску (ст. 302 ч. 1 ГК РФ), удается доказать свою добросовестность (ст. 10 ч. 1 ГК РФ) и тем самым отстоять свое право, то конкурс прав дает ущемленному собственнику дополнительный и более мощный инструмент вернуть себе право в виде судебного решения по иску о признании сделки, в результате которой произошло ущемление, недействительной (ст. 166 - 181 ч. 1 ГК РФ). А судебный порядок признания права собственности (ст. 167 ч. 1 ГК РФ) закрепляет его уже за новым собственником. У добросовестного приобретателя остается лишь право требования денежного исполнения обязательств по недействительной сделке.

Если предметом иска является последняя  сделка, то ситуация в целом понятная: право вернули "бывшему" собственнику, а деньги - добросовестному приобретателю. Ситуация значительно усложняется, когда собственность прошла уже  множество транзакций (переходов  прав на собственность), поэтому порядок  реституции значительно осложняется. Анализ судебной практики показывает, что суды по-разному трактуют закон  в сложившейся ситуации. Как правило, расторжение всех сделок в "цепочке" приводит к тому, что право изымают  у последнего, добросовестного владельца  и передают его ущемленному собственнику. В этом случае реституция практически  не работает, т.к. к кому и на основании  чего предъявлять иск о возврате денежных средств не понятно. Еще  более туманна перспектива доказательства своей правоты в суде¹⁶.

 

3. Титульное страхование

В этой связи в настоящих условиях наиболее эффективным механизмом защиты прав добросовестного приобретателя  является страхование, который наиболее полно учитывает интересы добросовестного  приобретателя. Страховым случаем  является утрата/обременение прав добросовестного  приобретателя на недвижимое имущество в соответствии со вступившим в силу судебным решением в результате признания сделки по отчуждению имущества недействительной. Размер обязательств страховщика определяется действительной стоимостью имущества и может включать дополнительные расходы, связанные расследованием причин наступления страхового события, и судебные издержки. Безусловно, компенсировать ущерб в полном объеме (косвенные убытки (ремонт и т.д.) и моральный вред) посредством страхования невозможно, но социальный аспект проблемы, связанный с утратой жилища, во многом будет снят.

Выплата страхового возмещения компенсирует в полном объеме реальный ущерб добросовестного  приобретателя, а страховщик получает право регресса к виновной стороне. Наличие вины в действиях источника  дефекта сделки устанавливает суд  и далее компенсация возлагается  на виновную сторону, будь то профессиональный участник рынка или же сторона  недействительной сделки. Кроме того, реализация регрессных прав к виновной стороне содержит только финансовую сторону и не влечет за собой изменения  правового статуса недвижимости, что способствует повышению устойчивости и упорядочиванию функционирования института права собственности  на рынке недвижимости в России¹⁷.

 

Заключение

Целью курсовой работы являлось исследование договора купли-продажи недвижимости в современном законодательстве, его важнейшие аспекты.

Для достижения цели курсовой работы были поставлены и решены следующие  задачи

1. Дана характеристика договора продажи недвижимости в современном праве, его правовая природа и предмет
2. Исследованы элементы договора купли-продажи недвижимости
3. Изучен порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости
4. Отражена специфика государственной регистрации при заключении договора купли-продажи недвижимости
5. Обозначены права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости
6. Проведён анализ мер правовой защиты сторон по договору купли-продажи недвижимости

Основные выводы:

1. действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости характеризуется многообразием нормативных актов и нуждается в чёткости и отсутствии двойственности толкования
2. В договоре купли-продажи недвижимости должны быть соблюдены все существенные условия, которые присутствуют в законодательстве
3. Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как по воле так и против воли сторон, на основании судебного решения
4. Сделки по продаже недвижимости подлежат государственной регистрации, и они считаются заключенными не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента их регистрации
5. Действующее российское законодательство содержит ряд средств защиты добросовестного продавца на рынке недвижимости, которые могут использоваться продавцом при заключении сделки по отчуждению недвижимого имущества.
6. В действующем законодательстве предусмотрены механизмы защиты не только продавца недвижимого имущества, но и покупателя, хотя они и нуждаются в доработке и совершенствовании

 

Источники литературы

Нормативные правовые акты:

1. Конституция РФ (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 N 6-ФКЗ и от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)
2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 07.02.2011)
3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 07.02.2011)
4. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 20.03.2011) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997)

                                                Литература:

1. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью. М., 2003.

2. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 2004. Кн.

3. Гражданское право: Учебник. 4-е изд./Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, 2003. Т. 2.

4. Дроздецкая Я.С. Концепции недвижимости в российском гражданском праве // Консультант юриста. - 2009. - №4. - С. 15

5. Ем В.С. Договор продажи недвижимости (научно-практический комментарий действующего законодательства // Законодательство. 2005. № 10.

6. Иоффе О.С. Обязательственное право. М., 1975.

7. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2007. - 790с.

8. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998.

9. Садиков О.Н. Гражданское право. Обязательственное право. - М.: Юристъ, 2009. - 677 с.
10. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте (учебно-практическое пособие). - М., 2008.
11. Слыщенков В.А. Купля-продажа недвижимости: Соотношение обязательственного и вещного элементов (Сравнительно-правовой анализ) // Ежегодник сравнительного правоведения. 2004. М., 2005.
12. Суханов Е.А. Гражданское право. Обязательственное право. Т.3. - М.: Волтерс Клувер, 2008. - 788 с
13. Толстой Ю.К. Жилищное право. - М.: Проспект, 2008. - 497 с.
14. Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Т. II. - М.: Спарк. - 1997. - 611 с.

Интернет – источники:

1. URL: http://www.lawmix.ru/comm/2806/
2. URL: http://spbestate.com/analytics/our_press/ginovker_problemy_zawity_prav_dobrosovestnyh_priobretatelej_nedvizhimosti/
3. URL: http://www.kgsn.ru/law/services/others/43726.php
4. URL: http://www.laws-portal.ru/lib/concept-system.htm

¹ Суханов Е.А. Гражданское право. Обязательственное право. Т.3. - М.: Волтерс Клувер, 2008. – C. 249

² Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2007. – С. 400

³ Садиков О.Н. Гражданское право. Обязательственное право. - М.: Юристъ, 2009. –С. 441

⁴ Дроздецкая Я.С. Концепции недвижимости в российском гражданском праве // Консультант юриста. - 2009. - №4. - С. 15

⁵ Болтанова Е.С. Договор купли-продажи недвижимости: Общие положения. - Томск, 2001. – С. 134

⁶ Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Т. II. - М.: Спарк. - 1997. – С. 264

⁷ Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2007. – С. 367

⁸ URL: http://www.blaw.ru/rus/regprav.php?m=4&n=4

⁹ Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. проф. Т.Е.Абовой и А.Ю.Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2007. – C. 369

¹⁰ Толстой Ю.К. Жилищное право. - М.: Проспект, 2008. – С. 401

¹¹ Шершеневич Г. Ф. Курс гражданского права. Т. II. - М.: Спарк. - 1997. – С. 98

¹²URL: http://www.lawmix.ru/comm/2806/

¹³URL: http://www.laws-portal.ru/lib/concept-system.htm

¹⁴ URL: http://www.lawmix.ru/comm/2806/

¹⁵ URL: http://www.laws-portal.ru/lib/concept-system.htm

¹⁶ URL: http://www.laws-portal.ru/lib/concept-system.htm

¹⁷URL: http://spbestate.com/analytics/our_press/ginovker_problemy_zawity_prav_dobrosovestnyh_priobretatelej_nedvizhimosti/